TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00732 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2KRK

N° de MINUTE : 26/00337

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, COGEIM, SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C886

C/

DEFENDEURS

Madame [B] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] sont propriétaires des lots n°30, 33, 35, 57, 59 et 60 de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 4] (93). Ils seraient également propriétaires des lots 405 et 406 de cette copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, a fait assigner Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL COGEIM, les sommes suivantes :

—  10 400,91 € au titre des charges et travaux arrêtés au 4 décembre 2024, provision du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024 ;

—  833,33 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 4 décembre 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024

—  5000 € à titre de dommages et intérêts.

—  3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] aux entiers

dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et précise qu’aux termes de l’article 10 du règlement de copropriété, les propriétaires indivis sont solidairement responsables de toutes sommes dues à son égard. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure et commandement de payer qui leur ont été adressés sont restés infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] n’ont pas constitué avocat.

Le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a notifié par RPVA des conclusions actualisées.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025 et fixée à l’audience du 3 décembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 14 janvier 2026 à la demande du syndicat des copropriétaires. Par message RPVA du 15 décembre 2025, ce dernier a précisé que ses conclusions actualisées le 18 avril 2025 n’avaient pas été signifiées aux défendeurs défaillants et qu’il ne fallait donc pas en tenir compte.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, et en application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, les conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025 seront déclarées irrecevables, faute de respecter le principe du contradictoire ; ces conclusions n’ayant pas été signifiées aux défendeurs défaillants.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] à l’égard des lots 30, 33, 35, 57, 59 et 60 ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2022, 29 juin 2022, 22 mai 2023 et 22 mai 2024 ayant voté les travaux de renforcement du plancher haut des caves du bâtiment B et D de l’immeuble [N] [Q] et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 29 juin 2022 au 30 juin 2023, du 22 mai 2023 au 30 juin 2024 et du 22 mai 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la propriété des défendeurs à l’égard des lots 405 et 406 mais ne formule aucune demande de condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété à leur égard.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2023 et le 4 décembre 2024 dont il est justifié a été de 17 510,15 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 109,24 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse pour justifier de la solidarité entre Madame [V] et Monsieur [Y] deux pages agrafées ensemble, la première étant la photocopie de la page de garde du règlement de copropriété des [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 4] et la seconde étant la copie de la 57ème page d’un document non identifié, portant sur un article 10 « Règlement de charges communes » selon lequel, notamment, les propriétaires indivis sont solidairement responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires. Toutefois, faute de toute mention sur cette 57ème page permettant l’identification de la copropriété concernée, il ne peut être vérifié qu’elle se rattache bien au règlement de copropriété des [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 4].

Dès lors, en l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Ainsi, il convient de condamner Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 400,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires échoue en effet à établir l’envoi de la mise en demeure le 23 février 2024 selon les modalités de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’accusé réception transmis ne permettant pas d’établir qu’il s’y rattache.

Il sera au surplus relevé que cet accusé mentionne un envoi le 19 mars 2024 soit près d’un mois postérieurement à l’établissement de ladite mise en demeure, ce qui tend à écarter tout lien avec celle-ci.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 833,33 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 25 avril 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de 1ère relance du 12 février 2024 de 1,05 euros,

les frais de mise en demeure du 23 février 2024 de 30 euros,

les frais de relance du 15 mars 2024 de 30 euros,

les frais de constitution dossier remis à huissier du 18 avril 2024 de 312 euros.

Il est également sollicité des frais d’huissier en date du 27 septembre 2024 de 460,25 euros. Toutefois, ces frais portent sur des « frais cadastral » à hauteur de 35,76 euros, des frais de commandement de payer à hauteur de 74,88 euros et des émoluments en application de l’article A444-32 du code de commerce à hauteur de 349,61 euros. Si les frais de commandement de payer sont justifiés en procédure ainsi que les « frais cadastral », il n’en est pas de même des frais de l’article A444-32 du code de commerce, qui correspondent à des émoluments se rapportant à une prestation de recouvrement ou d’encaissement dont il n’est en l’état pas justifié aux débats.

La solidarité entre Madame [V] et Monsieur [Y] n’ayant pas été démontrée par le syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de la retenir.

Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 110,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] payent irrégulièrement les charges de copropriété. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Madame [V] et Monsieur [Y] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 10 400,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 110,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [P] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT