TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 26/00067 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4IQB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JUIN 2026

MINUTE N° 26/00976

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Mai 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [X] [D] épouse [P],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Margaux BRIOLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0199

Monsieur [A] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Margaux BRIOLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0199

ET :

La société [O],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B729

Monsieur [C] [S],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B729

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2019, Monsieur [A] [P] a donné à bail à la société BIKE OCCAZ un terrain avec local nu situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Le contrat prévoit qu’il s’agit d’un bail de droit commun, hors habitation, conclu pour une durée de 20 mois à compter du 1er novembre 2019 jusqu’au 1er août 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 22 février 2021, Monsieur [A] [P] a notifié à la société BIKE OCCAZ congé pour le 1er août 2021, lui demandant de libérer les locaux à compter du 2 août 2021.

Puis par acte du 7 janvier 2026, Monsieur et Madame [P] ont assigné en référé la société [O] et Monsieur [C] [S] devant le président de ce tribunal pour :

— constater que la société [O] et Monsieur [S] sont occupants sans droit ni titre du terrain ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef dudit terrain, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la société [O] et Monsieur [S] à leur payer à titre provisionnel :

o une somme de 42.000 à valoir sur les indemnités d’occupation échues et impayées de mars à décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o une indemnité d’occupation mensuelle égale à 4.200 euros, à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux,

outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 29 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mai 2026.

À l’audience, Monsieur et Madame [P] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur demande principale en paiement à la somme de 63.000 euros à valoir sur les indemnités d’occupation échues et impayées au terme de mai 2026 inclus, et en sollicitant une indemnité d’occupation mensuelle égale à 4.200 euros, à compter du 1er juin 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de sursis à statuer formée en défense, ils font valoir que le sursis peut être ordonné dès lors que la circonstance alléguée à une incidence directe sur la procédure en question, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils indiquent qu’en effet, la procédure invoquée n’aura d’incidence que sur la régularité de l’immatriculation de la société [O] et non pas sur l’occupation irrégulière des lieux.

Ils demandent en outre de rejeter la demande de mise hors de cause de Monsieur [S] dès lors qu’il était le représentant légal de la société BIKE OCCAZ, qu’il s’est maintenu à titre personnel dans les lieux après l’expiration du bail et la radiation de la société BIKE OCCAZZ, et qu’il est désormais le représentant légal de la société [O].

Ils sollicitent également de déclarer irrecevables les demandes de la société [O] et de Monsieur [S] faute de qualité et d’intérêt à agir, et à titre subsidiaire de les déclarer non fondées. Ils expliquent que les défendeurs ne disposent pas d’un contrat de bail, ou d’une cession de contrat de bail à leur profit, leur conférant la qualité de preneur.

Sur l’indemnité d’occupation, ils font valoir que le loyer qui était dû en vertu du bail de droit commun précédemment consenti à la société BIKE OCCAZZ était de 2.100 euros par mois en 2019, et que, compte tenu de l’inflation et du fait que l’indemnité d’occupation doit avoir une double vocation compensatoire et comminatoire, elle devra être fixée au double du loyer qui était précédemment dû, soit la somme de 4.200 euros par mois. Ils précisent solliciter le paiement de cette somme mensuelle à compter du mois de mars 2025, date de l’immatriculation de la société [O].

Ils précisent que les défendeurs ne démontrent pas avoir réglé la moindre somme et que ce sont les rapports cordiaux qu’entretenaient Monsieur [P] et Monsieur [S] qui expliquent le temps pris à réclamer les impayés, ce dernier annonçant régulièrement qu’il allait quitter les lieux.

Sur la violation de leur obligation de délivrance invoquée en défense, ils font valoir qu’à défaut de contrat de bail les liant aux défendeurs, ils ne sont pas tenus à leur égard au respect d’une telle obligation. Ils ajoutent que faute pour la société [O] de démontrer être locataire, celle-ci ne dispose pas de qualité et d’intérêt à agir en réparation d’un prétendu préjudice résultant d’un manquement à une obligation de délivrance.

En réplique, la société [O] et Monsieur [S] demandent au juge des référés de :

A titre liminaire :

— surseoir à statuer dans l’attente du respect de la procédure prévue à l’article R123 125-1 du code de commerce ;

A titre principal :

— mettre hors de cause Monsieur [C] [S] ;

— dire et juger que les loyers réclamés sont infondés tant dans leur quantum que dans leur principe ;

— dire et juger que les époux [P] manquent à leur obligation de délivrance ;

— débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes eu égard aux nombreuses contestations alléguées ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la société [O] est bien fondée à suspendre le paiement des loyers ou à tout le moins les verser sur le compte CARPA de Maitre [E] [H] ;

A titre infiniment subsidiaire :

— désigner un expert relativement aux désordres affectant les lieux loués ;

A titre reconventionnel :

— condamner les époux [P] à restituer à la société [O] l’ensemble des loyers et charges soit la somme de 15.000 euros, sous astreinte, outre les intérêts au taux légal avec capitalisation, dont le montant est à parfaire ;

— condamner les époux [P] à restituer à la société [O] la somme de 2.500 euros au titre du dépôt de garantie versé à la signature du bail ;

— condamner les époux [P] à verser à la société [O] l’indemnisation de son préjudice moral, d’un montant à parfaire, estimé à 10.000 euros ;

En tout état de cause :

— condamner les époux [P] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que les loyers réclamés sont infondés tant dans leur quantum que dans leur principe ;

— dire et juger que les époux [P] manquent à leur obligation de délivrance ;

— dire et juger que les manquements des époux [P] fondent l’exercice au profit de la société [O] de l’exception d’inexécution;

— dire et juger que les époux [P] ont également manqué à leur obligation de prudence et de sécurité ;

— dire et juger que la société [O] a subi un important préjudice du fait des époux [P] ;

— condamner les époux [P] aux entiers dépens, comprenant les coûts de l’ensemble des constats d’huissier réalisés par la société [O], ainsi que les différentes expertises, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir en substance que :

— les demandeurs allèguent que le greffe du tribunal de commerce indique qu’un bail commercial a été remis lors de l’immatriculation de la société [O], mais ne produisent pas ledit bail et n’ont pas déposé plainte, alors qu’ils ont été invités à le faire par le greffe il y a près d’un an, afin de mettre en œuvre la procédure visée par l’article R. 123-125-1 du code de commerce ; que dans cette attente il doit être sursis à statuer dans le cadre de la présente instance ;

— Monsieur [C] [S] est une personne physique et représentant légal de la société [O], et en vertu du principe d’autonomie des personnes morales, il ne peut être poursuivi du seul fait de sa qualité de représentant légal ;

— les demandes de règlement formulées à l’endroit de la société MOTOCAZZ, qui a pris à bail les locaux en février 2025, portant sur des loyers prétendument dus par la société BIKE OCCAZ à compter d’octobre 2023 sont inopérantes et infondées juridiquement ;

— les demandeurs indiquent avoir donné congé à la société BIKE OCCAZ le 22 février 2021 pour une prise d’effet au 2 août 2021 mais ont attendu le 7 janvier 2026, date de l’assignation, pour entreprendre une action aux fins d’expulsion à l’endroit d’une société tierce ;

— ils ne produisent aucun avis de valeur locative permettant de justifier des montants qu’ils réclament depuis février 2025 ;

— ils ne démontrent pas qu’ils se seraient introduits illégitimement dans les lieux objets de la présente instance ;

— la société [O] a réalisé des paiements, en numéraire sans que les époux [P] ne donnent jamais quittance, durant les premiers mois suivant la prise de possession des lieux intervenue en février 2025, sans qu’aucune réclamation ne soit jamais formulée sur les règlements réalisés, formalisant une tolérance des bailleurs ;

— sur l’état du bien loués : le local est non fermé, non isolé, en curage complet, avec des ouvertures posées sur des étais de fortune, de sorte qu’il doit être considéré que la délivrance non conforme et le local inexploitable.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— sur la demande de sursis à statuer

L’article R 123-125-1 du code de commerce dispose que « Lorsque le greffier est informé que l’immatriculation d’une personne ou l’inscription modificative la concernant aurait été réalisée par la production d’une pièce justificative ou d’un acte irrégulier, et qu’il constate que cette information revêt un caractère sérieux, il en informe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception la personne immatriculée et l’invite à produire des justificatifs complémentaires dans un délai de quinze jours. S’il n’est pas déféré à cette invitation, le greffier porte au registre mention de la demande de régularisation du dossier ainsi que la date d’inscription de cette mention ».

En l’espèce, la société [O] est actuellement immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY, et ce depuis le 3 mars 2025. Et il n’est pas justifié que la procédure visée par l’article précité a été mise en œuvre par le greffier du tribunal de commerce. Il sera relevé à cet égard que les défendeurs apparaissent mal fondés à reprocher aux demandeurs cette absence de mise en œuvre, dès lors qu’il appartient quand même à la société [O] de justifier de la régularité du contrat de bail qu’elle a remis à l’appui de sa demande d’immatriculation, ce qu’elle aurait pu faire dans le cadre de la présente instance.

En outre, et en tout état de cause, une possible irrégularité de l’immatriculation de cette société n’a pas d’influence sur l’appréciation de la légitimité de son occupation du terrain propriété des demandeurs.

L’exception de sursis à statuer est par conséquent rejetée.

— sur la demande d’expulsion

En l’espèce, le contrat de bail signé le 2 décembre 2019 entre Monsieur [A] [P] et la société BIKE OCCAZ dispose qu’il est conclu pour une durée de 20 mois, soit jusqu’au 1er août 2021. Il prévoit également que si le bailleur entend mettre fin au contrat, il doit délivrer un congé avec un préavis de 3 mois et que la résiliation devra être justifiée par un motif sérieux et légitime.

Monsieur [P] a notifié un congé à la société BIKE OCCAZ, pour cause de vente, par courrier reçu le 23 février 2021 et pour le 1er août 2021.

Ce congé est conforme aux dispositions contractuelles.

Par ailleurs, il est produit aux débats :

— une attestation de Monsieur [S] en date du 19 juillet 2024 aux termes de laquelle il certifie régler sa dette de 17.500 euros avant le 30 août 2024 " ou sinon quitter le local loué par Mr [P] au [Adresse 5] sans délai en cas de non-respect de paiement » ;

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 29 juillet 2025 réalisé sur le terrain objet du litige, dont il résulte que le nom de la société [O] n’est pas présent sur la façade mais que les captures d’écran du site Le Bon Coin de ladite société font apparaitre la devanture des lieux ; que Monsieur [S] est présent sur place et se reconnaît débiteur d’un arriéré à l’égard de Monsieur [P] ; et que le terrain est encombré par de très nombreuses pièces détachées de motos et scooter ;

— les statuts de la société [O], datés du 18 février 2025, dont il résulte que son gérant est Monsieur [C] [S] et que son siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Il résulte de l’ensemble de ces observations que le terrain est occupé par la société [O] depuis le mois de mars 2025, mais celle-ci ne justifie pas d’un titre d’occupation des lieux.

La société [O] prétend que le fait qu’elle ait été maintenue dans les lieux par les propriétaires et que ceux-ci l’aient considérée à plusieurs reprises comme une locataire, démontre qu’un contrat a effectivement été conclu entre eux.

Toutefois, si les éléments produits démontrent que Monsieur et Madame [P] et la société [O] s’entendent sur le fait que cette société est redevable à leur égard du paiement d’une somme en contrepartie de son occupation des lieux, ils sont insuffisants à démontrer que les demandeurs ont accepté de lui consentir un bail, fut-il verbal. Et la seule circonstance que Monsieur [P] ait utilisé dans un échange avec Monsieur [S] le terme de « loyer » au lieu d'« indemnité d’occupation » est insuffisant à apporter cette preuve, la nuance juridique entre ces deux termes et les conséquences qui en découlent étant vraisemblablement inconnue de Monsieur [P].

S’agissant de Monsieur [S], il ne peut être considéré, au regard des éléments produits, qu’il occupe les lieux à titre personnel, c’est-à-dire en dehors de son activité professionnelle et de gérant de la société [O].

Les demandes formées à son encontre seront donc rejetées.

La société [O] étant occupante sans droit ni titre des lieux, son obligation de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, et il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sous astreinte compte tenu de la durée de l’occupation sans droit ni titre, et selon les dispositions visées au dispositif.

— sur la demande en paiement

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, l’occupation des lieux par la société [O] sans contrepartie causant un préjudice à Monsieur et Madame [P], ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

La société [O] sera par conséquent condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer prévu par le contrat du 2 décembre 2019, soit 2.100 euros mensuel, seul montant en l’état justifié et non contestable, et ce à compter du 1er mars 2025.

La société [O] ne justifie pas avoir réglé une quelconque somme à ce titre.

Elle sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 31.500 euros (de mars 2025 à mai 2026 inclus, soit 15 mois) avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

— sur les demandes reconventionnelles

La société [O], qui ne peut justifier d’une occupation légitime, n’est pas fondée à revendiquer les droits reconnus au preneur, et en particulier l’obligation de délivrance du bailleur, ni à prétendre à la mise en œuvre d’une exception d’exécution.

La demande d’expertise sera par conséquent rejetée, de même que les demandes de provision qui sont fondées sur une inexécution par les demandeurs d’une obligation de délivrance à laquelle ils ne sont en réalité pas tenus.

— sur les demandes accessoires

Succombant, la société [O] est condamnée aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 29 juillet 2025.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [P] l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de sursis à statuer ;

Constatons que la société [O] est occupante sans droit ni titre du terrain situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société [O] et de tous occupants de son chef hors du terrain situé [Adresse 4] à [Localité 1], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant une durée de 60 jours ;

Disons que le juge des référés ne conservera pas compétence pour liquider l’astreinte ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [O] au paiement, à compter du 1er mars 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 2.100 euros ;

Condamnons la société [O] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme provisionnelle 31.500 euros au titre des indemnités d’occupation échues et impayée de mars 2025 à mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026 ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société [O] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 29 juillet 2025 ;

Condamnons la société [O] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 JUIN 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT