TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08956 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2IN

N° de MINUTE : 26/00018

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CABINET CDSA, SAS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [O], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G27

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [M] est propriétaire du lot n°3 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93).

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet CDSA, a fait assigner M. [L] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [L] [M] à payer, au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic, la société Cabinet CSDA, les sommes suivantes :

—  7.769,64 € au titre des charges de copropriété pour le lot n°3, somme arrêtée au 1er juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus, qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la lettre de mise en demeure du 05 septembre 2023 ;

En ce compris 1'ensemble des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

1965 pour la somme de 606 euros.

—  2.500 € à titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [L] [M] à payer les entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code Civil.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [L] [M], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [L] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, M. [L] [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l’audience du 26 juin 2025 puis renvoyée à l’audience du 5 novembre 2025 en raison du départ du magistrat de la 5e chambre. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [L] [M];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juillet 2016, 4 juillet 2017, 24 mai 2018, 4 juin 2019, 5 mars 2020, 25 juin 2021, 8 mars 2022 et 14 juin 2023 ayant voté les travaux de réfection de la cage d’escalier, de réfection des caves, de réfection du local poubelles, de création d’une colonne montante sur le palier et de remplacement des BAL et approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 15 juin 2023 au 15 septembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 30 mars 2017 et le 1er juillet 2024 a été de 7 769,64 euros tandis qu’aucune somme n’a été portée au crédit du compte copropriétaire sur cette même période.

Ainsi, il convient de condamner M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 769,64 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi d’une mise en demeure selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, aucun accusé de réception n’accompagnant les copies de mises en demeure versées aux débats.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 606 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, aucun accusé réception n’étant transmis.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, Monsieur [M] n’ayant jamais été le destinataire d’une mise en demeure, celles-ci ayant toutes été adressées à Madame [J] [M], à l’égard de laquelle il n’est au demeurant pas justifié de la qualité de propriétaire, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [M] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet CDSA, la somme de 7 769,64 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet CDSA, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet CDSA, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet CDSA, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT