TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09797 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5N3

N° de MINUTE : 26/00056

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [S], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEURS

Monsieur [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

Madame [F] [D] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] sont propriétaires du lot n°10 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93).

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] la somme de 33 145,48 € avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.

CONDAMNER également solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER EN OUTRE in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] au paiement de la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025 et fixée à l’audience du 28 août 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 novembre 2025 compte tenu du départ du magistrat de la 5e chambre. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2022, 20 juin 2023 ayant voté les travaux d’injection et reprise en sous-oeuvre des fondations pour le confortement en cave, de réfection totale des réseaux eaux vannes, eaux usées et eaux pluviales, de confortement des planchers de caves, de réfection du réseau de distribution eau de ville, de repérage amiante avant travaux, de mise en place d’un raccordement colonne de terre, de remplacement des vitrages dans la cage d’escalier, de dépose de la dépendance dans la cour, de remplacement de la porte principale et de fixation d’un budget aléa travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, l’extrait du [Localité 8] Livre de l’année 2021, versé aux débats pour justifier de la reprise au 13 juillet 2022 d’un montant de 1 583,08 euros au titre de « solde charges 2021 » fait apparaître un solde débiteur antérieur au 1er janvier 2021 de 2 192,69 euros qu’il convient d’écarter, le syndicat ne versant aucune pièce permettant d’établir l’évolution précise du compte propriétaire des consorts [K] ayant conduit à ce montant.

Il sera de surcroît relevé qu’il n’est pas démontré l’approbation des comptes antérieurement à l’exercice 2020. Il y a dès lors lieu également de déduire la somme de 1345,26 apparaissant au débit [Localité 8] Livre en date du 27 janvier 2021 au titre de « charges exercice 2019 » ainsi que la somme de 1 671,72 euros apparaissant à la même date au crédit au titre de remboursement de provisions « 01012019-31122019 ».

Enfin, les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte doivent également être écartés, soit les frais de « transmission dossier huissier » du 18 mai 2021 de 120 euros et ceux de « AVALLE frais d’huissier » du 21 décembre 2021 de 144,72 euros.

Ainsi, au 31 décembre 2021, le solde du compte des consorts [K] est créditeur à hauteur de 547,87 euros (3 927,78 euros – 4 475,65).

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 8 juillet 2024, dont il est valablement justifié, a été de 34 083,31 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période, solde créditeur au 31 décembre 2021 de 547,87 euros inclus, ont été d’un total de 4 574,02 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 10 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 29 509,29 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 juillet 2024, appel provisionnel (de charges et de fonds travaux) du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 505,24 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 18 août 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 9 novembre 2022 de 45 euros,les frais de relance du 1er décembre 2022 de 34,80 euros,les frais de mise en demeure du 9 février 2023 de 48 euros,les frais de relance du 1er mars 2023 de 37 euros,les frais de mise en demeure du 10 mai 2023 de 48 euros.

De même, les demandes au titre des relances des 5 mars 2024 et 4 juin 2024 seront rejetées, faute que ces deux actes soient justifiés aux débats.

De surcroît, les demandes au titre de « intérêts de retard » des 13 décembre 2023, 5 mars 2024 et 4 juin 2024, dont il n’est pas précisé la nature, seront écartées faute d’être justifiées.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier transmis à l’huissier » d’un coût de 350 euros du 19 juin 2024 qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à cet égard.

En revanche, il sera fait droit à la demande au titre de ladite mise en demeure du 18 août 2023 facturée 48 euros conformément au contrat de syndic, ainsi qu’à celles se rapportant aux mises en demeure des 23 novembre 2023, 12 février 2024 et 10 mai 2024, d’un coût unitaire de 48 euros, et aux relances des 11 septembre 2023 et 13 décembre 2023, facturées chacune 37 euros conformément audit contrat.

La solidarité sera retenue à l’encontre des consorts [K], les frais engagés par le syndicat des copropriétaires répondant à la nécessité de recouvrir les charges de copropriété impayées à l’égard desquelles les défendeurs sont tenus solidairement.

Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 266 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] n’ont procédé qu’à un seul paiement de leurs charges de copropriété entre le 1er janvier 2022 et le 8 août 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 3 juillet 2024, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 29 509,29 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 juillet 2024, appel provisionnel (de charges et de fonds travaux) du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 266 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [F] [D] épouse [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 3 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT