N° RG 23/03689 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GDXJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 23/03689 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GDXJ

N° minute : 25/220

Code NAC : 50Z

LG/AFB

LE SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Société POLARSTAR, SCI dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au RCS d’Evry sous le n° 899 882 039, prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marieke BUVAT, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant, Maître Inès GRISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Société FAPM IMMOBILIER, SCI immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le n°502 122 476, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

n’ayant pas constitué avocat

* * *

Jugement réputé contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 19 Septembre 2024 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 30 Mai 2024 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice Présidente, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés,

assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.

Composition du Tribunal lors du délibéré

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la SCI POLARSTAR, nouvellement créée par Messieurs [Y] [U] et [N] [O], a, par acte authentique en date du 16 février 2022, acquis auprès de la SCI FAPM IMMOBILIER un immeuble de rapport situé au [Adresse 3], composé de cinq logements pour partie loués, ce, moyennant la somme de 203 000 euros.

Cet acte faisait suite à des compromis de vente signés les 7 et 10 juin 2021 par Messieurs [U] et [O] auxquels s’est substitué la SCI POLARSTAR en qualité d’acquéreur.

Découvrant par la suite l’existence d’une mise en demeure non suivie d’effet, adressée le 6 octobre 2020 au gérant de la SCI FAPM IMMOBILIER, soit antérieurement à la vente, par la Direction Hygiène-santé-logement de la mairie de [5], lui faisant injonction d’effectuer des travaux de mise en conformité dans les logements donnés à bail et les parties communes avant le 30 octobre 2020, les associés de la SCI POLARSTAR ont dès lors, par courrier recommandé en date du 9 décembre 2022, sollicité du vendeur la prise en charge du coût de la remise aux normes des logements estimé à 42 759 euros.

Ils ont également questionné le notaire instrumentaire , qui par lettre en date du 8 mars 2023 leur a certifié n’avoir jamais eu, préalablement à la régularisation de l’acte de vente, connaissance de la mise en demeure du 6 octobre 2020, ni par la mairie, ni par le vendeur.

Considérant avoir été trompée sur la situation réelle de l’immeuble, la SCI POLARSTAR a, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, fait assigner la SCI FAPM IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de la voir condamner au paiement de diverses sommes et indemnités.

La SCI FAPM IMMOBILIER n’a pas constitué avocat.

Aux termes de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens développés, la SCI POLARSTAR demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— la déclarer recevable et bien fondée en son action ;

A titre principal :

— «déclarer que la société FAPM IMMOBILIER a fait preuve de mauvaise foi en dissimulant l’état du bien propos à la vente ;

— déclarer que la SCI FAPM IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information ;

— déclarer que la rétention et dissimulation d’informations par la SCI FAPM IMMOBILIER constitue un dol ayant vicié son consentement lors de l’acquisition du bien; »

— déclarer que la clause de non garantie lui est inopposable ;

En conséquence :

— condamner la SCI FAPM IMMOBILIER à payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

—  37.933,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en raison des frais de rénovation de l’immeuble,

—  10.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses,

—  6.030 euros pour le manque à gagner des loyers provenant du logement n°1, sur la période allant de février 2022 jusqu’à ce jour,

—  5.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en raison du préjudice de jouissance,

—  10.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en réparation du préjudice moral,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire :

— déclarer que la SCI FAPM IMMOBILIER a manqué à son obligation de délivrance en vendant un bien qui n’est pas conforme aux stipulations contractuelles prévues dans l’acte authentique de vente ;

En conséquence :

— condamner la SCI FAPM IMMOBILIER à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

—  37.933,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en raison des frais de rénovation de l’immeuble,

—  10.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses,

—  6.030 euros pour le manque à gagner des loyers provenant du logement n°1, sur la période allant de février 2022 jusqu’à ce jour,

—  5.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en raison du préjudice de jouissance,

—  10.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en réparation du préjudice moral ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI FAPM IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, et se référant aux dispositions des articles 1112-1, 1130 et 1137 du code civil, elle fait valoir à titre principal qu’elle a été victime d’un dol constitué par la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour elle à savoir l’existence d’un arrêté portant obligation de procéder à des travaux d’importance sur le bien immobilier. Elle indique que l’omission de la SCI FAPM IMMOBILIER relève d’un manquement du vendeur à son obligation pré-contractuelle d’information et constitue une réticence dolosive. Elle précise que si elle avait eu connaissance de la nécessité de procéder à ces travaux, elle aurait négocié un prix de vente moins élevé, dans la mesure où il s’agissait pour elle d’un projet d’investissement.

A titre subsidiaire, elle invoque, sur le fondement des articles 1603 et 1611 du code civil, un manquement de la SCI FAPM IMMOBILIER à son obligation de délivrance conforme, faisant état d’une clause contractuelle indiquant que l’immeuble ne fait l’objet d’aucune déclaration d’insalubrité au sens de l’article L1331-25 du code de la santé publique, ni d’aucune injonction de travaux à ce titre, ce qui ne correspond pas à la situation réelle de l’immeuble.

Elle estime que le comportement de l’ancien propriétaire lui a causé en premier lieu un préjudice financier lié aux frais supplémentaires qu’elle a dû assumer pour faire réaliser les travaux de mise en conformité, mais également l’a privé de la chance d’acquérir l’immeuble à un prix correspondant à sa valeur réelle. Elle invoque par ailleurs un préjudice de jouissance découlant de la baisse de son rendement locatif, le locataire du logement n°1 ayant notamment refusé de régler son loyer dans l’attente de l’exécution des travaux. Elle sollicite en outre l’indemnisation de son préjudice moral dans la mesure où elle a été contrainte de gérer la procédure d’injonction de travaux initiée par les services de la mairie.

Suivant ordonnance en date du 30 janvier 2024, la clôture de la procédure a été ordonnée.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 mai 2024.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, prorogée au 16 octobre 2025 en raison des arrêts maladie du magistrat ayant tenu l’audience et de sa charge de travail, celui-ci ayant été mobilisé pour assurer des remplacements dans d’autres services.

SUR CE :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réticence dolosive et les demandes subséquentes :

Sur la réticence dolosive découlant d’un manquement du vendeur à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, «celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Par ailleurs selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il s’évince de ces dispositions que le fait pour un vendeur de dissimuler à son cocontractant une information dont il avait connaissance en sachant qu’elle aurait empêché l’acquéreur s’il l’avait connue, de contracter aux conditions prévues, constitue une réticence dolosive permettant à la victime de solliciter la nullité du contrat ou/et des dommages et intérêts.

La caractérisation de la réticence dolosive dans le cadre de l’obligation pré-contractuelle d’information du vendeur, suppose toutefois que celui qui s’en prévaut démontre d’une part que l’omission porte sur une information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et d’autre part que cette information a été déterminante de son consentement.

En l’espèce, il n’est guère discutable qu’au regard de l’activité de la demanderesse et de la nature du bien loué (immeuble de rapport), le vendeur, également professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer que l’acquisition projetée s’inscrivait dans un projet d’investissement locatif où la question de la rentabilisation de l’achat était au centre des attentes de la SCI POLARSTAR.

Il est démontré en procédure que quelques mois avant la signature des compromis de vente des 7 et 10 juin 2021, soit le 6 octobre 2020, les services hygiène et urbanisme de la mairie de [5] ont envoyé une mise en demeure à la SCI FAPM IMMOBILIER d’avoir à réaliser divers travaux dans l’immeuble situé au [Adresse 2] à Denain.

Il apparaît que cette correspondance faisait suite à une inspection des lieux, intervenue le 29 septembre 2020, à l’issue de laquelle des infractions au règlement sanitaire départemental avaient été constatées. Dans ce cadre, le propriétaire-bailleur avait reçu injonction de remédier à l’indécence des logements avant le 30 octobre 2020.

Il est à noter que ce courrier listait les solutions à apporter aux désordres et non conformités relevés tant au niveau des parties communes (remise en état du chéneau façade, suppression des détecteurs de fumées, mise en sécurité de l’installation électrique, suppression durable de l’accessibilité au plomb) que des différents logements (mise en sécurité de l’installation électrique, réfection des menuiseries dans un appartement, installation de dispositifs de ventilation).

Il mentionnait par ailleurs «en cas de non réalisation des travaux à cette date, un arrêté municipal sera pris à votre encontre. S’il s’avérait qu’il ne soit pas respecté, je ferai un signalement au Procureur de la République et informerai la CAF de la non-décence du logement qui perdra de fait son éligibilité aux allocations logement».

Il est justifié de l’envoi, en parallèle, de courriers aux trois locataires de l’immeuble, Monsieur [T] [E], Monsieur [I] [D] et Monsieur [J] [Z] les informant de l’obligation notifiée à la SCI FAPM IMMOBILIER.

Ces premiers éléments établissent que la SCI FAPM IMMOBLIER avait connaissance à la date de signature des compromis et à la date de réitération de la vente par acte authentique de cette injonction municipale et des conséquences pénales et financières en cas d’inobservation de celle-ci.

Les différentes correspondances à l’attention, soit du vendeur, soit du notaire instrumentaire, émanant des associés de la SCI POLARSTAR ou du conseil de cette dernière, et dont le contenu n’a pas été contesté par leurs destinataires, établissent que les travaux sollicités n’ont jamais été réalisés.

Les sanctions évoquées dans le courrier de mise en demeure de la mairie de [Localité 6] étaient donc applicables au moment des opérations de vente de l’immeuble.

Or, il est constant que ni les compromis de vente des 7 et 10 juin 2021 ni l’acte authentique du 16 février 2022, ne mentionnent l’existence de l’obligation de faire mise à la charge de la SCI FAPM IMMOBILIER et transférable au nouveau propriétaire pas plus qu’ils n’évoquent les conséquences liées à la non prise en compte de l’injonction municipale.

A ce titre, dans un courrier en date du 8 mars 2023, Maître [G] [B], le notaire en charge de dresser l’acte de vente, a déclaré aux gérants de la SCI POLARSTAR qui le questionnaient sur ce point, ne pas avoir, lui-même, été informé de la situation que ce soit par la SCI FAPM IMMOBILIER ou par la mairie.

La SCI POLARSTAR, qui pouvait légitimement faire confiance à la SCI FAPM IMMOBILIER, dans la mesure où celle-ci l’avait informée d’une procédure de péril ordinaire sur l’immeuble mise en oeuvre le 10 novembre 2020 ((pour des éboulements en façade), par la suite régularisée, a donc été laissée dans l’ignorance d’une situation affectant le bien, objet du contrat, et venant considérablement modifier ses charges et obligations de propriétaire-bailleur.

L’omission relevée, en ce qu’elle porte sur un fait d’importance dont l’impact ne peut être ignoré qui plus est par un professionnel de l’immobilier, est volontaire et a, sans conteste, déterminé le consentement de la SCI POLARSTAR, puisqu’il est plus que probable que celle-ci aurait renoncé à cet achat ou n’aurait pas contracté aux mêmes conditions si elle avait connu les risques, notamment financiers et judiciaires, découlant du non respect de l’injonction municipale antérieurement notifiée (perte de l’éligibilité du bien aux allocations logement, non versement des loyers par les locataires dans le cadre de leur exception d’inexécution, litige avec les locataires et la mairie et coûts liés à l’existence de procédures judiciaires), ces risques permettant de reconsidérer la rentabilité de l’investissement recherché.

Il y aura donc lieu de dire que la partie défenderesse a fait preuve de réticence dolosive lors de la vente du bien.

Sur les demandes indemnitaires

Il convient de relever que la SCI POLARSTAR ne sollicite pas la nullité du contrat mais formule différentes demandes indemnitaires.

Les dispositions de l’article 1240 du code civil trouvent ici à s’appliquer.

S’agissant de la demande au titre des frais de rénovation de l’immeuble:

La SCI POLARSTAR réclame en premier lieu le paiement du coût des travaux de remise en conformité de l’immeuble évalué, selon devis à la somme de 37.933,50 euros. Or, ces frais ne découlent pas du manquement de la SCI FAPM IMMOBILIER à son obligation d’information précontractuelle, mais sont liés à la vétusté et la non-conformité d’éléments et de certaines installations de l’immeuble, désordres que l’acquéreur ne pouvait ignorer pour avoir visité le bien qu’il a accepté de prendre en l’état comme le rappelle l’acte définitif de vente en page 9.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

S’agissant de la demande au titre de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses :

En ayant été tenue dans l’ignorance de l’injonction municipale de réaliser des travaux de conformité pesant sur le propriétaire-bailleur, et du non respect de celle-ci malgré les sanctions annoncées, la SCI POLARSTAR a perdu une chance réelle et sérieuse de ne pas contracter ou de négocier le prix de vente à des conditions beaucoup plus avantageuses au regard des risques importants et venant grever la rentabilité du bien.

Au vu des éléments d’appréciation dont dispose le tribunal, cette perte de chance sera indemnisée à hauteur de 10 000 euros, comme sollicitée.

S’agissant de la demande au titre du préjudice financier lié à la perte des loyers sur le logement n°1 de l’immeuble :

Si la SCI POLARSTAR soutient avoir subi un manque à gagner concernant les loyers du logement n°1, puisque des allocations logement de 270 euros ont été suspendues en raison de l’injonction de travaux de la mairie et que le locataire aurait refusé de payer son loyer dans l’attente de l’exécution des travaux, elle ne produit toutefois aucun élément à l’appui de ses dires.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant du préjudice de jouissance :

La SCI POLARSTAR ne démontre ni la réalité du préjudice qu’elle invoque ni même son lien direct avec la réticence dolosive retenue à l’encontre de la partie défenderesse.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral :

Là encore, la société demanderesse n’apporte, aucun élément concret qui viendrait démontrer un quelconque préjudice moral en lien avec l’omission fautive reprochée.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FAPM IMMOBILIER partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI FAPM IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée à payer à la SCI POLARSTAR la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire ;

DIT que la SCI FAPM IMMOBILIER a fait preuve de réticence dolosive à l’égard de la SCI POLARSTAR dans le cadre de la vente du bien immobilier situé au [Adresse 3] ;

CONDAMNE en conséquence la SCI FAPM IMMOBILIER à payer à la SCI POLARSTAR la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice constitué de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ;

DÉBOUTE la SCI POLARSTAR de ses autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI FAPM IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SCI FAPM IMMOBILIER à payer à la SCI POLARSTAR la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le Greffier, Le Président,