TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00410 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYHU

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. NET C/ S.A.S. FRANKLAB

DEMANDERESSE

S.C.I. NET, au capital de 680.000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 491 019 196, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 3], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Ivan CORVAISIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37

DEFENDERESSE

S.A.S. FRANKLAB, au capital de 1.000.000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 306 563 206, ayant son siège social [Adresse 6], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138, M^e Julien MAROTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 708

Débats tenus à l’audience du : 01 Juillet 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière à l’audience, et Wallis REBY, Greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 01 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2016, la SCI NET a donné à bail en renouvellement à la société FRANKLAB un local commercial situé au [Adresse 2].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 mars 2025, la SCI NET a fait assigner en référé la société FRANKLAB devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

— constater la résiliation du bail commercial au 31 décembre 2024,

— dire n’y avoir lieu à référer sur la demande reconventionnelle de la société FRANKLAB et la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner l’expulsion de la société FRANKLAB ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance et le concours de la force publique si besoin est, et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme hors charges et hors taxes de

6325 euros par mois, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux,

— condamner par provision la société FRANKLAB au paiement de ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, soit la somme mensuelle de 6325 euros majorée de la TVA,

— condamner la société FRANKLAB au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juin 2024, la société FRANKLAB l’a informée de sa volonté de résilier le bail commercial à son terme contractuel, soit le 31décembre 2024 ainsi que de son souhait de se maintenir dans les locaux à l’issue du terme du bail commercial pour une courte période ; en l’absence d’accord entre les parties sur un bail dérogatoire, la société FRANKLAB occupe donc sans droit ni titre les locaux depuis le 1er janvier 2025.

Elle s’oppose à la demande de délais de la société FRANKLAB pour quitter les locaux, celle-ci étant manifestement de mauvaise foi lorsqu’elle indique avoir été de bonne volonté pour quitter au plus vite les locaux, ne justifiant pas non plus des conséquences économiques de l’arrêt de son activité, alors qu’en revanche, la SCI familiale subit un préjudice important lié au maintien sans droit ni titre de la société FRANKLAB.

Elle soutient que la demande reconventionnelle de la société FRANKLAB souffre de plusieurs contestations qui relèvent de la compétence du juge du fond, relevant qu’il s’agit des charges et taxes au sens du bail commercial conclu entre la SCI NET et la société FRANKLAB, et que le juge des référés ne saurait être compétent pour statuer sur la validité et l’interprétation de la clause de répartition des charges prévue dans le bail commercial, et ordonner le remboursement d’une quelconque somme le cas échéant ; en tout état de cause, la société FRANKLAB prétend avoir réglé des sommes pour le compte de la SCI NET, affirmant des faits sans apporter une quelconque preuve d’un quelconque paiement ni prouver la véracité de la répartition des surfaces occupées par la société FRANKLAB et par la société SCI NET ; enfin, le congé de la société FRANKLAB est conforme et le bail commercial est résilié depuis son terme, le 31 décembre 2024.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— constater la résiliation du bail au 31 décembre 2024,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme hors charges et hors taxes de

5720 euros par mois, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux,

— de lui accorder un délai d’exécution d’un an maximum à compter de l’ordonnance à intervenir pour libérer les lieux,

— lui donner acte de son engagement de quitter les lieux dès l’obtention des autorisations d’exploiter ses nouveaux locaux au Perray en Yvelines, et après déclaration de la cessation de l’activité classée dans les lieux loués, en informant la SCI NET dans les meilleurs délais,

— condamner par provision la SCI NET au paiement de la somme de 44 344,16 euros au titre des charges réglées pour elle par la société FRANKLAB,

— condamner la SCI NET au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SCI NET de toutes demandes contraires à celles de la société FRANKLAB.

Elle rappelle qu’elle conçoit, fabrique et commercialise des produits détergents et désinfectants destinés notamment aux marchés de la santé, de la recherche et de l’industrie et qu’il s’agit d’une activité strictement réglementée et encadrée, qui ne peut s’exercer que dans des locaux inspectés et approuvés par les autorités sanitaires.

Elle explique que pour faire face à la croissance de son activité, que ne permettent pas les lieux loués, vétustes et insuffisants, elle a recherché de nouveaux locaux ; la société JM Holding, propriétaire de locaux au [Localité 4], lui a consenti un bail commercial à effet au 1er octobre 2021 ; en raison des travaux et des démarches administratives, elle a pu envisager un transfert de son activité dans ses nouveaux locaux au début de l’année 2025, et par acte du 10 juin 2020, a donné congé pour le 31 décembre 2024, fin de la dernière période triennale du bail. Elle souligne que, depuis la fin du bail, elle s’acquitte d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer augmentée de 10% conformément aux termes du bail.

Sur la demande de délais, elle soutient qu’elle réunit l’ensemble des conditions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, faisant valoir qu’elle occupait les locaux depuis 2007 et qu’elle a toujours régulièrement réglé ses loyers, réglant en outre spontanément depuis la fin du bail une indemnité d’occupation correspondant très exactement à celle réclamée par la SCI NET dans son assignation. Elle ajoute qu’elle a pris à bail de nouveaux locaux, qui appartiennent à sa société mère, et a entrepris toutes les démarches administratives et sanitaires pour être en mesure d’exploiter son activité dans ses nouveaux locaux ; elle n’a manifesté aucune mauvaise volonté dans la réalisation de son projet ; s’agissant, ensuite, de la situation des parties, la société FRANKLAB emploie 48 salariés et exerce une activité dans des locaux approuvés par les autorités sanitaires ; son expulsion sans délai conduirait à une rupture de sa production avec des conséquences fatales pour son activité et l’emploi de ses salariés ; à l’inverse, le maintien provisoire de la société FRANKLAB dans les lieux n’emporte aucune conséquence préjudiciable pour la SCI NET, la prétendue perte de revenus locatifs étant artificielle.

Sur la demande reconventionnelle, elle allègue que, sur le fondement de la subrogation ou à titre subsidiaire de la gestion d’affaires, lorsque le preneur à bail commercial a réglé seul l’ensemble des taxes, factures d’eau, de gaz et d’électricité de l’immeuble dont dépendent les lieux loués, alors même que le bailleur est resté en possession d’une partie de cet immeuble, le bailleur doit l’indemniser à proportion de l’intérêt qu’il en a retiré ; en l’espèce, en l’absence de toute stipulation contractuelle sur la répartition des charges, elle a assumé seule toutes les charges de l’ensemble immobilier, gérant ainsi l’affaire de la SCI NET, étant destinataire des différentes taxes et factures relatives à l’ensemble immobilier.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Les parties s’accordent pour constater la résiliation du bail au 31 décembre 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il convient de condamner la société FRANKLAB à payer à la SCI NET à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsiona été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

L’article L.412-4 du même code prévoit que la durée de ce délai ne peut, en aucun cas, être inférieur à un mois ni supérieur à un an, et ajoute que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. »

En l’espèce, la société FRANKLAB justifie d’une réinstallation de ses activités ainsi que des démarches administratives et réglementaires en cours aux fins de mise aux normes de ses nouveaux locaux situés au [Localité 4]. Elle règle par ailleurs régulièrement une indemnité d’occupation.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif. Un délai de six mois paraît suffisant pour finaliser les démarches, étant relevé que le nouveau bail date du 1er octobre 2021.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la détermination du paiement des charges et accessoires, tant de celui à qui il incombe que dans son quantum, ne présente aucun caractère d’évidence, requise en référé, et relève dès lors de la compétence du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles,, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société FRANKLAB à payer à la SCI NET à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Accordons à la société FRANKLAB un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision,

Condamnons la société FRANKLAB à payer à la SCI NET la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société FRANKLAB au paiement des dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY