TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/10588

N° Portalis DB3S-W-B7J-35IN

Minute : 26/2026

Madame [J] [H]

Représentant : M^e Jean claude GUIBERE, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

Madame [G] [Z]

Monsieur [Q] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GUIBERE

Copie, pièces, délivrées à :

M. [R]

Copie délivrée à :

MME [Z]

Le 9 Janvier 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Janvier 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [J] [H] demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [Q] [R], demeurant [Adresse 6],

Ayant pour Avocat Maître Tristan HANVIC, désigné le 27.10.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2025-012616, AJ partielle (55%)

comparant en personne, non assisté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2022 à effet au 1er mai 2022, Mme [J] [H] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] un appartement à usage d’habitation, une cave et emplacement de stationnement situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 717,55 euros révisable, outre 200 euros de provisions pour charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 septembre 2024, Mme [J] [H] a fait délivrer à Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] un congé pour vendre à effet au 30 avril 2025.

Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] se sont maintenus dans les lieux à l’expiration du congé pour vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, Mme [J] [H] a fait délivrer à Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] une sommation de quitter les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2025, Mme [J] [H] a fait délivrer à Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] un commandement de payer la somme en principal de 1070,55 euros dans le délai de deux mois et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, Mme [J] [H] a fait assigner Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

«  à titre principal :

o valider le congé pour vendre délivré le 11 septembre 2024 pour le 30 avril 2025 à 24 heures ;

o ordonner l’expulsion immédiate de Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] ainsi que de tous occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin ;

o séquestrer les biens se trouvant sur place ;

o condamner les défendeurs au paiement de la somme de 382,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2025 ;

o condamner les défendeurs au paiement des loyers et charges postérieurs à cette date jusqu’à la résiliation du bail ;

o condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1000 euros jusqu’à la libération définitive des lieux ;

«  à titre subsidiaire :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance contre les risques locatifs ;

o ordonner l’expulsion de Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] ainsi que de tous occupant de leur chef ;

o condamner les défendeurs au paiement de la somme de 382,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2025 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;

o condamner les défendeurs au paiement des loyers et charges postérieurs à cette date jusqu’à la résiliation du bail ;

o condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1000 euros jusqu’à la libération définitive des lieux ;

«  condamner les défendeurs au paiement de la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux, l’assignation et le commandement de payer ;

«  rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Mme [J] [H], représentée par son conseil, a indiqué que les locaux étaient libres depuis le 31 octobre 2025 et a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation.

M. [Q] [R], comparaissant en sa personne, il a confirmé que les locaux avaient été libérés. Il a expliqué avoir tardé à quitter le logement faute de parvenir à se reloger avec sa femme et ses 3 enfants. Il a également déclaré que la dette était réglée.

Mme [G] [Z], assignée à personne, n’a ni comparu, ni été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 10 novembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la demande principale en validation du congé pour vente

Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail produit aux débats, à effet au 1er mai 2022, était conclu pour une durée de trois ans renouvelable. Il est donc arrivé à échéance au 30 avril 2025.

Un congé pour vente a été délivré aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 septembre 2024 et reçue le 17 septembre 2024, au prix de 149 000 euros. Le congé précise que le congé vaut offre de vente au profit des locataires.

Ainsi, le congé a régulièrement été notifié aux locataires six mois avant l’échéance du bail.

Faute pour les locataires d’avoir accepté l’offre dans les deux mois du préavis, le congé a produit ses effets au 30 avril 2025 à minuit.

Par conséquent, il convient de valider le congé pour vendre.

II. Sur les demandes d’expulsion et le sort des meubles

Le congé ayant été validé, les défendeurs se sont trouvés de plein droit déchus de tout titre d’occupation à compter du 1er mai 2025.

Il résulte néanmoins des déclarations concordantes du demandeur et de M. [W] [R], ainsi que de l’attestation de remise des clés du 31 octobre 2025, que les défendeurs ont restitué les lieux le 31 octobre 2025.

Ils ne sont donc plus occupants des lieux. Par conséquent, il n’y a pas lieu de procéder à leur expulsion, ni de statuer sur le sort des meubles. Ces demandes seront donc rejetées.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le demandeur produit un décompte arrêté du 1er juillet 2025 selon lequel il restait dû au 1er juillet 2025 une somme de 383 euros, correspondant à l’occupation des lieux pour la période de juin 2025, soit postérieurement à la résiliation du bail. Il ne s’agit ainsi pas de sommes dues au titre de loyers et de charges, de sorte qu’aucune condamnation à ce titre ne saurait être prononcée sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Mme [J] [H] ne justifie d’aucune circonstance permettant de fixer une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail le 1er mai 2025 à une somme de 1000 euros, soit un montant supérieur à celui des loyers versés pendant l’exécution du bail. En conséquence, il convient de retenir que les défendeurs ont été tenus à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération des lieux.

Or, M. [D] [R] verse une attestation de remise des clés et de restitution du logement en date du 31 octobre 2025, selon lequel aucune somme ne reste due au titre des loyers et charges et confirmant qu’il n’est plus dans les lieux depuis cette date.

Il justifie ainsi que l’ensemble des sommes dues au titre des loyers jusqu’à l’échéance du bail et des indemnités d’occupation pour la période d’occupation entre le 1er mai 2025 et le 31 octobre 2025 ont été réglées.

Par conséquent, Mme [J] [H] sera déboutée de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage doit être réparé.

En l’espèce, la demanderesse échoue à démontrer l’existence d’un préjudice, direct et personnel, certain et légitime résultant de la faute commise par les défendeurs soit le fait de ne pas avoir quitté les lieux à l’expiration du congé pour vente.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [G] [Z] et M. [Q] [R], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation, mais excluront le coût de la sommation de quitter les lieux (de « déguerpir ») et des commandements du 16 juin 2024 de payer visant la clause résolutoire et pour défaut de justification de l’assurance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge du demandeur les frais qu’il a exposés dans la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE valide le congé pour vendre délivré par Mme [J] [H] à Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] le 11 septembre 2024 à effet au 30 avril 2025 à minuit ;

REJETTE les demandes subséquentes d’expulsion et de règlement du sort des meubles ;

REJETTE la demande de paiement d’une somme de 382,20 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges au 1er juillet 2025 ;

REJETTE la demande de condamnation à une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [J] [H] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [Z] et M. [Q] [R] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et excluront le coût de la sommation de quitter les lieux (de « déguerpir ») et des commandements du 16 juin 2024 de payer visant la clause résolutoire et pour défaut de justification de l’assurance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge