TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/09128 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXM7

N° de MINUTE : 26/00424

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS, elle même prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Madame, [U], [W],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [U], [W] est propriétaire du lot n°7 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 4], qui est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, a fait assigner Madame, [U], [W] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER Madame, [U], [W] à lui payer :

— La somme de 9.674,62 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 1er mars 2021, date du commandement de payer et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— La somme de 1.412 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 1er mars 2021, date du commandement de payer et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— La somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— La somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame, [U], [W] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame, [U], [W] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 juin 2025 et fixée à l’audience du 18 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame, [U], [W];

— l’extrait du compte copropriétaire;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 février 2022, 16 octobre 2023 et 18 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 dont découlent les charges réclamées;

— les appels de fonds adressés à Madame, [U], [W] pour la période allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2025;

— le contrat de syndic en vigueur du 18 juin 2024 au 18 décembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe comme en son montant, les appels de fond versés aux débats corroborant les charges réclamées au titre de la période courant du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) pour une somme totale de 9.674,62 euros.

Ainsi, Madame, [U], [W] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9.674,62 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Enfin, cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation – le demandeur n’ayant pas produit aux débats le commandement de payer du 1er mars 2021 : la pièce n°5 qui est mentionnée dans le bordereau des pièces justificatives accompagnant l’assignation est manquante au dossier. En outre, le commandement de payer du 1er mars 2021 ne pourrait en tout état de cause faire courir un quelconque intérêt sur les sommes réclamées dans le cadre du présent litige, puisque le solde de Madame, [W] était positif au 30 juin 2021, soit postérieurement à ce commandement, et que par ailleurs l’intégralité des charges constituant l’arriéré faisant l’objet du présent litige est postérieur à ce commandement de payer du 1er mars 2021.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le demandeur n’a pas justifié dans ses pièces des mises en demeure, commandements de payer, frais de dossier d’avocat, frais de suivi de procédure, qui apparaissent dans son décompte pour un total de 1.412 euros euros, sauf de la mise en demeure par avocat qui figure dans sa pièce n°6 – mise en demeure du 5 juillet 2024 par lettre recommandée présentée le 10 juillet 2024 au domicile de Madame, [W], et dont la notification est justifiée selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, Madame, [U], [W] sera condamnée à verser la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance, et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’absence quasiment totale de contribution de Madame, [U], [W] qui ne s’est acquittée d’aucune charge de copropriété pendant plusieurs années a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Madame, [U], [W] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 960 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée, et de l’absence de condamnation judiciaire antérieure de la débitrice pour un motif similaire.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [U], [W], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui pourront être directement recouvrés par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame, [U], [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] la somme de 9.674,62 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil;

Condamne Madame, [U], [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Madame, [U], [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] la somme de 960 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame, [U], [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame, [U], [W] aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 19 Mars 2026

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND