TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [M] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David FERTOUT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04835 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73FR

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE APOLLONIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1770

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04835 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73FR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 01 janvier 2024, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA a donné à bail à Monsieur [M] [F] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 370 euros, ainsi que 30 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA a fait signifier une mise en demeure de payer la somme de 800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, dans un délai de six semaines, ainsi que de produire l’attestation d’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 23 juillet 2024, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de Paris.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2024 à étude, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA a fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [F], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [M] [F] ;le condamner à lui payer la somme de 1600 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre le paiement du coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros du 31 août 2024 jusqu’à libération des lieux ;le condamner au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 23 septembre 2024 à la préfecture de [Localité 4], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 12 février 2025, à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, un renvoi à l’audience du 25 mars 2025 a été décidé, aucune des parties ne comparaissant à l’audience. A l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été radiée en raison du défaut de diligences des parties. Par courrier du 07 avril 2025, le conseil de la SCI FONCIÈRE APOLLONIA a sollicité le rétablissement de l’affaire, ce qui a été ordonné, conduisant à la convocation des parties à l’audience du 17 juin 2025. En amont de cette audience, un renvoi a été sollicité par la demanderesse afin de permettre une actualisation de la dette compte tenu du départ des lieux du locataire. L’affaire a été renvoyé à l’audience du 09 octobre 2025, en l’absence des parties.

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 4800 euros au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. La SCI FONCIÈRE APOLLONIA souligne que le locataire a quitté les lieux le 03 juin 2025 mais sans qu’un état des lieux de sortie ne soit réalisé.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Par ailleurs, il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 01 janvier 2024 entre la SCI FONCIÈRE APOLLONIA et Monsieur [M] [F] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail :

à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, un mois après un commandement de payer resté sans effet ;

en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire, et deux mois après un commandement de s’assurer resté sans effet.

Un commandement de justifier de l’assurance dans un délai d’un mois, et d’avoir à payer, dans un délai de six semaines, la somme en principal de 800 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, ainsi que les textes légaux prévoyant les délais fixés au commandement de payer, délais distincts de ceux prévus au contrat de bail, a été signifié à Monsieur [M] [F] le 19 juillet 2024.

Or, il ressort du décompte produit par le bailleur, que la dette n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines imparti par la loi et le commandement de payer, délai plus favorable que celui prévu au contrat. Au surplus, Monsieur [M] [F], non-comparant, ne justifie pas de la souscription d’une assurance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 août 2024, en raison des impayés de loyer, cette cause de résolution étant retenue compte tenue de la contradiction entre les délais laissés au locataire pour justifier de son assurance (délai plus court prévu au commandement de payer qu’au contrat de bail).

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FONCIÈRE APOLLONIA de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés)

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SCI FONCIÈRE APOLLONIA que Monsieur [M] [F] est redevable de la somme de 4800 euros au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date, ainsi qu’aux indemnités d’occupation échues jusqu’au 31 mai 2025.

En effet, il ressort des pièces produites et des déclarations de la bailleresse à l’audience, que Monsieur [M] [F] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation de plein droit du contrat intervenue le 31 août 2024, par le jeu de la clause résolutoire, ce qui ouvre droit à une indemnisation pour la bailleresse sous la forme d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En revanche, Monsieur [M] [F] a quitté le logement le 03 juin 2025, bien que sans permettre la réalisation d’un état des lieux de sortie et sans laisser d’adresse. Ainsi, si les formalités de fin de bail n’ont pas pu être réalisées, il n’en demeure pas moins que Monsieur [M] [F] n’occupe plus les lieux depuis cette date, conduisant la bailleresse à limiter sa demande en paiement aux indemnités d’occupation échues au 31 mai 2025, conformément aux demandes formalisées à l’audience et au décompte produit. L’indemnité d’occupation à laquelle Monsieur [M] [F] sera condamné, sera donc limitée aux indemnités d’occupation échues telles qu’elles ressortent du décompte produit.

Monsieur [M] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [M] [F] sera condamné au paiement de la somme de 4800 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [M] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [M] [F] sera condamné à verser à la SCI FONCIÈRE APOLLONIA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI FONCIÈRE APOLLONIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 01 janvier 2024 entre la SCI FONCIÈRE APOLLONIA et Monsieur [M] [F] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI FONCIÈRE APOLLONIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à la SCI FONCIÈRE APOLLONIA la somme de 4800 euros (quatre mille huit cents euros), selon décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à la SCI FONCIÈRE APOLLONIA la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection