TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 8]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 25/02612 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZEM

Minute : 25/00302

S.C.I. [Adresse 6]

Représentant : M^e Pierre PONOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0298

C/

Monsieur [R] [D]

Représentant : M^e Raphaël ZOUBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

Madame [S] [D]

Représentant : M^e Raphaël ZOUBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

Copie exécutoire :

M^e Pierre PONOS

Copie certifiée conforme :

M^e Raphaël ZOUBA

Le 29 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 29 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre PONOS, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025003317 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Raphaël ZOUBA, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaël ZOUBA, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23/03/2017, la SCI [Adresse 6] a donné à bail à M. [R] [D] un appartement meublé situé au rez-de-chaussée (lot 5) d’un bâtiment sis [Adresse 6] (ci-après l’appartement « RDC 5 »).

Par acte du même jour, Mme [S] [D] se portait caution solidaire pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais de procédure résultant d’une défaillance du locataire dans ses obligations au titre du bail susvisé.

A la suite d’infiltrations sous toitures affectant le logement pris à bail, la SCI [Adresse 6] a procédé au relogement temporaire de M. [R] [D], le temps des travaux, moyennant le versement d’une somme mensuelle en lieu et place des loyers et charges dus au titre de l’appartement RDC 5, au sein d’un second appartement (le lot 3) qu’il détenait au rez-de-chaussée de l’immeuble (ci-après l’appartement « RDC3 »).

Faisant état d’une dette locative importante, de l’occupation injustifiée par M. [R] [D], depuis plusieurs mois, à la fois du RDC 5 et du RDC3 une fois les travaux réparatoires effectués au sein du RDC5 et d’un impératif tenant à la nécessité de restructurer intégralement le rez-de-chaussée de l’immeuble pour se conformer au plan local d’urbanisme, la SCI [Adresse 6] a fait signifier à M. [R] [D] le 11/12/2024 un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 22/03/2025 à minuit visant les deux appartements.

la SCI [Adresse 6] faisait signifier le même jour à M. [R] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire mentionnant une dette locative de 5552,95 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 14/02/2025, la SCI [Adresse 6] a fait assigner M. [R] [D] et Mme [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN-SUR-SEINE aux fins de constat de la résiliation du bail et subsidiairement, de résiliation judiciaire, d’expulsion des défendeurs et de condamnation de ces derniers au paiement de certaines sommes.

A l’audience du 17/06/2025, la SCI [Adresse 6] a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— A titre principal, juger valide le congé délivré le 11/12/2024 ;

— Subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 11/02/2025 ;

— En tout état de cause, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement répété du paiement des loyers et occupation illicite des deux logements RDC5 et RDC3 ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de M. [R] [D] et de tous les occupants de son chef des deux logements situés au rez de chaussée RDC5 et RDC3, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et liquider l’astreinte jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles avec, le cas échéant, autorisation de destruction des biens abandonnés ;

A toute fin,

— Dispenser le demandeur du délai de 2 mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;

— Dispenser le demandeur de la trêve hivernale ;

— Débouter le défendeur de toutes demandes contraires

En tout état de cause,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 15203 euros, arrêtée au 7/06/2025 au titre de l’arriéré locatif et condamner le défendeur au paiement, à compter de la date d’effet du congé ou de l’acquisition de la clause résolutoire, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges ;

— Déclarer les demandes de restitution de sommes dues avant juin 2022 irrecevables car prescrites ;

— Déclarer la demande de restitution en vertu de l’encadrement des loyers irrecevable pour défaut de saisine préalable de la commission départementale

— Subsidiairement, « dire et juger irrecevable de sommes au titre de l’indu qui ne sont pas dûment réglées par le locataire » ; et débouter de l’ensemble des demandes contraires le défendeur ;

— Condamner in solidum Mme [S] [D] en qualité de caution au paiement de la somme de 15203 euros au titre de l’arriéré locatif et au paiement de l’indemnité d’occupation au titre du RDC 5 ;

— Condamner in solidum Mme [S] [D] au paiement des loyers dus au titre du RDC 3 et des indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamner M. [R] [D] au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner M. [R] [D] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Mme [S] [D] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

A cette même audience, M. [R] [D] et Mme [S] [D] ont également déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

— Débouter le demandeur de toutes ses prétentions dès lors que le défendeur est à jour de son loyer et que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

— Juger que le locataire regagnera le RDC 5 dès que la preuve de la fin des travaux sera rapportée

— Fixer la date de fin de contrat au 31/11/2025 ;

— Constater que Mme [S] [D] n’est pas caution pour le RDC 3

— Constater la diminution du loyer à compter du 23/03/2022 pour le RDC 5 et condamner le bailleur à verser la somme de 9686,89 euros au titre du trop perçu et dire qu’il n’existe plus de sujet pour le RDC 5, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Dire qu’il y a un trop perçu pour le RDC3 qui servira d’avance de loyers ;

— Dire que le bailleur n’apporte pas la preuve de la fin des travaux du RDC 5 et ordonner la reprise du bail initial à la production de cette preuve ;

— Condamner le bailleur au versement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour la violation de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Condamner le bailleur à verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour la situation stressante et oppressante vécue ;

— Condamner le bailleur à verser la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour la violation pendant 8 ans de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Condamner le bailleur à verser à M. [R] [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— Ne pas ordonner l’exécution provisoire,

— Débouter le bailleur de ses demandes de dommages et intérêts et de remboursement des frais irrépétibles en raison de la précarité de la situation de M. [R] [D].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour plus de détails sur les moyens des parties, à leurs écritures respectives visées à l’audience du 17/06/2025.

La question de la qualification juridique de la convention conclue s’agissant de l’occupation du RDC3 et de son exclusion du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 a été soulevée d’office à l’audience, sans que les parties n’aient formulé d’observations à ce titre.

MOTIFS

Sur la résiliation des contrats portant sur les RDC5 et RDC3

S’agissant du RDC 5

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ".

En l’espèce, si M. [R] [D] conteste avoir manqué à son obligation de paiement des loyers et charges aux termes convenus et impute son absence de réintégration des lieux à une faute du bailleur, il ne discute pas, en revanche, le caractère légitime et sérieux du dernier motif invoqué à l’appui du congé et tenant à la nécessité de restructurer intégralement le rez-de-chaussée du bâtiment afin de se conformer au plan local d’urbanisme, ce dont le bailleur justifie en versant aux débats ses échanges avec la Mairie à ce propos.

Il y a lieu en conséquence de déclarer valable le congé notifié à M. [R] [D] le 11/12/2024 et de constater l’arrivée du terme du bail relatif à l’appartement RDC5 à la date du 22/03/2025 à minuit.

S’agissant du RDC3

Sur le régime applicable à la convention d’occupation litigieuse

Si, aux termes de son article 2, la loi du 6 juillet 1989 s’applique par principe aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constituent la résidence principale du preneur, il est constant néanmoins que l’existence, au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, peut justifier de recourir à la conclusion d’une convention d’occupation précaire, soumise aux seules dispositions du code civil.

En l’espèce, il est acquis aux débats que la convention d’occupation portant sur l’appartement RDC3 a été conclue afin d’assurer au défendeur un relogement temporaire, jusqu’à la réintégration de celui-ci dans son logement au RDC5 après achèvement de travaux nécessités par des infiltrations en toiture, le contrat de bail initial n’étant pas résilié.

L’occupation du RDC 3 étant nécessairement précaire, car vouée à disparaître une fois les travaux dans le RDC 5 achevés, et dépendant de circonstances objectives indépendantes de la seule volonté des parties (la nécessité d’effectuer des travaux à la suite d’infiltrations sous toiture), il en résulte que la convention d’occupation portant sur le RDC 3 ne peut être qualifiée de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que les prétentions respectives des parties au sujet du RDC3 doivent être analysées au regard des seules dispositions applicables du code civil.

Sur la survenance du terme

L’article 1212 du code civil dispose que « lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme ».

Il est par ailleurs constant que l’arrivée du terme d’un contrat met fin de plein droit à ce dernier, sans qu’il soit besoin d’une manifestation de volonté de la part des parties ni d’un formalisme particulier à ce sujet. C’est d’ailleurs ce que prévoit l’article 1737 du code civil en matière de bail à durée déterminée.

Néanmoins, lorsque le terme stipulé est un terme incertain et dès lors que l’une des parties ne peut avoir directement connaissance de l’évènement dont procèdera la fin du contrat, il y a lieu de considérer qu’il découle nécessairement de l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions visée à l’article 1104 du code civil, que pèse sur l’autre partie une obligation d’information relative à la survenance du terme, sous peine de ne pouvoir se prévaloir de l’échéance du contrat à l’encontre de son co-contractant (voir en ce sens Soc. 18 septembre 2019, pourvoi n°18-12.446, publié).

En l’espèce, le bailleur verse aux débats plusieurs factures, des échanges de messages avec le défendeur ainsi qu’un rapport de visite d’architecte (dont la force probante n’est pas entâchée par sa nature de simple constat et non d’exeprtise) permettant d’attester, nonobstant l’absence de procès-verbal de réception de travaux, de l’achèvement des travaux réparatoires liés aux infiltrations observées dans le logement à la fin du mois de juillet 2024. Le bailleur justifie en outre avoir procédé à la dératisation des lieux au mois d’août 2024. De son côté, le défendeur ne justifie d’aucune contestation à ce titre avant l’introduction de la présente procédure et n’apporte aucun élément permettant de démontrer que lesdits travaux n’auraient pas été achevés au cours de l’été 2024. Le moyen tiré de l’absence de preuve de l’achèvement des travaux ne saurait ainsi prospérer.

Par ailleurs, s’il peut être admis que le message whatsapp de la SCI [Adresse 6] en date du 27/07/2024 n’était pas dépourvu de toute ambiguïté quant à la date exacte d’achèvement des travaux dans la mesure où il précise qu'« il ne reste qu’à traiter les souris. Ce qui sera bientôt fait avec un traitement professionnel que je me procure bientôt », toute incertitude à ce sujet n’a pu qu’être définitivement levée, au plus tard à la date du congé litigieux, qui précise que les travaux ont été réalisés fin juillet 2024, qu’une opération de dératisation a eu lieu fin août 2024 et qui joint en annexe l’ensemble des factures de travaux.

Il en résulte que M. [R] [D] a été régulièrement informé de l’arrivée du terme de la convention d’occupation portant sur le RDC3 à la date du congé du 11/12/2024 et que ladite convention s’est ainsi trouvée valablement résiliée à cette date.

Sur l’expulsion

L’occupation par M. [R] [D] du RDC 3 constitue un fait constant. La convention d’occupation étant arrivée à son terme et M. [R] [D] en ayant été régulièrement informé dans le cadre du congé notifié le 11/12/2024, ce dernier doit être considéré comme occupant sans droit ni titre ledit RDC 3 depuis le lendemain de la date d’expiration du congé, soit depuis le 23/03/2025. L’expulsion de M. [R] [D] et de tout occupant de son chef de l’appartement qu’il occupe au RDC 3 sera dès lors autorisée dans les termes du dispositif.

Quant au RDC 5, il résulte des écritures des parties que M. [R] [D] y a conservé certains effets personnels. Il ne découle au demeurant d’aucun élément du dossier que les clefs de ce logement aient été rendues à la bailleresse. Son occupation par M. [R] [D] – sans droit ni titre de puis le 23/03/2025, date d’effet du congé, n’est dès lors pas contestable. L’expulsion du RDC 5 de M. [R] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ainsi également autorisée dans les termes du dispositif.

La mauvaise foi de M. [R] [D] n’est pas démontrée et ne saurait en particulier résulter du seul défaut de paiement des loyers ou, en l’espèce, de la double occupation des RDC 3 et RDC 5 compte tenu du caractère ambigü des échanges entre les parties quant à la fin des travaux réalisés dans le RDC5 avant la date de notification du congé du 11/12/2024. La demande de voir écarter le délai de 2 mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera dès lors écartée.

Il en ira de même de la demande de suppression des délais visés à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dans la mesure où il n’est ni démontré – ni même soutenu – que le défendeur serait entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

En matière de bail d’habitation, il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés. En matière de convention d’occupation précaire, cette obligation au paiement des sommes convenues à titre d’indemnité se rattache quant à elle à l’article 1103 du code civil aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Comme énoncé ci-dessus, lorsque le terme stipulé est un terme incertain et dès lors que l’une des parties ne peut avoir directement connaissance de l’évènement dont procèdera la fin du contrat, il doit être considéré qu’il découle nécessairement de l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions visée à l’article 1104 du code civil, que pèse sur l’autre partie une obligation d’information suffisamment claire et précise, relative à la survenance du terme, sous peine de ne pouvoir se prévaloir de l’échéance du contrat à l’encontre de son co-contractant.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le propriétaire d’un bien est fondé à solliciter la condamnation de son occupant au paiement, à compter de la résiliation du titre d’occupation, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la restitution des lieux qui s’entend de la remise des clefs au bailleur.

En l’espèce, il est constant que les parties ont entendu suspendre les obligations découlant du bail portant sur le RDC5 jusqu’à la fin de l’exécution des travaux rendus nécessaires dans ce logement. Comme précisé ci-dessus, le message whatsapp 27/07/2024 adressé au défendeur par la bailleresse n’apparaît pas suffisamment dépourvu d’ambiguïté pour constituer une information claire et précise quant à la date exacte de fin des travaux, de réintégration possible au sein du RDC5 et de fin de la mise à disposition du RDC3, une telle information n’étant en réalité intervenue – d’après les éléments du dossier – que dans le cadre du congé signifié le 11/12/2024.

S’agissant du RDC 5, le bailleur n’était dès lors pas fondé à reprendre la facturation des loyers avant la date dudit congé.

C’est en revanche à bon droit que le bailleur sollicite, à compter de cette date, le paiement des loyers, charges et indemnités dues au titre de l’occupation à la fois du RDC3 et du RDC 5.

S’agissant en particulier du RDC 5, il résulte en effet des écritures des parties que le défendeur y a laissé plusieurs effets personnels, sans que cette occupation puisse être imputée à un manquement de la bailleresse dans la mesure où, contrairement à ce qui est soutenu en défense, aucune obligation de relogement ne pèse sur le bailleur en cas de travaux dans les lieux loués, le preneur disposant uniquement de la faculté dans ce cas de résilier le bail en application de l’article 1724 du code civil. Il ne découle au demeurant d’aucun élément du dossier que les clefs de ce logement aient été rendues à la bailleresse. S’il ne souhaitait pas encourir une double facturation, il appartenait donc à M. [R] [D], à réception du congé du 11/12/2024, soit de libérer le RDC 5 et d’en restituer les clefs au bailleur, soit de réintégrer ce logement, fût-ce pour 3 mois, en libérant en parallèle le RDC3.

M. [R] [D] ne justifiant pas de règlements supplémentaires ne figurant pas au décompte produit en demande et ne contestant pas ce dernier au-delà de ses demandes de diminution et de restitution de loyers analysées ci-dessous, la dette au titre des RDC 5 et RDC 3 s’établit donc à la somme suivante :

* Sommes dues au titre du RDC 5 : 352,95 euros (dette à la fin du mois de mars 2024) + (952,94 x 20/31) au titre du mois de décembre 2024 + (970,31 x 6 au titre des mois de janvier à juin 2025) = 6789,61 euros.

* Sommes dues au titre du RDC 3 : 650 x 15 d’avril 2024 à juin 2025 = 9750 euros

* sous déductions des réglements effectués sur la période avril 2024-juin 2025 = 4123 euros

Total des sommes dues : 12416,61 euros (juin 2025 inclus) selon décompte arrêté au 7/06/2025.

M. [R] [D] sera dès lors condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

M. [R] [D] sera également condamné, à compter du 01/07/2025 et jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, dès lors qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative des biens litigieux, à payer :

— s’agissant du RDC 5, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 970,31 euros, correspondant au montant du dernier loyer contractuel dû (charges incluses) ;

— s’agissant du RDC 3, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 650 euros correspondant à l’indemnité provisoire d’occupation dont les parties étaient convenues.

Sur les demandes en paiement à l’encontre de Mme [S] [D]

L’engagement de cautionnement solidaire de Mme [S] [D] ne concernant pas le règlement des indemnités dues au titre de la convention d’occupation précaire portant sur le RDC 3, elle ne saurait être tenue à en garantir le paiement.

Compte tenu en revanche des termes de son engagement de cautionnement solidaire s’agissant des sommes dues au titre du RDC 5, portant à a fois sur les loyers mais également sur les indemnités d’occupation éventuellement dus par M. [R] [D], elle sera ainsi tenue solidairement avec M. [R] [D], en application des anciens articles 2288 et 2298 du code civil, au paiement de l’ensemble des sommes dues par ce dernier au titre du RDC5.

Dès lors que les versements CAF concernent le RDC 5, ceux-ci seront imputés, pour établir le montant de la dette garantie par Mme [S] [D], sur les sommes dues au titre du RDC 5. Conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, le solde des versements effectués par M. [R] [D] sur la période litigieuse, sera imputé à hauteur de 50% sur les sommes dues au titre du RDC 5.

S’agissant de l’arriéré locatif relatif et sur la base du décompte du bailleur au 7/06/2025 Mme [S] [D] y sera ainsi tenue solidairement à hauteur de : 6789,61 euros – 2125 de versements CAF – (1348 euros /2) = 3990,61 euros.

Elle sera en outre condamnée solidairement avec M. [R] [D] au paiement des sommes dues par ce dernier à compter du 01/07/2025 à titre d’indemnités mensuelles d’occupation pour le RDC 5.

Sur la demande de restitution au titre du dispositif d’encadrement des loyers

La demande sera rejetée s’agissant du RDC3, la convention conclue ne constituant pas un contrat de bail et ne relevant pas, dès lors, du champ d’application du dispositif d’encadrement des loyers tel qu’il résulte des articles 17 de la loi du 6 juillet 1989 et 140 de la loi du 23 novembre 2018.

S’agissant du RDC 5, l’article 140 VI de la loi précitée du 23 novembre 2018 dispose : " Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

[…]

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

[…]

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi ".

Aux termes de l’article 1215 du code civil, « lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat ».

En l’espèce, le bail portant sur le logement situé au RDC5 a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement des loyers et a été tacitement reconduit par périodes d’un an depuis lors. Seule l’action en diminution de loyers prévue à l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 pour les baux renouvelés à compter de son entrée en vigueur était donc ouverte au défendeur.

Ce dernier ne justifie néanmoins ni avoir adressé à la bailleresse une proposition de loyer diminué lors de la reconduction de son bail ni avoir saisi la Commission départementale dans les formes et délais requis. Faute d’avoir respecté ce préalable obligatoire à la saisine du juge, la demande de M. [R] [D] en remboursement d’un trop perçu de loyer pour l’appartement situé au RDC 5 sera dès lors déclarée irrecevable, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur les autres moyens soulevés en demande comme en défense au sujet de cette prétention.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 6]

la SCI [Adresse 6] ne justifie pas avoir subi de préjudice autre que ceux d’ores et déjà indemnisés par l’allocation de l’intérêt moratoire et de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux. Elle ne justifie pas en particulier des astreintes et mesures coercitives émanant de la Mairie mentionnées au sein de ses écritures. La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre de la violation de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Si le défendeur verse aux débats trois emails de la bailleresse sollicitant effectivement le versement d’un complément de garantie et prévoyant une indexation du dépôt de garantie, M. [R] [D] ne justifie pas avoir versé les sommes correspondantes entre les mains de la bailleresse. Il justifie encore moins avoir subi un préjudice estimé à 2000 euros du fait de la pratique dénoncée, quand bien même cette dernière serait illicite. La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la violation de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989

Le juge croit comprendre que cette demande a trait à l’absence de mention de la surface habitable au sein des conventions conclues. Toutefois, outre que l’absence d’indication de la surface habitable des lieux loués au sein du contrat de bail ne fait l’objet d’aucune sanction édictée expressément par la loi, il n’est ni établi – ni même soutenu – que M. [R] [D] ait subi un préjudice direct et certain en lien avec l’omission litigieuse. La demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre de la situation stressante et oppressante vécue

M. [R] [D] ne justifie pas d’emails irrespectueux ou injurieux. Il est établi par ailleurs que le bailleur sollicite à bon droit le paiement d’un très important arriéré de loyers et charges impayé. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [D] n’exposant pas en quoi l’exécution provisoire de la présente décision devrait être considérée comme incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

La partie défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de partie demanderesse les frais qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué à ce titre une somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail portant sur le logement situé au RDC5 (rez de chaussée lot 5) de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] a valablement été résilié à la date du 22/03/2025 à minuit par l’effet du congé délivré le 11/12/2024 ;

CONSTATE que la convention d’occupation précaire portant sur le logement situé au RDC 3 (rez de chaussée lot 3) de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] a valablement été résiliée à la date du 22/03/2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés (RDC 5 et RDC 3) ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés (RDC 5 et RDC 3), la SCI [Adresse 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous réserve des dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution qu’il n’y a pas lieu d’écarter ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 12416,61 euros (juin 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 7/06/2025 ;

CONDAMNE, s’agissant du RDC 5, M. [R] [D] à payer à la SCI [Adresse 6], à compter du 01/07/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clefs, PV d’expulsion ou PV de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 970,31 euros ;

CONDAMNE, s’agissant du RDC 3, M. [R] [D] à payer à la SCI [Adresse 6], à compter du 01/07/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clefs, PV d’expulsion ou PV de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 650 euros ;

DIT que Mme [S] [D] sera tenue solidairement avec M. [R] [D] au paiement de la somme de 3990,61 euros et aux indemnités d’occupation dues par M. [R] [D] à compter du 01/07/2025 pour le RDC 5;

CONDAMNE en conséquence solidairement M. [R] [D] et Mme [S] [D] au paiement des sommes susvisées à la SCI [Adresse 6] ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande de restitution d’un trop perçu de loyers au titre du logement situé au RDC 5 de l’immeuble ;

DEBOUTE M. [R] [D] de sa demande de restitution d’un trop perçu de loyers au titre du logement situé au RDC 3 de l’immeuble ;

CONDAMNE M. [R] [D] au paiement à la SCI [Adresse 6] de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens de l’instance.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/02612 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZEM

DÉCISION EN DATE DU : 29 Juillet 2025

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 6]

Représentant : M^e Pierre PONOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0298

C/

Monsieur [R] [D]

Représentant : M^e Raphaël ZOUBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

Madame [S] [D]

Représentant : M^e Raphaël ZOUBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires