TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 07 Avril 2026

Dossier N° RG 23/00290 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JVKB

Minute n° : 2026/91

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE C/ [Q] [Z], [S] [J]

JUGEMENT DU 07 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE,vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, prorogé au 07 avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Frédéric AMSELLEM

M^e Rémy CERESIANI

M^e Jérémy DAHAN

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [Z]

demeurant Chez M. [C] [Z] – [Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Jérémy DAHAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [J]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] étaient propriétaires jusqu’au 30 juin 2025 de trois lots correspondant à un appartement, un parking et une cave, au sein de l’immeuble en copropriété «[Adresse 1]» sis à [Localité 3].

Exposant leur avoir adressé une mise en demeure de régler les charges de copropriété échue restée vaine, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet REVEILLE les a fait assigner par exploit d’huissier du 12 décembre 2022 devant le Tribunal judiciaire de Draguignan en paiement des charges de copropriété.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, il sollicite du tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1] » pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE la somme principale de 38 996,95 euros au titre des charges de copropriété impayées selon relevé de compte en date du 15 octobre 2024 et de l’opposition au paiement du prix de cession des lots de copropriété en date du 15 juillet 2025 ;CONDAMNER solidairement à payer à SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE la somme de 3000 € au titre des dommages et intérêts ;A titre subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;STATUER ce que de droit sur le report de l’exigibilité des sommes dues par Monsieur [Z] ;Entout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1] » pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;- CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] aux entiers dépens ;

Le syndicat fait valoir qu’au terme des comptes approuvé au 31 décembre 2021, les consorts [Z]-[J] restaient débiteurs d’une somme de 20 622,25, augmentée à 25 588,57 euros au terme d’un relevé de compte arrêté au 15 novembre 2022 ; que la mise en demeure qui leur a été adressée le 05 octobre 2022 n’a pas été retirée ;

En réponse au moyen soulevé par [Q] [Z], faisant état de sa situation officielle de surendettement reconnue depuis le 27 avril 2023 par la commission de surendettement, il indique que sa créance est due depuis le 15 novembre 2022, antérieurement à l’état de surendettement allégué ; il souligne qu’un délai de 24 mois a en outre déjà été laissé au débiteur à compter du 26 octobre 2023 afin de vendre le bien dont il est propriétaire avec Madame [S] [J], et que la créance de la copropriété s’élève désormais à la somme de 38 996,95 euros ; il ajoute que les lots ont été vendus le 30 juin 2025 et que le syndicat a formé opposition au paiement du prix de cession pour le montant des charges restant dues ; il estime que l’absence d’opposition équivaut à une reconnaissance des sommes dues.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 15 septembre 2024, Monsieur [Q] [Z] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Z] ;

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE de ses demandes indemnitaires qui confinent à des pénalités de retard interdites par les dispositions du Code de la consommation ;

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE de ses demandes indemnitaires en l’absence de faute de Monsieur [Z] ;

ORDONNER le report de l’exigibilité des sommes dues par Monsieur [Z] pour un délai de 24 mois ;

JUGER qu’en sa qualité de créancier inscrit, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1] » pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE ne pouvait ignorer la décision de la Commission de surendettement ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE à payer à Monsieur [Z] la somme de 1200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais exposés pour sa défense ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET REVEILLE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérémy DAHAN, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Monsieur [Q] [Z], ancien joueur international de football, affirme avoir été victime d’une escroquerie l’ayant ruiné, et ayant conduit la commission de surendettement à le faire bénéficier de mesures, notamment pour lui permettre de vendre son bien dans un délai de 2 ans ; il soutient qu’une procédure de surendettement était déjà en cours au moment de l’assignation depuis 2020 et que l’article L722-2 du code de la consommation empêchait donc toute procédure d’exécution.

Subsidiairement, il sollicite le report à 24 mois de l’obligation de paiement, eu égard à ses moyens financiers.

Madame [S] [J] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 12 mai 2025 avec effet différé au 20 décembre 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 janvier 2026, mise en délibérée au 27 mars 2026, prorogée au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose en son article 10 que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses »

L’article 36 du décret du 17 mars 1967 précise que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat produit les relevés de propriété et extraits de comptes relatifs aux lots en cause, les procès-verbaux d’assemblées générales, appels de fond et mise en demeure de payer les sommes dues. Ni le montant de ces charges, ni leur principe n’est contesté en défense.

Monsieur [Q] [Z] soutient principalement que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la fixation de sa créance dès lors qu’une procédure de surendettement est en cours.

Il ressort en effet des dispositions des articles L 722-2 et suivants du code de la consommation que, sauf pour les dettes alimentaires, la recevabilité de la demande de procédure de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, et ce jusqu’à l’approbation du plan de redressement, l’imposition de mesures de traitement de la situation ou le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En l’espèce, Monsieur [Q] [Z] a déposé un dossier de surendettement aux fins d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 11 mai 2023.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance.

La commission de surendettement a notifié le 26 octobre 2023 ses « mesures imposées » à Monsieur [Z], parmi lesquelles la suspension d’exigibilité pendant 24 mois, afin de permettre la vente du bien immobilier situé au sein de l’ensemble en copropriété géré par le syndicat.

Néanmoins, il est acquis que la procédure mise en œuvre par le syndicat est antérieure au constat de surendettement, puisque l’assignation est en date du 12 décembre 2022, le dépôt du dossier auprès de la commission ayant été effectué le 27 janvier 2023. En outre, si la décision de la commission évoque un moratoire de deux ans ayant été précédemment mis en œuvre, aucune pièce ne justifie du dépôt d’un dossier de surendettement dès 2020, ni de la teneur de ce moratoire et du cadre dans lequel il s’est inscrit. Enfin, la suspension ou l’interdiction des procédures d’exécution n’empêche pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire. Le seul effet de la suspension des procédures d’exécution est que le créancier ne pourra pas utiliser ce titre jusqu’au terme de la procédure de surendettement.

Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat et de condamner solidairement Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] au paiement de la somme de 38 996,95 euros au titre des charges de copropriété impayées selon le dernier relevé de compte den date de 15 octobre 2024.

Le syndicat ne justifie pas en revanche d’un préjudice distinct autre que celui découlant des multiples diligences et débours mis en œuvre pour tenter de recouvrer les sommes dues.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délai de paiement :

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte des pièces produites et notamment du tableau annexé à la décision de la commission de surendettement que Monsieur [Q] [Z] est très fortement endetté, et que la vente de son bien immobilier ne peut lui permettre d’apurer sa situation. Il convient dès lors, eu égard à la situation particulièrement difficile du défendeur de faire droit à sa demande de reporter de 24 mois le paiement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] seront solidairement condamné aux dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge de la partie gagnante.

Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] seront donc solidairement condamnés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 1000 euros à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet REVEILLE.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet REVEILLE la somme de 38 996,95 euros correspondant au montant de l’impayé de provisions et charges ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet REVEILLE prise de sa demande de réparation du préjudice subi par la copropriété du fait de l’absence de paiement des charges ;

ACCORDE à Monsieur [Q] [Z] un délai de 24 mois à compter de la signification de la présente décision pour se libérer de la dette 38 996,95 euros envers son créancier le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet REVEILLE ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [Z] et Madame [S] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «[Adresse 1]» pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet REVEILLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du Tribunal judiciaire de Draguignan le 07 avril 2026.

Le greffier, Le président,