TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01661 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YAO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00200

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE MALORA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R047

ET :

LA SOCIETE BEL HANNA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

LA SOCIETE SAINT-PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Toutes deux représentées par M^e Mina BIBAWI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 976

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EXPOSE DU LITIGE

Le 5 décembre 2024, la société par actions simplifiée (SAS) MALORA a donné à bail commercial à la SAS BEL HANNA, pour une durée de neuf années, un local situé [Adresse 3] à [Localité 5] (Seine-[Localité 6]), moyennant un loyer annuel de 60.000 euros, outre les charges et les taxes.

Le 17 juillet 2025, la SAS MALORA a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS BEL HANNA un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Ce commandement a été dénoncé à la société civile immobilière (SCI) SAINT-PIERRE qui a donné caution solidaire à la SAS BEL HANNA par acte du 5 décembre 2024.

Le 16 septembre 2025, la SAS MALORA a fait assigner les sociétés BEL HANNA et SAINT-PIERRE devant ce Tribunal statuant en référés.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées

Dans le dernier état de ses écritures soutenues lors de l’audience, la société MALORA demande :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— l’expulsion de la SAS BEL HANNA et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la SAS BEL HANNA, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la condamnation solidaire des sociétés BEL HANNA et SAINT-PIERRE à lui régler la somme provisionnelle de 58.978,90 euros au titre des loyers et dus au jour de l’assignation, outre les charges et les intérêts au 17 août 2025 ;

— la condamnation de la société BEL HANNA à lui régler une indemnité d’occupation trimestrielle, égale au double du loyer actuel, outre intérêts et charges et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— le débouté des sociétés BEL HANNA et SAINT-PIERRE en l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles et subsidiaires,

— la condamnation solidaire des sociétés BEL HANNA et SAINT-PIERRE aux dépens ainsi qu’à lui régler la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société MALORA fait valoir que :

— la société BEL HANNA n’a payé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, elle ne conteste au demeurant pas les impayés ;

— il n’y a pas de contestations sérieuses au cas présent : les désordres allégués par la société BEL HANNA n’atteignent manifestement pas le seuil de gravité requis en jurisprudence pour opposer une exception d’inexécution ; aucun élément au dossier, pas même le rapport d’expertise qui n’est pas contradictoire, ne démontre que les désordres ont rendu impossible l’aménagement du local de la preneuse à bail ;

Dans leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, les sociétés BEL HANNA et SAINT-PIERRE demandent :

— à titre principal, le débouté de la société MALORA en l’ensemble de ses demandes et sa condamnation aux dépens ainsi qu’à leur payer les frais irrépétibles, soit 3.500 euros à la société BEL HANNA et, 800 euros à la société SAINT-PIERRE ;

— à titre reconventionnel :

d’enjoindre, sous astreinte de 500 euros jour de retard, la SAS MALORA à faire procéder, à ses frais, aux travaux d’étanchéité de la toiture métallique du local commercial et ce, dans un délai maximal de 30 jours calendaires à compter de la décision à venir ;de condamner la SAS MALORA à payer à la société BEL HANNA les sommes provisionnelles suivantes :70.000 euros en réparation d’une perte d’exploitation et d’un manque à gagner entre début mars et mi-juin 2025, du fait d’infiltrations,65.000 euros en réparation d’une perte d’exploitation et d’un manque à gagner entre mi-juin et fin décembre 2025, du fait d’une panne de la ligne de production de pains libanais,16.538,40 euros en remboursement des travaux de réfection des tuiles auxquels le bailleur était tenu et qui ont été réalisés par la société BEL HANNA,8.800 euros en réparation de la ligne de production de pains libanais.

à titre subsidiaire, ordonner la résolution du bail aux torts de la société MALORA et, en conséquence la condamner à payer/rembourser les sommes provisionnelles de :

15.000 euros au titre du dépôt de garantie versé, 18.000 euros réglés à l’intermédiaire intervenu pour la conclusion du bail,130.000 euros correspondant aux frais de réinstallation de la société BEL HANNA,60.000 euros par mois jusqu’à mise en conformité du nouveau local,70.000 euros en réparation de la perte d’exploitation et du manque à gagner entre début mars et mi-juin 2025, du fait des infiltrations, 65.000 euros en réparation de la perte d’exploitation et du manque à gagner entre mi-juin et fin décembre 2025, du fait de la panne de la ligne de production de pains libanais, 16.538,40 euros en remboursement des travaux de réfection des tuiles auxquels le bailleur était tenu et qui ont été réalisés par la société BEL HANNA,8.800 euros en remboursement des frais de réparation de la ligne de production de pains libanais, 10.000 euros par mois calendaire à compter du 1er janvier 2026, en réparation de la perte d’exploitation du fait de la panne de la ligne de production de pains libanais.

Les défenderesses soutiennent que :

— la demande de résolution du bail est sérieusement contestable en ce que la bailleresse est de mauvaise foi et tente ce faisant, d’échapper aux manquements à son obligation de délivrance : la société BEL HANNA a subi des infiltrations dans les lieux pris à bail du fait de désordres sur des tuiles et une toiture métallique que le bailleur n’a pas réparé ;

— ces désordres constatés par un expert près la Cour d’appel de paris qu’elle a missionné ont occasionné une perte d’exploitation, partant la société BEL HANNA est fondée à demander que la bailleresse soit enjointe de les réparer et de lui régler des sommes provisionnelles à valoir sur ses dommages-intérêts.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 alinéa 1er du même code, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il est constant que le bail du 5 décembre 2024 entre les parties est soumis au statut des baux commerciaux nonobstant le fait, tel qu’il ressort des conditions particulières et de l’état des lieux produits, qu’une partie des locaux est à usage d’habitation.

S’agissant des modalités financières du bail, il résulte des conditions particulières de ce contrat, que le loyer annuel de 60.000 euros est payable trimestriellement à hauteur de 15.000 euros, somme assortie d’une provision sur la taxe foncière d’un montant de 1.500 euros. La société MALORA a également consenti à la société BEL HANNA une franchise de loyers « correspondant à deux mois » (article 5.3 des conditions particulières), soit 10.000 euros, en contrepartie de réalisation de travaux par cette dernière.

Ceci rappelé, il apparaît que le commandement de payer du 17 juillet 2025 notamment le décompte l’accompagnant ne permet pas au preneur de connaître la nature et le montant exacts des sommes réclamées. Il en va ainsi en particulier des refacturations ponctuelles (en avril et juillet 2025) dont la cause n’est pas claire : de même, le dépôt de garantie d’un montant de 15.000 euros apparaît en débit dès le mois de décembre 2024, soit à l’entame même du bail.

En l’état de ces éléments, le quantum de la créance réclamée n’est pas certain, il ne peut y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et partant sur les provisions demandées.

Sur les demandes reconventionnelles

La société BEL HANNA sollicite d’une part que la société MALORA soit enjointe d’effectuer des travaux d’étanchéité sur la toiture métallique du local loué. Or il ressort des conditions particulières du bail (article 3.1) que la société BEL HANNA s’est engagée à prendre à sa charge le démontage des structures métalliques de la toiture du hangar. Ainsi, les éléments au dossier ne permettent pas de faire le départ, concernant cette toiture métallique, des travaux à la charge du bailleur et ceux revenant au preneur. Le rapport d’expertise produit n’apporte pas d’éclairage à cet égard.

La situation ne s’imposant pas avec la force de l’évidence, il ne peut y avoir lieu à référé sur l’injonction sollicitée par la société BEL HANNA.

S’agissant des différentes sommes d’argent demandées à titre de provision à valoir sur différents chefs d’indemnisation, la société BEL HANNA n’en rapporte pas la preuve, s’agissant notamment de la perte d’exploitation et du manque à gagner allégués.

Il n’y aura pas lieu également à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

La société MALORA qui succombe sera tenue aux dépens. L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles des sociétés BEL HANNA et SAINT-PIERRE ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

DISONS n’y avoir application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la SAS MALORA aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 17 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 JANVIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Diane OTSETSUI