TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02203 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FZN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 AVRIL 2026

MINUTE N° 26/00728

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société ST OUEN ENERGY,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laure ATTLAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 121 (Postulant), Maître Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG (Plaidant)

ET :

La société [I],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2020 et avenants du 27 janvier 2023 et 27 novembre 2023, la SCI ST OUEN ENERGY a consenti à la société [I] un bail commercial portant sur les locaux sis au 3e étage de l’immeuble du [Adresse 3] à Saint-Ouen, outre des places de stationnement.

Par ailleurs, par acte sous seing privé en date du 18 avril 2024 à effet du 1er juin 20243, la SCI ST OUEN ENERGY a consenti à la société [I] un bail dérogatoire portant sur les locaux sis au 2e étage de l’immeuble du [Adresse 3] à Saint-Ouen, outre dix places de stationnement. Ces locaux ont été restitués par le preneur le 31 mars 2025.

Le 15 septembre 2025, la SCI ST OUEN ENERGY a fait délivrer à la société [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial, pour un montant en principal de 97.687,39 euros.

Par acte du 16 décembre 2025, la SCI ST OUEN ENERGY a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société [I], pour :

— Constater la résiliation du bail commercial ;

— Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux suivant les modalités prévues par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 18.769,32 euros ou à défaut, d’un montant équivalent aux loyers et charges qui seraient dus en l’absence de résiliation du contrat, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Dire et juger que le montant du dépôt de garantie de 16.240 euros est acquis à la SCI ST OUEN ENERGY, par provision sur les dommages et intérêts, en application du bail,

— Condamner la société [I] à lui payer à titre provisionnel :

Au titre du bail commercial :

une somme de 131.968,83 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période du 1er trimestre 2025 au 4e trimestre 2025, ainsi que la reddition des charges de l’année 2024 ; une somme de 13.198,68 euros au titre de la pénalité conventionnelle de 10% ;Au titre du bail dérogatoire :

une somme de 49.643,89 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés pour la période de septembre 2024 à février 2025, ainsi que la reddition des charges de l’année 2024 ; une somme de 4.964,39 euros au titre de la pénalité conventionnelle de 10% ; – Majorer ces sommes des intérêts de retard au taux d’intérêt légal annuel majoré de 200 points de base à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la société [I] à régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais de levée de l’état d’endettement.

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée en date des 18 et 23 décembre 2025 à l’URSSAF Ile de France, au comptable public du pôle recouvrement spécialisé de [Localité 1], en leur qualité de créanciers inscrits sur le fonds de commerce appartenant à la société [I].

À l’audience, la SCI ST OUEN ENERGY sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la société [I] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “ Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, le bail commercial comporte une clause stipulant qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 15 septembre 2025 pour le paiement de la somme en principal de 97.687,39 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 10 décembre 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail commercial s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 16 octobre 2025. L’obligation de la société [I] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société [I] causant un préjudice à la SCI ST OUEN ENERGY, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, le bailleur sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire. Elle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société [I] sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La SCI ST OUEN ENERGY produit le bail commercial et le bail dérogatoire, le commandement de payer, les factures et les justificatifs de taxe foncière ainsi que le décompte arrêté au 10 décembre 2025.

Il doit être relevé que les sommes réclamées au titre de la reddition des charges (6.841,75 euros pour le bail commercial et 4.434,47 euros pour le bail dérogatoire) et de la taxe sur les bureaux et les emplacements de stationnement (4.771,68 euros pour le bail commercial et 893,99 euros pour le bail dérogatoire) se heurtent à des contestations sérieuses. En effet, il existe un doute sur le périmètre du bail commercial s’agissant du nombre de places de stationnement, les avenants n’étant pas produits et le bail et les factures ne mentionnant pas le même nombre de places. Par ailleurs, les charges et la taxe sur les bureaux ne sont pas justifiées.

Déduction faite de ces sommes, il est établi que la société [I] reste devoir au bailleur de manière non sérieusement contestable les sommes suivantes :

—  120.373,40 euros au titre du bail commercial (loyers, indemnités pour la période du 1er au 4e trimestre 2025 et taxe foncière 2025 incluse),

—  44.315,43 euros au titre du bail dérogatoire (loyers de septembre 2024 à janvier 2025 inclus et taxe foncière 2025 incluse).

La société [I] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de ces sommes, qui seront assorties de l’intérêt au taux légal, sans majoration, à compter de la délivrance du commandement de payer. En effet, ladite majoration, bien que prévue au contrat, est soumise à l’interprétation et à l’appréciation du juge du fait de sa nature indemnitaire, elle présente donc les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé.

Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de la majoration de 10% des sommes dues au titre des arriérés locatifs en application de la clause pénale prévue aux contrats. Cette somme, bien que prévue aux contrats, peut, du fait de sa nature indemnitaire, être réduite par le juge du fond notamment si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Ainsi, sérieusement contestable en ses principe et quantum, ces sommes ne peuvent être accordées par le juge des référés, juge de l’évidence.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société [P] ENERGIE restera acquis au bailleur, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par lui qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, dont l’appréciation excède l’office du juge des référés.

La société [I] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2025 et les frais de levée de l’état d’endettement.

Enfin, l’équité commande d’allouer à l’établissement public la SCI ST OUEN ENERGY la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le 16 octobre 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société [I] ou de tous occupants de son chef hors des lieux loués au [Adresse 3] à [Localité 2] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail commercial s’était poursuivi ;

Condamnons la société [P] ENERGIE à payer à la SCI ST OUEN ENERGY par provision :

— la somme de 120.373,40 euros au titre du bail commercial (loyers et indemnités pour la période du 1er au 4e trimestre 2025 et taxe foncière 2025 incluse),

— la somme de 44.315,43 euros au titre du bail dérogatoire (loyers de septembre 2024 à janvier 2025 inclus et taxe foncière 2025 incluse).

Disons que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2025 ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles au titre des clauses pénales, de la majoration des intérêts de retard et de la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons la société [I] à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2025 et les frais de levée de l’état d’endettement ;

Condamnons la société [P] ENERGIE à payer à la SCI ST OUEN ENERGY la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 AVRIL 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE