TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02365 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37UR

Minute : 26/00120

S.A. [K]

Représentant : Me [N] CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [F] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A. [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 février 2016, [K] a donné à bail à M. [F] [S] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 306,85 €.

Des loyers étant demeurés impayés, [K] a fait signifier à M. [F] [S], par exploit de commissaire de justice du 14 mars 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 153,09 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2025, [K] a fait assigner M. [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

[K], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [F] [S] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [F] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [F] [S] à payer :

la somme provisionnelle de 3 694,83 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 16 février 2016 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [F] [S] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [F] [S], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 200,00 € par mois en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 2016 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 14 mars 2025 pour la somme en principal de 2 153,09 €, arrêtée au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Toutefois, cette somme comprend des frais de recouvrement pour un montant global de 497,98 euros, de sorte que la dette réelle, expurgée des frais, s’élevait à la somme de 1 655,11 euros.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Or, les 3 avril 2025 et 11 avril 2025, soit moins de deux mois après la signification du commandement de payer, le locataire a effectué deux versements identiques d’un montant de 1 000 euros. Il a apuré les causes du commandement de payer dans le délai laissé pour ce faire.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à faire constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 février 2016 que M. [F] [S] doit payer un loyer d’un montant de 306,85 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 657,05 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [S] restait devoir la somme de 3 694,83 € euros à la date du 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 765,77 € (recouvrement et impayés), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 929,06 €, arrêtée au 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [S] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 929,06 €, arrêtée au 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance. Les causes du commandement de payer et de l’assignation ont été désintéressées.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [F] [S] propose de régler 200,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience que M. [F] [S] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le place en situation de régler la dette locative. M. [F] [S] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, M. [F] [S] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 14 mars 2025 mais celui de l’assignation en date du 12 août 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

REJETTE la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 16 février 2016 entre [K] et M. [F] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE M. [F] [S] à verser à [K] la somme provisionnelle de 2 929,06 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 15 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance ;

AUTORISE M. [F] [S] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 929,06 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE [K] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION