minute n°:

N° RG 25/00569 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4NL

Code : 5AA

S.A. SEMCODA

c/

[N] [X]

copie certifiée conforme délivrée le 04/12/2025

à

— Maître Annie MONNET SUETY de la SCP BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST, avocats au barreau d’AIN

+ exécutoire

— Maître Georges BUISSON de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 04 DÉCEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SEMCODA,

RCS de [Localité 3] sous le n° 759 200 751,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Annie MONNET SUETY de la SCP BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST, avocats au barreau d’AIN substituée par M^e Anne-laure VIEUDRIN, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X]

né le 11 Janvier 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7] [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 21231/2025/5029 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par Maître Georges BUISSON de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES substituée par M^e Myriam KORT CHERIF, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

Virginie JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 octobre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 04 DECEMBRE 2025.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00569 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4NL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location conclu par la voie électronique en date du 07 février 2023 avec effets au 10 février 2023, la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain (ci-après SEMCODA) a donné à bail à Monsieur [N] [X] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel hors charges révisable de 405,81 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré selon procès-verbal de remise à étude le 20 janvier 2025, la SEMCODA a fait assigner Monsieur [N] [X] en :

— constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre et qui n’aura pas quitté les lieux sans délai à compter de la signification de la décision, et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— paiement de la somme de 3.614,94 €, représentant le montant des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, outre ceux restant dus jusqu’à la date de l’audience selon le décompte actualisé versé aux débats,

— paiement d’une indemnité d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges mensuels, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— paiement d’une somme de 460 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

avec exécution provisoire du jugement et condamnation du défendeur aux dépens.

L’affaire a été initialement appelée lors de l’audience du 05 juin 2025 et renvoyée à la demande du conseil du défendeur jusqu’à l’audience du 02 octobre 2025.

A l’audience du 02 octobre 2025, la SEMCODA était représentée par son Conseil. Elle a maintenu ses demandes en s’en rapportant oralement à son acte introductif d’instance, et en actualisant sa créance à la somme de 3.435,78 € selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Monsieur [N] [X] était représenté par son Conseil qui a déposé son dossier de plaidoirie en prenant soin de se référer expressément à ses dernières conclusions visées le 13 août 2025. Il a indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux pendant 6 mois avant de les libérer. Après avoir rappelé sa situation personnelle et financière, il a expliqué avoir été incarcéré entre le 19 août 2024 et le 22 avril 2025, et percevoir le RSA ainsi que les APL. Le défendeur justifie avoir déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable le 17 juillet 2025. Il souhaite enfin, que le bailleur soit débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée, à la diligence du commissaire de justice, au Préfet le 21 janvier 2025, soit deux mois avant l’audience.

Par application de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation ; cette saisine contient les mêmes informations que celles des signalement par les huissiers de justice des commandement de payer et s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, il est justifié par la SEMCODA de la notification de la situation du locataire à la CAF le 10 septembre 2024.

La demande en justice est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une telle clause résolutoire de plein droit et la SEMCODA justifie avoir fait délivrer à Monsieur [N] [X], le 31 octobre 2024, un commandement de payer la somme en principal de 1.663,53 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, ledit commandement visant la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le locataire n’ayant pas satisfait intégralement dans le délai requis à ce commandement, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er janvier 2025.

Sur l’arriéré locatif

Compte- tenu des pièces versées aux débats, il apparaît que Monsieur [N] [X] est redevable en deniers ou quittances envers sa bailleresse de la somme de 3.435,78 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’août 2025 inclus.

Monsieur [N] [X] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances la somme de 3.435,78 euros à la SEMCODA, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 1.663,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des débats que Monsieur [N] [X], perçoit un revenu mensuel moyen d’environ 791,37 euros (RSA : 552,59 euros ; APL : 238,78 euros). Ses charges peuvent être évaluées à la somme de 1.309,68 euros (loyer : 433,68 euros ; forfait charges Commission de surendettement 2025 pour une personne seule : 876 euros).

Au vu de ces éléments, ainsi que de l’absence de reprise totale de paiement du loyer au jour de l’audience, malgré des efforts réels matérialisés par des versements de 200, 230 et 250 euros au mois de mai, juillet et août 2025, il apparaît que le défendeur se trouve dans l’impossibilité manifeste de pourvoir à son passif à l’aide de son actif disponible, si bien qu’il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement et d’ordonner son expulsion selon les modalités rappelées au dispositif du présent jugement.

Monsieur [N] [X] sera en outre condamné à payer à la SEMCODA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels jusqu’à la libération des locaux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, à compter du mois de septembre 2025, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, de leur notification et des saisines de la CAF.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SEMCODA les frais qu’elle a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [N] [X] sera condamné.

L’exécution provisoire est désormais de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 1er janvier 2025 du bail conclu le 07 février 2023 entre la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain et Monsieur [N] [X], relatif au logement situé [Adresse 4], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de délais formulée par Monsieur [N] [X] pour quitter les lieux loués,

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [N] [X] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de Justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants dudit code ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer en quittances ou deniers à la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain la somme de 3.435,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 1.663,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus au titre de l’arriéré de loyers et de charges dû jusqu’au mois d’août 2025 inclus ;

CONDAMNE alors Monsieur [N] [X] à payer à la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels jusqu’à la libération des locaux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, à compter du mois de septembre 2025, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, de leur signification, et les frais de notification du dossier à la CAF et à la Préfecture ;

ORDONNE la transmission du présent jugement, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025.

Le greffier, Le juge,

Laurent BROCHARD