TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11801 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ION

N° de MINUTE : 26/00015

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA).

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235

C/

DEFENDEUR

S.C.I. PIERRE CURIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PIERRE CURIE est propriétaire de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA), a fait assigner la SCI PIERRE CURIE aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à la SCI PIERRE CURIE le 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la SCI PIERRE CURIE à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] (93) la somme en principal de 12.694,25 €, montant des arriérés de charges et de frais nécessaires (ces derniers pour un montant de 501,04 €), arrêté au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

La condamner à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] (93) la somme de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours et juger en tant que de besoin n’y avoir lieu à la suspendre.

Les condamner en tous les dépens de l’instance , lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Pierre AMIEL, avocat à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI PIERRE CURIE, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI PIERRE CURIE au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI PIERRE CURIE n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience du 5 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI PIERRE CURIE;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2023 et 11 mars 2024 ayant voté la désignation d’un architecte en vue des travaux envisagés et de remplacement de la descente du bâtiment A, ratifié les travaux de remplacement du collecteur fuyard du bâtiment A et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 11 mars 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 721,04 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 24 octobre 2023 de 50 euros,frais de « remise dossier huissier » du 5 décembre 2023 de 110 euros,frais de sommation de payer du 13 juin 2024 de 161,04 euros,frais de « M^e AMIEL Frais mise en demeure » du 4 octobre 2024 de 180 euros,frais de « constitution dossier procédure charges » du 6 décembre 2024 de 220 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er août 2023 et le 1er avril 2025 a été de 12 227,37 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 254,16 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI PIERRE CURIE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 023,21 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 541,04 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 7 juin 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 24 octobre 2023 de 50 euros et les frais de « remise dossier huissier » du 5 décembre 2023 de 110 euros.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier procédure charges » du 6 décembre 2024 à hauteur de 220 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à cet égard.

Il y a lieu de en revanche retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 7 juin 2024, appelée en comptabilité le 13 juin 2024, à hauteur de 161,04 euros, dont il est justifié.

La SCI PIERRE CURIE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 161,04 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la SCI PIERRE CURIE n’a procédé à aucune paiement de ses charges de copropriété au cours de la période étudiée, soit du 1er août 2023 au 1er avril 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI PIERRE CURIE a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que la SCI PIERRE CURIE, qui n’est pas domiciliée dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI PIERRE CURIE, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI PIERRE CURIE sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre AMIEL, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, somme dont il est justifiée.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI PIERRE CURIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA), la somme de 12 023,21 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI PIERRE CURIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA), la somme de 161,04 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la SCI PIERRE CURIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA), la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI PIERRE CURIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA), la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PIERRE CURIE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre AMIEL, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT