Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 MARS 2024

N° RG 23/02691 – N° Portalis DB22-W-B7H-RI7B

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société TOURMALINE REAL ESTATE, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 483 831 939 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Patrick MAUBARET de la SCP MAUBARET, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX.

DÉFENDERESSE :

La société SPHEREA TEST & SERVICES, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 428 610 398 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 27 Avril 2023 reçu au greffe le 10 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 08 Février 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions

de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame [M]

DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au

21 Mars 2024.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un premier acte sous seing privé en date du 31 juillet 2014, la société Tourmaline Real Estate a donné à bail commercial à la société Cassidian Test & Services, aujourd’hui dénommée Spherea Test & Services, divers locaux situés [Adresse 3] (78), à usage de bureaux, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2015, moyennant un loyer annuel de base de 680.000 €

Aux termes d’un second acte sous seing privé en date du 31 juillet 2014,

la société Turquoise Properties a donné à bail commercial en état

futur d’achèvement à la société Cassidian Test & Services, aujourd’hui dénommée Spherea Test & Services, divers locaux situés [Adresse 3]

de Lattre de Tassigny à [Localité 4] (78), à destination d’activités avec

bureaux d’accompagnement, pour une durée de douze années à compter du

1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel de base de 250.000 €.

Invoquant les difficultés rencontrées dans son secteur d’activité en raison de l’épidémie de Covid-19, la société Spherea Test & Services a, par courrier du

31 mars 2021, sollicité la résiliation amiable des baux commerciaux, à laquelle la société Turquoise Properties et la société Tourmaline Real Estate, se sont opposées.

Faisant grief à la société Spherea Test & Services de ne pas s’acquitter du prix du bail aux termes convenus, la société Tourmaline Real Estate a procédé à une saisie conservatoire sur son compte bancaire tout en l’assignant en paiement, par exploit du 15 février 2022, devant le tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été enrôlée sous le RG n° 22/01531.

Parallèlement, par acte du 1er février 2022, la société Spherea Test & Services a fait assigner les sociétés Tourmaline Real Estate et Turquoise Properties devant le tribunal judiciaire de Versailles en caducité ou, à défaut, résiliation des baux. L’affaire a été enrôlée sous le RG n° 22/00756.

Les deux affaires ont été jointes par décision du juge de la mise en état rendue le 10 mai 2022, sous le seul RG n° 22/00756.

Par jugement rendu le 23 mars 2023, la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— rejeté l’ensemble des demandes de la société Spherea Test & Services,

— condamné la société Spherea Test & Services à payer à la société Tourmaline Real Estate la somme de 1.060,924,35 € au titre des loyers échus au 18 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022, à hauteur de 236.908,62 €, et à compter du 12 décembre 2022 pour le surplus,

— condamné la société Spherea Test & Services à payer à la société Tourmaline Real Estate la somme de 106.000 € avec intérêts au taux légal à compter du

12 décembre 2022, au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle,

— condamné la société Spherea Test & Services à payer à la société Turquoise Properties la somme de 343.169,05 € au titre des loyers échus au 12 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022, à hauteur de 258.949,27 € et à compter du 12 décembre 2022 pour le surplus,

— condamné la société Spherea Test & Services à payer à la société Turquoise Properties la somme de 34.000 € avec intérêts au taux légal à compter du

12 décembre 2022, au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle.

La société Spherea Test & Services a interjeté appel de ce jugement.

Reprochant à la société Spherea Test & Services de ne pas s’être acquittée des échéances des premier et deuxième trimestres 2023, la société Tourmaline Real Estate a procédé, le 12 avril 2023, à une saisie conservatoire sur son compte bancaire, pour un montant total de 579.005,50 €. La saisie, fructueuse, lui a été dénoncée le 18 avril suivant.

C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance signifié à étude le 27 avril 2023, la société Tourmaline Real Estate a fait assigner la société Spherea Test & Services devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— Condamner la société Spherea Test & Services à payer à la société Tourmaline Real Estate la somme de 579.005,50 € correspondant aux loyers et charges des 1er et 2ème trimestres 2023 outre intérêts avec anatocisme à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,

— La condamner au paiement de la somme de 57.900 € au titre de la clause pénale, outre intérêts avec anatocisme à compter de la signification introductive d’instance,

— La condamner au paiement de la somme de 30.000 € de dommages et intérêts outre anatocisme à compter de la signification introductive d’instance,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit,

— La condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la saisie conservatoire du

12 avril 2023 et de sa dénonciation.

La société Tourmaline Real Estate fonde ses demandes en paiement sur les stipulations contractuelles.

Elle souligne la résistance et la carence de son preneur qui, malgré la décision rendue au mois de mars 2023, persiste à ne pas régler ses loyers et charges. Elle lui fait grief de se constituer une trésorerie fictive à ses dépens, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts complémentaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023.

Le 15 décembre 2023, la société Spherea Test & Services s’est constituée. Puis, le 8 janvier 2024, elle a notifié des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, jonction et sursis à statuer. Après avoir recueilli les observations de la société Tourmaline Real Estate par conclusions notifiées le 19 janvier 2024, le juge de la mise en état a, le 22 janvier 2024, rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs suivants :

“Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Au soutien de sa demande, la société Spherea Test & Services se prévaut de l’existence de procédures parallèles dont certaines, jointes, ont fait l’objet d’une demande de sursis à statuer dans l’attente d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles.

Si une jonction a été opérée entre les instances enrôlées sous les numéros 22/04731, 22/04702, 22/06665 et 22/03122 sous le seul numéro 22/03122, c’est parce qu’elles portaient toutes sur des saisies conservatoires opérées au titre de créances nées en 2022 et incluses dans la condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Versailles le 23 mars 2023 (RG n° 22/00756).

La société Spherea Test & Services ayant interjeté appel de la décision rendue le 4 mai 2023, les parties se sont accordées, sur proposition du juge de la mise en état, pour qu’un sursis à statuer soit ordonné dans l’attente de la procédure d’appel (RG n° 23/03038).

En l’occurrence, le litige porte sur des saisies conservatoires diligentées postérieurement, pour des créances nées aux 1er et 2ème trimestres 2023. Dès lors, si le litige opposant les parties est de même nature que dans les autres affaires enrôlées devant la 3ème chambre civile, son objet n’en est pas moins différent.

Il s’ensuit que l’existence de ces procédures parallèles, tout comme la constitution d’avocat tardive, ne constituent pas des causes graves au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

La demande de révocation présentée sera, par conséquent, rejetée. Corrélativement, la constitution en défense et les conclusions ultérieures le seront aussi.”

MOTIFS

Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, il sera fait référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les demandes formées par la société Tourmaline Real Estate à l’endroit de la société Spherea Test & Services sont recevables.

Sur les demandes en paiement

Au titre des loyers et charges

Selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 680.000 € indexé sur l’ILAT. Le preneur est également redevable des charges de toute nature relatives aux locaux loués ainsi que de toutes dépenses supportées directement ou indirectement par le bailleur du fait de la propriété ou du fonctionnement de l’immeuble. Il doit notamment s’acquitter des taxes relatives aux locaux loués (dont la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et le stockage), de l’impôt foncier et des honoraires de gestion directs et indirects (forfaitisés à hauteur de 1,5 % du loyer annuel hors taxes).

Il est par ailleurs prévu que le montant du dépôt de garantie doit toujours correspondre à trois mois de loyer annuel hors taxes.

Au soutien de ses prétentions, la société Tourmaline Real Estate produit :

— un avis d’échéance daté du 20 novembre 2022 portant sur le loyer du

1er trimestre 2023, les provisions sur charges du 1er trimestre 2023, les provisions sur honoraires du 1er trimestre 2023 et les provisions sur assurance du 1er trimestre 2023, pour un total de 247.819,23 €,

— un avis d’échéance du 14 décembre 2022 portant sur les provisions sur travaux du 1er trimestre 2023, pour un total de 549,92 €,

— un avis d’échéance du 13 février 2023 portant sur la taxe sur les bureaux et les parkings 2023, pour un total de 72.310,80 €,

— un avis d’échéance du 14 février 2023 portant sur la taxe sur le stationnement, pour un total de 9.556,40 €,

— un avis d’échéance du 20 février 2023 portant sur le loyer du 2ème trimestre 2023, les provisions sur charges du 2ème trimestre 2023, les provisions sur travaux du 2ème trimestre 2023, les provisions sur honoraires du 2ème trimestre 2023 et les provisions sur assurance du 2ème trimestre 2023, pour un total de 248.369,15 €.

Les sommes facturées sont cohérentes avec les stipulations contractuelles susvisées, pour un montant total de 579.005,50 €.

La société Spherea Test & Services sera, en conséquence, condamnée à payer cette somme à la société Tourmaline Real Estate, avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance. En application de l’article 1154 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Au titre de la clause pénale

Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’excès manifeste est apprécié par les juges du fond au jour où la décision est rendue, par comparaison entre le montant de la peine et la valeur du préjudice.

L’article 26 du contrat de bail, modifié par l’article 11.17 des conditions particulières, dispose qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et dix jours après la réception d’un pli de rappel adressé par lettre recommandée avec accusé de réception consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de dix pour cent hors taxes (10 %) à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable.

En l’espèce, le montant de la peine est adapté au préjudice subi par le bailleur, lequel est privé d’une trésorerie importante tirée des manquements réitérés du preneur à ses obligations contractuelles.

Le montant des sommes dues sera donc majoré de 10 %, pour un total de 57.900 €, avec intérêt au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance et capitalisation.

Au titre des dommages et intérêts

Selon l’article 1240 nouveau du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société Tourmaline Real Estate ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les condamnations en paiement d’ores et déjà prononcées en exécution des stipulations contractuelles.

Dans ces conditions, la demande présentée sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Spherea Test & Services, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation, dont le régime est fixé par l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Spherea Test & Services, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société Tourmaline Real Estate la somme qu’il est équitable de fixer, eu égard à la multiplication des procédures judiciaires, à la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société Spherea Test & Services à payer à la société Tourmaline Real Estate les sommes de :

—  579.005,50 € au titre des loyers, provisions sur charges, provisions sur assurance, provisions sur travaux et provisions sur honoraires des premier et deuxième trimestre 2023, mais également taxes sur les bureaux, parking et stationnement 2023, pour les locaux situés [Adresse 3] (78), avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance et capitalisation,

—  57.900 € au titre de la clause pénale du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance et capitalisation,

—  2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits,

CONDAMNE la société Spherea Test & Services aux dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation,

REJETTE les autres demandes de la société Tourmaline Real Estate,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MARS 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE