TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03121 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MFY

Minute : 26/00156

EM

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT – OPH D'[Localité 3]

Représentant : Maître [H], avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [C] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT

Copie délivrée à :

Madame [C] [Z]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX ;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT – OPH D'[Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e MORANDI Paul de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 25 février 2014, l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] a donné à bail à Madame [C] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], logement n°842 à [Localité 4] (93) moyennant un loyer mensuel d’un montant de 274,45 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] a fait signifier à Madame [C] [Z] un commandement de payer la somme de 1 604,91 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, l’EPIC Office public de l’habitat d’Aulnay-sous-Bois a assigné Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision d’un montant de 1 604,91 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outres les indemnités d’occupations postérieures.

Madame [C] [Z] ayant été citée à étude et n’ayant pas comparu à l’audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 10 mars 2026, l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4], représenté par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; la condamnation de la locataire à lui payer une provision d’un montant de 1 604,91 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé lors de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; la condamnation de la locataire à lui payer, à titre provisionnel, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges ; la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la locataire ne s’acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prescrit.

Il s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 avril 2026.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 septembre 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2025. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 5] le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 22 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 604,91 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 23 novembre 2025.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] produit un décompte aux termes duquel Madame [C] [Z] est redevable de la somme de 1 604,91 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 5 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse).

La locataire n’apporte aucun élément de nature à remettre en question le principe ni le montant de la dette.

L’obligation pour la locataire de payer le loyer et le montant de cette obligation n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il y a lieu de condamner Madame [C] [Z] à payer à l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 1 604,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées depuis lors.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En outre, en application du paragraphe VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Enfin, le Conseil constitutionnel, dans sa décision °98-403 DC rendue le 29 juillet 1998, a considéré que la sauvegarde de la dignité de la personne humaine contre toute forme de dégradation est un principe à valeur constitutionnelle et que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle. De même, au visa de l’article 16 du code civil, la Cour de cassation a estimé que le principe du respect de la dignité de la personne humaine est un principe à valeur constitutionnelle dont il incombe au juge de faire application pour trancher le litige qui lui est soumis (Civ, 1ère, 26 septembre 2018, n°17-16.089).

En l’espèce, une application stricte des critères de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 devrait conduire, du fait de l’absence de la locataire à l’audience, à la priver du bénéfice de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, il ressort des pièces du dossier que la locataire, présente dans le logement depuis onze ans, a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025, soit dix échéances avant l’audience. Ces règlements démontrent la bonne foi et la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer qu’en l’espèce, l’expulsion de la locataire porterait une atteinte disproportionnée à son droit à la protection du logement, protégé à la fois par la Constitution française et la Convention européenne des droits de l’homme.

Parallèlement, l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice de la locataire, dont le défaut de paiement d’une seule échéance permettrait la résiliation du contrat et leur expulsion, apparaît comme une atteinte proportionnée au droit de propriété du bailleur.

Par suite, il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer ou de mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, quinze jours après l’envoi par courrier recommandé d’une mise en demeure de payer restée vaine, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En outre, la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les frais du procès

Madame [C] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Cependant, l’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4],

CONSTATONS à la date du 23 novembre 2025 la résiliation du bail conclu entre l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] d’une part, bailleur, et Madame [C] [Z] d’autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [Z] à l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] à une somme égale au montant du loyer mensuel, révisable suivant les dispositions du contrat, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 1 604,91 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés à la date du 5 mars 2026, incluant l’indemnité du mois de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [C] [Z] à s’acquitter de sa dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par trente-deux mensualités de 50 euros puis par une trente-troisième mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS, sur le fondement des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [C] [Z], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, après envoi par courrier recommandé avec avis de réception d’une mise en demeure de payer restée infructueuse pendant quinze jours :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu’à défaut par Madame [C] [Z] d’avoir libéré les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Madame [C] [Z] sera tenue, à compter de la déchéance des délais de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment ;CONDAMNONS Madame [C] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTONS l’EPIC Office public de l’habitat d'[Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION