TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Mai 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Camille GUARNIERI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Mai 2025

à M^e KALIFA-MERCYANO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06314 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AOU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [O]

né le 10 Décembre 1941 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société SCI BERNARD, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°493 167 050, domiciliée : chez CABINET [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 11 juin 2012, la SCI BERNARD a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [O] [X] un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 430 euros, outre 20 euros de provisions sur charges;

Alléguant de nombreux désordres mettant en péril la sécurité et la santé des occupants, Monsieur [O] [X] a effectué plusieurs signalements, au syndic de l’immeuble, auprès du SCHS de la Ville de [Localité 4] et de l’AMPIL ;

Invoquant l’indécence de son logement et l’absence de réalisation de travaux par son bailleur, par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] [X] a fait assigner la SCI BERNARD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir:

— condamner la SCI BERNARD à payer à Monsieur [O] de la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période allant de novembre 2012 à juillet 2018 non inclus

— condamner la SCI BERNARD à payer à Monsieur [O] de la somme de 13545 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période allant de juillet 2018 à octobre 2023 date de l’assignation, somme à parfaire à la date à laquelle la décision sera rendue

— condamner la SCI BERNARD à réaliser les travaux et diligences demandés par TERRITOIRES ET HABITAT dans son rapport du 23 mars 2022 et par l’AMPIL dans son diagnostic du 17 septembre 2021, dans un délai de 4 mois et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

Les travaux et diligences étant les suivants :

.concernant l’immeuble, alerter rapidement la copropriété de sécuriser la cage d’escalier, de faire une déclaration de sinistre auprès de l’assurance, de supprimer par des moyens efficaces et définitifs toutes causes d’infiltrations pour ne pas mettre en danger la santé des occupants, réparer les marches, faire appel à un expert pour déterminer les causes d’infiltrations, réparer les désordres et remettre en état les surfaces dégradées

.concernant le logement, prendre toutes les dispositions pour que l’installation électrique ne présente aucun danger pour la sécurité des occupants et soit conforme aux normes C14-100 et C115-100, sécuriser le plafonnier, poser une prise électrique dans la salle de bains autour du lavabo, éradiquer définitivement les souris et faire intervenir une société spécialisée, assurer l’évacuation et le traitement des eaux usées au niveau de l’impasse privée d’accès au logement

— ordonner la réduction du montant du loyer de moitié dans l’attente de la réalisation des travaux et ce à compter de la signification de la décision qui sera rendue

— ordonner à la SCI BERNARD de faire appel à un mesureur professionnel pour connaître la surface habitable du logement et reformuler un bail par la suite indiquant la superficie habitable réelle du logement dans un délai de 2 mois et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— condamner la SCI BERNARD au paiement de la somme de 1500 euros au conseil du requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir

— statuer ce que de doit sur les dépens étant précisé que Monsieur [O] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 octobre 2023 et après trois renvois, a été retenue à l’audience du 13 février 2025 date à laquelle Monsieur [O] [X] et la SCI BERNARD ont été représentés par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions en réponses et récapitulatives soutenues à l’audience, la SCI BERNARD demande au juge des contentieux de la protection de débouter Monsieur [O] [X] de l’intégralité de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

La SCI BERNARD fait valoir que s’agissant des désordres subis entre le mois de novembre 2012 et le mois de juillet 2018, un seul courrier a été adressé au gestionnaire de biens de la SCI BERNARD le 22 novembre 2012 concernant un problème rencontré dans les parties communes, que Monsieur [O] n’a formulé aucune doléance auprès de son bailleur suite à ce courrier et que sans information préalable de son bailleur, le locataire a procédé à un signalement auprès du SCHS au mois de juillet 2018;

La SCI bailleresse soutient que Monsieur [O] ne peut donc se prévaloir su moindre désordre pouvant ouvrir droit à une quelconque indemnisation sur cette période ;

Sur la demande d’indemnisation sur la période à compter du mois de juillet 2018 à octobre 2023, la SCI BERNARD fait valoir qu’elle a toujours déféré aux demandes de travaux qui ont été faites ; elle expose que son gestionnaire le cabinet [I] a reçu une mise en demeure des services de la Ville de [Localité 4] le 13 août 2018 d’avoir à réaliser certains travaux, que les travaux n’ont pu être réalisés qu’au mois de décembre 2018 du fait de la carence du requérant qui ne s’est pas rendu disponible ;

La SCI ajoute qu’en entreprise de dératisation est intervenue à plusieurs reprises entre 2018 et 2023, que les factures communiquées établissent que la SCI a fait réaliser des travaux dans les parties communes de l’immeuble et que de nombreux travaux ont été réalisés dans le logement de Monsieur [O] entre 2018 et 2024 ;

La SCI défenderesse souligne que Monsieur [O] n’a pas procédé à une déclaration de sinistre dégât des eaux auprès de son assurance habitation et que les travaux de reprise auraient dû être pris en charge par l’assureur habitation ;

La SCI BERNARD ajoute que le locataire a attendu le 4 février 2025 pour communiquer un diagnostic technique qui aurait été réalisé en octobre 2024 et que si ce diagnostic conclut à l’indécence du logement, aucune des constatations effectuées ne relève des critères d’indécence ;

La défenderesse souligne que la CAF à l’origine des rapports et diagnostics n’a pas suspendu les APL, ce qui aurait été le cas si le logement présentait des critères d’indécence ou d’insalubrité ; que si la CAF a suspendu les APL c’est parce que l’épouse du requérant a trouvé du travail ; elle ajoute que ce diagnostic relève des désordres qui avaient été réparés et qu’en conséquence relèvent de conditions d’utilisation du logement ;

La SCI indique produire aux débats un devis accepté le 5 février 2025 sur le remplacement du mitigeur de douche et une facture du 6 février 2025 reprenant les travaux réalisés dans la cuisine ;

Elle conclut que le bailleur a toujours rempli ses obligations et procédé aux travaux demandés, que la demande d’indemnisation est infondée et ajoute que les certificats médicaux produits n’établissent aucun lien entre les chutes du requérant et un quelconque désordre lié à son logement ;

Suivant dernières conclusions en demande récapitulatives soutenues à l’audience, Monsieur [O] [X] demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner la SCI BERNARD à payer à Monsieur [O] de la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période allant de novembre 2012 à juillet 2018 non inclus

— condamner la SCI BERNARD à payer à Monsieur [O] de la somme de 16985 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période allant de juillet 2018 à février 2025, somme à parfaire à la date à laquelle la décision sera rendue

— condamner la SCI BERNARD à réaliser les travaux et diligences demandés par TERRITOIRES ET HABITAT dans son rapport du 23 mars 2022 et par l’AMPIL dans son diagnostic du 17 septembre 2021 et 2 octobre 2024, dans un délai de 4 mois et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

Les travaux et diligences étant les suivants :

.concernant l’immeuble, alerter rapidement la copropriété de sécuriser la porte des parties communes et la cage d’escalier, de faire une déclaration de sinistre auprès de l’assurance, réparer les marches

.concernant le logement, pour le faux plafond dégradé, supprimer par des moyens efficaces et définitifs toutes les causes d’infiltrations, faire appel à un expert pour déterminer les causes d’infiltrations, réparer les désordres et remettre en état les surfaces dégradées, pour les autres désordres, prendre toutes les dispositions pour que l’installation électrique ne présente aucun danger pour la sécurité des occupants et soit conforme aux normes C14-100 et C115-100, éradiquer définitivement les souris et faire intervenir une société spécialisée, assurer l’évacuation et le traitement des eaux usées au niveau de l’impasse privée d’accès au logement, sécuriser la porte palière du logement

— ordonner la réduction du montant du loyer de moitié dans l’attente de la réalisation des travaux et ce à compter de la signification de la décision qui sera rendue

— ordonner à la SCI BERNARD de faire appel à un mesureur professionnel pour connaître la surface habitable du logement et reformuler un bail par la suite indiquant la superficie habitable réelle du logement dans un délai de 2 mois et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— condamner la SCI BERNARD au paiement de la somme de 1500 euros au conseil du requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir

— statuer ce que de doit sur les dépens étant précisé que Monsieur [O] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle

— rejeter la demande formulée par la SCI BERNARD au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Monsieur [O] [X] expose qu’il maintient ses demandes d’indemnisation et de travaux ; il fait valoir que si des travaux ont été effectués, certains désordres persistent et des travaux restent à faire ;

Sur la première période concernée, Monsieur [O] souligne qu’il a interpelé le syndic dès le mois de juillet 2012 et que par courrier du 22 novembre 2012, le syndic a adressé un courrier à la SCI en lui demandant de faire intervenir un artisan en faisant état de problèmes dans le logement au niveau de l’escalier qui est dangereux (les marches) et au niveau de l’éclairage ;

Sur la 2ème période , Monsieur [O] fait valoir les différents signalements qu’il a effectués ainsi que les différents rapports et diagnostics ; il souligne que le diagnostic de l’AMPIL a été confirmé par TERRITOIRES ET HABITAT mandaté par la CAF et que ce dernier rapport a également conclu à l’indécence du logement imputable au propriétaire et qu’il a été demandé au bailleur de réaliser les travaux dans un délai de 18 mois ;

Monsieur [O] ajoute avoir été reconnu prioritaire au titre du DALO en qualité de « personne handicapée logée dans un logement non-décent et qu’il est dans l’attente d’un relogement ;

Monsieur [O] soutient en outre avoir signalé le 2 avril 2024 que le cumulus ne fonctionnait plus et que plusieurs relances ont été faites , que les travaux ont été réalisés mi-mai 2024 et que Monsieur [O] s’est retrouvé durant plus d’un mois sans eau alors qu’il est âgé de 83 ans ;

Il fait valoir un nouveau diagnostic réalisé le 2 octobre 2024 par l’AMPIL et qu’il a été constaté des dysfonctionnements liés à la sécurité physique et à la santé des occupants et a conclu que le logement était indécent ; il ajoute avoir averti le cabinet [I] le 17 décembre 2024 que le mitigeur de la salle de bains ne fonctionnait plus, que ce mitigeur a été remplacé le 4 février 2024 et qu’il lui a été difficile de se doucher durant plus d’un mois et demi en période hivernale ;

Monsieur [O] conclut que la non-décence de son logement a été constatée depuis 2018 et perdure depuis, que son bailleur ne pourra qu’être déclaré responsable des préjudices subis par Monsieur [O] ; il fait valoir plusieurs certificats médicaux et ajoute avoir chuté dans les escaliers de l’immeuble à plusieurs reprises en mai 2016 et août 2023, que ce risque de chute a été pointé par la CAF ;

Le requérant ajoute que son logement n’est pas sécurisé, le portail ne fermant pas et qu’il a d’ailleurs été cambriolé en février 2024 ;

S’agissant de la somme réclamée en réparation de ses préjudices, Monsieur [O] explique que la somme correspond à une réduction du loyer à hauteur de 50% au regard de l’indécence avérée et qu’il appartiendra à la juridiction de réduire ce montant si elle l’estime nécessaire ;

Sur la demande de travaux, Monsieur [O] les différents diagnostics et rapports, celui de TERRITOIRES ET HABITAT et celui de l’AMPIL ; il souligne qu’il n’a jamais refusé un quelconque rendez-vous et s’est toujours tenu à la disposition de son bailleur ;

En réponse aux devis et factures produits par la SCI BERNARD, Monsieur [O] fait valoir que les devis sont du 27 mai 2019 et les factures de 2023 soit plus de 4 ans après les devis ce qui confirme la non réalisation de travaux auparavant ; il indique que les travaux ont été réalisés tardivement et partiellement , après l’assignation ;

Il fait valoir le nouveau diagnostic de l’AMPIL du 2 octobre 2024 qui conclut à l’indécence du logement et il indique que les travaux réalisés sont insuffisants;

Le requérant indique prendre acte du devis du 6 février 2025 mais souligne que les travaux n’ont pas été encore réalisés et que ce devis démontre que les désordres dénoncés sont réels ;

Sur les dysfonctionnements liés aux rapports locatifs, Monsieur [O] fait valoir que la bail indique une surface du logement d’environ 35m2, qu’il ressort du rapport de visite de TERRITOIRES ET HABITAT que la surface est d’environ 25m2 et que dans son rapport l’opérateur avait demandé au bailleur de faire appel à un mesureur professionnel pour connaître la surface habitable du logement et de reformuler un bail en conséquence ;

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail à usage d’habitation du 11 juin 2012 portant sur un appartement situé [Adresse 3], avec un loyer mensuel initial de 430 euros, outre 20 euros de provisions sur charges;

Sur la demande en paiement de la somme de 2000 euros en réparation du préjudice de jouissance sur la période du mois de novembre 2012 au mois de juin 2018 inclus

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paie-ment de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort du courrier du syndic adressé le 22 novembre 2012 à la SCI BERNARD que le requérant a alerté le syndic de l’existence de désordres dans son logement « au niveau de l’escalier qui est dangereux (les marches) et au niveau de l’éclairage de l’escalier», le service technique mentionnant en outre que « la porte de l’immeuble ne ferme pas (insécurité) » ;

Le bailleur a donc été informé de l’existence de ces désordres le 22 novembre 2012 et il ressort du diagnostic technique établi par SOS TAUDIS Fondation Abbé Pierre établi suite à une visite du 17 septembre 2021, du rapport de TERRITOIRES ET HABITAT mandaté par la CAF, adressé le 23 mars 2022 au gestionnaire du bailleur, que les marches de l’escalier ne sont pas sécurisées et qu’un risque de chute existe ;

Tenue à une obligation d’entretien, la SCI BERNARD ne justifie d’aucune diligence pour remédier à ces désordres avant le 30 octobre 2023 ;

En effet, il résulte de la facture concernant les travaux dans les parties communes comprenant la réparation des marches d’escalier, que ces travaux n’ont été réalisés que le 30 octobre 2023;

Le préjudice nécessairement subi par le locataire âgé de 71 ans en 2012 et qui justifie souffrir de différentes pathologies, sur la période à compter du 22 novembre 2012 au mois de juin 2018 inclus sera indemnisé à hauteur de 1500 euros;

Il s’ensuit que la SCI BERNARD sera condamnée à payer à Monsieur [O] [X] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période à compter du 22 novembre 2012 au mois de juin 2018;

Sur la demande en paiement de la somme de 16985 euros en réparation du préjudice de jouissance sur la période à compter du mois de juillet 2018 au mois de février 2025 inclus

Si Monsieur [O] ne justifie pas avoir informé directement son bailleur de l’existence des désordres allégués, le locataire justifie avoir, le 11 juillet 2018, effectué un signalement au S.C.H.S. de la ville de [Localité 4] et il verse aux débats un courrier adressé le 13 août 2018 par l’inspecteur de salubrité des services de la ville de [Localité 4] mettant en demeure le cabinet [I], gestionnaire du bailleur, de faire procéder à la réfection des chauffages électriques du séjour et de la chambre, à la réfection des trous dans les murs et plafond du logement et de rechercher les causes de moisissures et d’infiltrations au niveau du plafond du séjour et de la chambre et y remédier, ce dans le délai de deux mois ;

Et contrairement aux affirmations de la SCI BERNARD, il ressort du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 juin 2019 adressé par l’organisme LE CANA à la SCI BERNARD représentée par son gestionnaire, qu’un constat dégât des eaux a été rempli par M. [O] le 12 mars 2019, et était en attente d’être complété par le bailleur ;

La facture du 31 décembre 2018 produite aux débats par la SCI BERNARD établit la création d’une installation de chauffage comprenant la pose de 2 convecteurs, de 2 disjoncteurs + terre, la reprise de plafond plâtre suite au dégât des eaux sur 4m2 et la facture du 31 janvier 2020 établie par la SARL Les Couvreurs de Proximité établit que 4m2 de la zone infiltrée ont été détuilés, que les tuiles cassées ont été remplacées ainsi que la tuile romane cassée au niveau de l’infiltration de la chambre;

La facture du 3 décembre 2020 établit en outre la réparation du faux contact sur le point lumineux au plafond du séjour ;

Toutefois, plusieurs rapports postérieurs établissent que les travaux réalisés n’ont manifestement pas remédié aux désordres à l’exception de l’installation de chauffage ;

En effet, le diagnostic technique établi par SOS TAUDIS Fondation Abbé Pierre suite à une visite du 17 septembre 2021 fait état d’infiltrations d’eau au niveau du plafond de la cuisine, mentionne que l’escalier d’accès au logement est en très mauvais état au niveau des marches avec des risques de chute, et la présence de nuisibles dans les combles ;

Et le rapport de TERRITOIRES ET HABITAT mandaté par la CAF, adressé le 23 mars 2022 au gestionnaire du bailleur conclut à l’indécence du logement relevant du propriétaire et de la copropriété ;

Les désordres constatés sont les suivants : porte d’entrée non sécurisée, marches non sécurisées dans la cage d’escalier, suspicion de défaut d’étanchéité au niveau de la toiture, installation électrique semi-récente avec un nombre de prises insuffisant et un luminaire non sécurisé dans la chambre, grilles de ventilation obstruées, traces de souris ;

La fiche décence RSD établie le 21 mars 2022 par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône confirme que le logement n’est pas impropre à l’habitation et ne présente pas un risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants mais relève que les désordres constatés caractérisent une non décence du logement et constituent des infractions au Règlement Sanitaire Départemental ;

Ces désordres sont les suivants : faux plafonds avec surfaces dégradées et présence d’auréoles et suspicion d’infiltrations d’eau depuis la toiture, mauvais état des parties communes, marches dangereuses très abîmées avec risque de chute, installation électrique non sécurisée (urgence), grilles de ventilation obstruées par le locataire, traces de souris ;

TERRITOIRES ET HABITAT préconise dans son rapport, s’agissant de l’immeuble, de réparer les marches d’escalier, de faire appel à un expert pour déterminer les causes des infiltrations, réparer les désordres et remettre en état les surfaces dégradées puis réaliser les travaux d’embellissement par le locataire, et s’agissant du logement, de sécuriser le plafonnier, de poser une prise électrique dans la salle de bains autour du lavabo et de faire intervenir une société spécialisée pour éradiquer la présence de souris ;

La SCI BERNARD établit par la facture du 1er juin 2023 que l’ensemble de la toiture a été inspectée, que 10 tuiles ont été déposées et remplacées et que la réalisation d’un joint SIKA pour l’étanchéité a été effectuée;

De surcroît, il est produit une facture du 24 octobre 2023 démontrant que les travaux de serrurerie comprenant la réparation de la porte extérieure ont été réalisés, une facture du 30 octobre 2023 établissant que les travaux dans les parties communes comprenant la réparation des marches d’escalier et la réfection des murs de la cage d’escalier ont été réalisés;

La SCI bailleresse justifie également de dératisations régulières;

En outre, la facture du 3 novembre 2023 établit que les travaux sur l’installation électrique ont été réalisés;

Enfin, postérieurement au diagnostic technique établi par SOS TAUDIS Fondation Abbé Pierre suite à une visite du 2 octobre 2024 faisant état de traces d’infiltrations en plafond dans toutes les pièces, d’une porte palière non sécurisé et d’une porte de la cage d’escalier donnant sur l’extérieur non sécurisée, le SCI BERNARD produit aux débats le devis du 6 février 2025 accepté par le cabinet [I] établissant les travaux suivants: “déplacement prise évier cuisine, réfection joint plan de travail cuisine, pose verrous porte palière, réparation gouttière eaux pluviales sur une longueur de 1m” ;

Concernant la fuite d’eau au niveau du cumulus signalée le 8 avril 2024, avec une relance le 24 avril 2024 , le cumulus étant fissuré sur sa longueur, la SCI BERNARD justifie du remplacement du chauffe-eau défectueux par la facture de la société [I] Maintenance en date du 10 mai 2024 et ne conteste pas que les occupants ont été privés d’eau du 8 avril 2024 au 10 mai 2024 ;

Concernant le mitigeur dans la salle de bains qui ne fonctionnait plus, le locataire justifie d’un signalement le 17 décembre 2024 au cabinet [I] et la SCI BERNARD justifie du remplacement du mitigeur défectueux par la facture de la société [I] Maintenance en date du 5 février 2025 ;

Il ressort des développements susvisés que la SCI BERNARD a manqué à son obligation d’entretien ;

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

A compter du 13 août 2018, date à laquelle le bailleur a été informé des désordres affectant le logement loué, et pendant plus de 4 années , jusqu’au 20 octobre 2023, le locataire a subi un trouble de jouissance caractérisé par des marches d’escalier dangereuses et une porte extérieure non sécurisée, jusqu’au 20 novembre 2023, l’installation électrique n’était pas sécurisée dans la salle de bains, jusqu’au 6 février 2025, soit pendant plus de 6 années, date de la dernière intervention sur le toit de l’immeuble avec la réparation de la gouttière des eaux pluviales, le locataire a subi un préjudice de jouissance caractérisé par des faux plafonds avec des surfaces dégradées, la présence d’auréoles et des infiltrations d’eau et un logement non sécurisé;

Monsieur [O] a été en outre privé d’eau du 8 avril 2024 au 10 mai 2024 ;

Le locataire ne démontre pas que les désordres dénoncés ont persisté au-delà du 6 février 2025;

Monsieur [O] fait valoir des certificats médicaux mais n’établit pas de lien de causalité entre les chutes et les marches défectueuses de l’escalier des parties communes;

Il n’en demeure pas moins qu’au regard des désordres subis durant plus de cinq ans, de l’état dégradé de l’appartement, la réparation du trouble de jouissance subi par le requérant justifie une indemnisation à hauteur de 25 % du loyer, hors charges, soit une somme de 8385 euros (430 X 0,25 X78).

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il est précisé que les travaux d’embellissements de reprise des peintures sur les faux plafonds sont à la charge du locataire assuré ;

En outre, concernant l’évacuation et le traitement des eaux usées au niveau de l’impasse privée d’accès au logement, seul le diagnostic technique de SOS TAUDI Fondation Abbé Pierre suite à la visite du 17 septembre 2021 mentionne un mauvais état des canalisations générales d’évacuation des eaux usées, remontées d’eaux usées au niveau de l’impasse privée d’accès au logement et cette mention n’est corroborée par aucun autre élément plus précis ; il s’ensuit que ce seul diagnostic dont la spécialité professionnelle de l’auteur est inconnue, ne peut fonder une condamnation à réaliser des travaux tendant à assurer l’évacuation des eaux usées ;

En définitive, au regard des travaux déjà exécutés par la SCI BERNARD, et en l’absence de tout élément de la part du locataire sur l’état de l’appartement postérieurement au 2 octobre 2024, les derniers travaux étant ceux mentionnés dans le devis accepté du 6 février 2025, la demande de réalisation de travaux sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande de réduction du loyer

Monsieur [O] n’établissant pas que, postérieurement au 6 février 2025, le logement loué est indécent, sera débouté de sa demande de réduction du loyer ;

Sur les dysfonctionnements liés aux rapports locatifs

Le contrat de location doit préciser la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’ habitation ;

En l’espèce le contrat de bail liant les parties mentionne une superficie du logement de 35 m2.

Or le rapport de TERRITOIRES ET HABITAT du 23 mars 2022 indique une surface d’environ 25 m2 et préconise sur ce point de faire appel à un mesureur professionnel pour connaître la surface habitable du logement;

La SCI BERNARD ne formule aucune observation sur la superficie du logement.

Dès lors il sera fait droit à la demande de Monsieur [O] tendant à voir ordonner à la SCI BERNARD de faire appel à un mesureur professionnel pour connaître la surface habitable du logement et de de rédiger le cas échéant un avenant au contrat de bail au regard de superficie réelle de l’appartement, ce dans un délai de deux mois à compter de la présente décision mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte ;

Sur les demandes accessoires

La SCI BERNARD qui succombe principalement supportera la charge des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité commande de condamner la SCI BERNARD à payer à Maître Camille GUARNIERI la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Dit et juge que la SCI BERNARD a manqué à son obligation d’entretien;

Condamne la SCI BERNARD à payer à Monsieur [O] [X] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période à compter du 22 novembre 2012 au mois de juin 2018;

Condamne la SCI BERNARD à payer à Monsieur [O] [X] la somme de 8385 euros au titre de l’indemnisation de son prejudice de jouissance sur la période à compter du mois d’août 2018 au 6 février 2025 ;

Déboute Monsieur [O] [X] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte;

Déboute Monsieur [O] [X] de sa demande de réduction du loyer jusqu’à la réalisation des travaux;

Ordonne à la SCI BERNARD de faire appel à un mesureur professionnel pour connaître la surface habitable du logement et de de rédiger le cas échéant un avenant au contrat de bail au regard de superficie réelle de l’appartement, ce dans un délai de deux mois à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [O] [X] de sa demande d’astreinte ;

Condamne la SCI BERNARD à payer à Maître Camille GUARNIERI la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

Rappelle que si l’avocat du bénéficiaire de l’ aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’État et que s’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’État;

Condamne la SCI BERNARD aux dépens qui seront recouvrés conformément aux règles de l’ aide juridictionnelle;

Déboute la SCI BERNARD de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires;

Dit n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE