TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01964 – N° Portalis DB3S-W-B7K-[Immatriculation 1]

Minute : 26/00492

Monsieur [B] [G] [O]

Représentant : M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1383

C/

Monsieur [N] [K]

Madame [V] [T] épouse [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Linda HOCINI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [N] [K]

Madame [V] [T] épouse [K]

Le

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Mai 2026;

Rédigé par Madame Aude HANQUEZ, auditrice de justice, sous le contrôle de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [G] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1383

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

— Monsieur [N] [K]

— Madame [V] [T] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

tous deux non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2016 à effet immédiat, Monsieur [B] [G] [O] (ci-après « Monsieur [G] [O] ») a donné à bail à Monsieur [N] [K] (ci-après « Monsieur [K] ») un appartement à usage d’habitation de type T2 situé [Adresse 4] (8ème étage – porte n°31) [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 560 euros outre une provision sur charges de 200 euros.

Par avenant au contrat de bail en date du 1er mai 2017, Madame [V] [T] épouse [K] (ci-après « Madame [K] ») est devenue titulaire du bail aux côtés de Monsieur [K].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, Monsieur [G] [O] a fait signifier un congé pour reprise du logement à son profit à effet du 19 décembre 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 06 novembre 2025, Monsieur [G] [O] a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2 714 euros.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 09 février 2026 pour Madame [V] [T] épouse [K], et du 16 février pour Monsieur [N] [K], Monsieur [G] [O] a fait assigner Monsieur et Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Valider le congé signifié, constater le maintien des locataires dans les lieux après la date d’effet du congé et les déclarer occupants sans droit ni titre dans les lieux, Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation solidaire à verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges avec indexation sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE à compter du 20 décembre 2025 jusqu’à leur départ effectif,Ordonner l’expulsion immédiate des locataires par exception au délai légal de deux mois,Ordonner la séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner aux frais et aux risques des locataires, Condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à lui verser la somme de 3 072 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 714 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, Condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à lui verser la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice économique subi et qui porte sur la perte de chance de vendre le bien ou sur la perte de jouissance du bien,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2026.

A cette date, Monsieur [G] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [V] [T] épouse [K], citée à étude, et Monsieur [N] [K], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en validation du congé délivré par le bailleur et l’expulsion

Aux termes de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur et Madame [K] le 20 décembre 2016 à effet immédiat pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit à deux reprises pour expirer le 19 décembre 2025 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré le 13 juin 2025 par le bailleur a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail précitée.

En outre, il sera relevé que le congé précise son motif à savoir la reprise du bien par le bailleur en raison de son départ de l’étranger, où il résidait, pour revenir vivre en France. Il précise également qu’il occupe un autre appartement situé à [Localité 7] mais que cette occupation n’est que provisoire.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 19 décembre 2025.

Toutefois, Monsieur [G] [O] fait valoir que les locataires n’ont pas quitté le logement, si bien qu’il se trouve occupé après cette date.

Monsieur et Madame [K] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 19 décembre 2025 à minuit. Il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucun élément ne vient justifier en l’espèce que le délai prévu par le texte précité soit supprimé.

Monsieur [G] [O] sera donc débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

En l’espèce, un commandement de payer le loyer et les charges a été délivré à étude le 6 novembre 2025 pour Madame [K] et le 13 novembre 2025 pour Monsieur [K], portant sur la somme en principal de 2 714 euros.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 3 072 euros au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse (dernier versement au crédit : 548 euros le 29 janvier 2026).

Monsieur et Madame [K] seront condamnés in solidum à verser la somme de 3 072 euros à Monsieur [G] [O] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 714 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Monsieur et Madame [K] seront en outre tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du mois de février 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le bailleur indique avoir subi un préjudice économique qui porte sur la perte de chance de vendre son bien ou sur la perte de jouissance du bien.

Il sera relevé en premier lieu que le congé délivré le 13 juin 2025 a pour motif une reprise personnelle. Il ne s’agissait donc pas d’un congé pour vendre, de sorte qu’aucune préjudice économique tiré de la perte de chance de vendre son bien ne saurait être justifié.

Par ailleurs, Monsieur [G] [O] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice économique portant sur la perte de jouissance indépendant de la seule occupation des lieux, déjà indemnisée par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [G] [O] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique.

Sur les autres demandes

Monsieur et Madame [K], qui perdent le procès, seront tenus in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [O] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur et Madame [K] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour reprise personnelle délivré le 13 juin 2025 par Monsieur [B] [G] [O] à Monsieur [N] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] relatif au bail conclu le 20 décembre 2016 à effet immédiat et modifié par un avenant du 1er mai 2017 concernant l’appartement à usage d’habitation de type T2 situé [Adresse 6]) [Localité 4],

ORDONNE à Monsieur [N] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] de libérer le logement situé [Adresse 6]) [Localité 4] et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de signification de la présente décision,

DEBOUTE Monsieur [B] [G] [O] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [G] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] à verser à Monsieur [B] [G] [O] la somme de 3 072 euros au titre de sa dette locative au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse (dernier versement au crédit : 548 euros le 29 janvier 2026), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 714 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] à verser à Monsieur [B] [G] [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de février 2026et jusqu’à parfaite libération des lieux,

DEBOUTE Monsieur [B] [G] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] à verser à Monsieur [B] [G] [O] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 21 mai 2026,

Et ont signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection