TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01674 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3X7Q

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00176

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame TEFAFANO Tiaihau, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 18 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société CODIF- COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0254

ET :

La société INSTITUT IRO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2023, la société CODIF – Commerce Développement Ile de France a consenti à la société INSTITUT IRO un bail commercial sur des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier " [Adresse 3] « , lot » 2BB " constitué du lot numéro 44 au sein de la Volumétrie BO [Cadastre 1] dépendant de la parcelle cadastrée section BO numéro [Cadastre 1], situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Le 30 juillet 2024, la société CODIF a fait délivrer à la société INSTITUT IRO un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 27.589,01 euros. Un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 24.530,46 euros a été signifié à la société INSTITUT IRO le 12 juin 2025.

Par acte du 19 septembre 2025, dénoncé à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE Ile de France en tant que créancier inscrit, la société CODIF a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société INSTITUT IRO, pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— Ordonner, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société INSTITUT IRO ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— Autoriser le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;

— Autoriser la conservation du dépôt de garantie par le bailleur ;

— Condamner la société INSTITUT IRO à lui payer à titre provisionnel :

une somme de 24.755,04 euros TTC au titre du commandement du 12 juin 2025 ; une indemnité d’occupation égale à 136,38 euros TTC par jour calendaire, à compter du 12 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,une somme de 33.276,72 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues du 12 juin 2025 au 31 janvier 2026 inclus; – Condamner la société INSTITUT IRO à lui régler la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’audience, la société CODIF sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la société INSTITUT IRO n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 12 juin 2025 pour le paiement de la somme en principal de 24.530,46 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 15 septembre 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 13 juillet 2025. L’obligation de la société INSTITUT IRO de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de société INSTITUT IRO causant un préjudice à la société CODIF, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La société CODIF justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 15 septembre 2025, que la société INSTITUT IRO reste lui devoir à cette date une somme de 24.755,04 euros (incluant loyers et indemnités d’occupation), échéance de septembre 2025 incluse.

La société INSTITUT IRO sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société INSTITUT IRO restera acquis à la société CODIF dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

La société INSTITUT IRO, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société CODIF la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 13 juillet 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société INSTITUT IRO ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier " [Adresse 3] « , lot » 2BB " constitué du lot numéro 44 au sein de la Volumétrie BO [Cadastre 1] dépendant de la parcelle cadastré section BO numéro [Cadastre 1], et situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société INSTITUT IRO au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société INSTITUT IRO à payer à la société CODIF la somme provisionnelle de 24.755,04 euros, arrêtée au 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons la société INSTITUT IRO à supporter la charge des dépens ;

Condamnons la société INSTITUT IRO à payer à la société CODIF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT