TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/02461 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3Y5

N° de MINUTE : 26/00441

DEMANDEUR

Madame, [L], [R],

[Adresse 1], [Adresse 2],

[Localité 2]/EGYPTE

représentée par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société dénommée NSE ESTATE (STEPHANE PLAZA IMMOBILIER), SA dont le siège sociale est situé, [Adresse 4], dîment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [L], [R] est propriétaire des lots n°3 et n°6 au sein de l’immeuble situé, [Adresse 5], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément à la loi du 10 juillet 1965.

L’immeuble comprend trois copropriétaires :

Monsieur, [J], [A], détenteur de 370 millièmes ;Madame, [L], [R], détentrice de 315 millièmes ;Monsieur et Madame, [Y], détenteurs de 315 millièmes ;

Soit au total 1000 millièmes.

Le 17 janvier 2024 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, Madame, [L], [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS NSE ESTATE (à l’enseigne commerciale STEPHANE PLAZA IMMOBILIER), prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins que soit prononcée l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 17 janvier 2024, et aux fins de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de rappeler que par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Madame, [R] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires, de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY BESNARD dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, et de rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation valant conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, régulièrement cité à comparaître par remise de l’acte de signification de l’assignation à l’étude du commissaire de justice, a constitué avocat.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu, et ce malgré plusieurs renvois qui lui ont été accordés par le juge de la mise en état pour ce faire, le 20 septembre 2024 puis le 22 novembre 2024, et malgré en outre la signification le 7 novembre 2024, par les soins du conseil de la demanderesse, d’une sommation de conclure et de communiquer ses pièces.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2025 et fixée à l’audience du 5 juin 2025, puis renvoyée à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 17 janvier 2024

Sur la recevabilité de l’action de Madame, [R]

Le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Madame, [R] n’était ni présente ni représentée à l’assemblée générale du 17 janvier 2024.

Elle a donc qualité de copropriétaire défaillante au sens des dispositions précitées du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, elle a introduit l’instance en contestation de la décision du 17 janvier 2024 par assignation du 4 mars 2024, soit dans le délai prescrit par la disposition légale précitée.

Par conséquent, Madame, [R] sera jugée recevable à agir en annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 17 janvier 2024.

Sur le bien-fondé de l’action de Madame, [R]

En premier lieu, Madame, [R] expose que la résolution n°10 doit être annulée au regard de l’ordre du jour imprécis et en l’absence des notifications exigées pour la validité de la décision :

L’ordre du jour ne correspond pas, en l’espèce, à la résolution finalement votée, alors que l’article 13, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 -I », et que l’article 9, alinéa 1 du même décret dispose que « la convocation contient (…) l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. »

La résolution n°10 a été adoptée sans qu’aient été annexés à la convocation les conditions essentielles du contrat ou des contrats avec les entreprises mentionnées ou les devis de travaux correspondants visés par l’article 11, I,3° du décret ;

La résolution n°10 a été adoptée sans que le projet de résolution ait été préalablement notifié dans sa version finalement adoptée alors qu’il portait sur des travaux visés par l’article 11, I, 7° du décret ;

La résolution n°10 a été adoptée sans qu’ait été annexée à la convocation une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas les parties privatives de l’appartement de Madame, [R] telle que visée par l’article 11, I, 14° du décret.

En deuxième lieu, Madame, [R] expose que la résolution n°10 doit être annulée pour défaut de mise en concurrence, alors que cette décision concerne le vote de travaux , par ailleurs non définis, sans connaître leurs modalités, leur budget, ni les modalités de leur financement, et ce en violation des dispositions de l’article 21, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel « l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire », et que cette mise en concurrence résulte, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises d’après les termes de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

En troisième lieu, Madame, [R] expose que la résolution n°10 doit être annulée en l’absence de vote à l’unanimité de la modification de la répartition des charges, ce qui contrevient à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

En quatrième lieu, Madame, [R] expose que la résolution n°10 doit être annulée pour abus de majorité, les deux copropriétaires majoritaires ayant abusivement contourné la règle d’ordre public de l’unanimité en votant la réalisation de travaux d’entretien qu’ils ont mis à la charge exclusive du troisième copropriétaire, à savoir d’elle-même.

Sur ce :

L’article 13, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 -I ».

En application de cette disposition légale, l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et en outre, une décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite.

En l’espèce, la résolution n°10, adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, est ainsi libellée dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 janvier 2024 :

« L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de procéder à la reprise du plancher haut du 1er étage chez Madame, [R] impactant le plancher du 2ème étage chez M. et Mme, [Y]. Suite au devis, [Localité 4] THIBAULT devis n°D24.0011 d’un montant de 2.477,02 euros TTC qui seront à la charge exclusive de Madame, [R] suite au mur porteur qui a été abattu dans son logement dans l’attente de la réception du devis de remise en conformité définitive un étaiement d’urgence sera mis en place pour prévenir tout accident et conformément au règlement de copropriété dans son chapitre 2, article 2. Après retour de l’architecte le coût de remise en état de 63.000 euros TTC à la charge exclusive de Madame, [R]. »

Or Madame, [L], [R] ainsi que les autres copropriétaires, qui ont été convoqués à l’assemblée générale du 17 janvier 2024 par un courrier du 19 décembre 2023, ont reçu l’ordre du jour suivant concernant le projet de résolution n°10 :

«  10. Travaux de reprise du plancher haut entre le 1er chez Madame, [R] et 2ème étage chez M. et Mme, [Y].

Majorité : Article 24

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de procéder à la reprise du plancher haut du 1er étage chez Madame, [R] impactant le plancher du 2ème étage chez M. et Mme, [Y]. »

Ainsi, il est incontestable et au demeurant incontesté par le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas conclu en défense et qui n’a communiqué aucune pièce, que les copropriétaires ont voté la résolution n°10 dans son intégralité, alors que le contenu de cette dernière ne correspondait absolument pas au projet de résolution n°10 inscrit à l’ordre du jour qui était joint au courrier de convocation des copropriétaires.

Notamment, ces derniers n’étaient pas informés de ce que l’assemblée générale était appelée à voter concernant un «devis, [Localité 4] THIBAULT devis n°D24.0011 d’un montant de 2.477,02 euros TTC (celui-ci ayant été établi, en tout état de cause, postérieurement à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale d’après les pièces versées au dossier), et donc a fortiori les copropriétaires n’étaient pas davantage informés que cette somme serait mise « à la charge exclusive de Madame, [R] suite au mur porteur qui a été abattu dans son logement » ni par ailleurs que « dans l’attente de la réception du devis de remise en conformité définitive un étaiement d’urgence sera mis en place pour prévenir tout accident et conformément au règlement de copropriété dans son chapitre 2, article 2. » ni enfin que « Après retour de l’architecte le coût de remise en état de 63.000 euros TTC à la charge exclusive de Madame, [R]. »

Or l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

En outre, une décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite.

Ainsi, si l’on peut considérer que la décision concernant des « Travaux de reprise du plancher haut entre le 1er chez Madame, [R] et 2ème étage chez M. et Mme, [Y] » était inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale – elle constituait la seule et unique question du projet de résolution n°10 – toutes les autres décisions ayant été ajoutées dans la résolution finale n°10 votée lors de l’assemblée générale du 17 janvier 2024, qui n’étaient pas inscrites à l’ordre du jour envoyé aux copropriétaires par le courrier du 19 décembre 2023, ne pouvaient venir en complément de la seule décision qui était inscrite à l’ordre du jour dans le projet de résolution n°10.

Dès lors, ces décisions complémentaires sont irrégulières et doivent être annulées.

Par ailleurs, la seule décision inscrite à l’ordre du jour, à savoir celle des « Travaux de reprise du plancher haut entre le 1er chez Madame, [R] et 2ème étage chez M. et Mme, [Y] » devait respecter la réglementation et le formalisme qui sont imposés pour la validité de la décision dès lors que la réalisation de travaux fait partie des catégories de décisions visées à l’article 11 du décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967.

Selon les termes de l’article 11 I 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ; »

Ainsi, pour qu’une résolution d’assemblée générale concernant la réalisation de travaux affectant un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis soit valide, il est nécessaire d’informer préalablement les copropriétaires, « au plus tard en même temps que l’ordre du jour », des conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

Or en l’espèce, non seulement aucun document technique constatant la nécessité de la reprise du plancher haut du 1er étage chez Madame, [R] impactant le plancher du 2ème étage chez M. et Mme, [Y] n’a été transmis aux copropriétaires préalablement ou concomitamment à l’envoi de l’ordre du jour, mais en outre aucune proposition contractuelle, aucune précision sur les conditions essentielles du contrat de travaux envisagé, aucun devis de travaux, et a fortiori aucune mise en concurrence entre plusieurs prestataires pour la réalisation de ces travaux, n’ont été joints à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 17 janvier 2024. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’en justifie pas.

Le seul devis ayant été établi, soit le devis, [Localité 4] THIBAULT devis n°D24.0011 d’un montant de 2.477,02 euros TTC, est daté du 9 janvier 2024. Il a donc été établi postérieurement au courrier de convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 17 janvier 2024, ce courrier de convocation étant pour sa part daté du 19 décembre 2023, de telle sorte que le devis n’a pu être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour, ainsi que la disposition légale précitée l’exige pour que la décision concernant la réalisation des travaux soit valide.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires a violé les dispositions de l’article 11 I 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de telle sorte que la décision d’imposer ce devis aux copropriétaires et a fortiori la décision d’imposer la prise en charge des dépenses correspondant à ce devis uniquement à Madame, [L], [R] ne sont pas valides, et doivent être annulées.

A titre superfétatoire, la requérante justifie suffisamment que, s’agissant de l’immeuble situé, [Adresse 5], le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire pour la réalisation de travaux au sein de la copropriété a été fixé à 200 euros par la résolution n°12 de l’assemblée générale du 31 mai 2023.

La résolution n°10 de l’assemblée générale du 17 janvier 2024 doit de plus fort être invalidée, le syndicat des copropriétaires ne justifiant d’aucune mise en concurrence entre plusieurs prestataires pour la réalisation des travaux de reprise du plancher haut entre le 1er chez Madame, [R] et 2ème étage chez M. et Mme, [Y], en violation des dispositions de l’article 21, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

Enfin, strictement aucune information n’a été donnée aux copropriétaires concernant le prétendu mur porteur qui aurait été abattu dans le logement de Madame, [R] et qui serait à l’origine des travaux de reprise du plancher haut entre le 1er étage et le 2ème étage, ni sur la nécessité d’un étaiement d’urgence qui aurait été constaté par un architecte. Aucun constat d’architecte n’a été joint par le syndicat, ni au moment de la convocation du 19 décembre 2023, ni au moment de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 janvier 2024, ni à aucun autre moment. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’en justifie pas, et au demeurant n’a jamais invoqué une quelconque urgence qui justifierait de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, en application de l’article 18, I, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 37 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, une telle urgence ne ressortant par ailleurs d’aucun document.

Pour l’ensemble de ces raisons, et sans qu’il soit nécessaire d’analyser les moyens surabondants développés par la partie requérante, la résolution n°10 de l’assemblée générale du 17 janvier 2024 sera annulée dans son intégralité.

2) Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY BESNARD dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer à Madame, [L], [R] la somme de 2.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] sera donc condamné à lui verser cette somme.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi, il sera dit que Madame, [L], [R] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure liés à la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2024, concernant la copropriété de l’immeuble situé, [Adresse 5] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] à verser à Madame, [L], [R] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] aux entiers dépens de la présente instance, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY BESNARD dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame, [L], [R] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure liés à la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 19 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND