TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/01291 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5KUY

[I] [F] [S], [U] [Z], [Y] [S]

C/

[G] [C]

COPIE EXECUTOIRE LE

25 Novembre 2025

à

Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ,

Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS

entre :

Monsieur [I] [F] [S]

né le 10 Novembre 1976 à [Localité 15] (37)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 9]

Madame [U] [Z], [Y] [M] épouse [S]

née le 27 Novembre 1977 à [Localité 15] (37)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentés par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

Monsieur [G] [C]

né le 14 Juin 1965 à [Localité 17] (35)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 9]

représenté par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ, avocat au barreau de VANNES

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur

Madame KASBARIAN, Vice-Présidente

Madame AIRIAUD, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me KASBARIAN Vice-Présidente et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte authentique du 4 mai 2015, [U] [M] épouse [S] et [I] [S] ont acquis une maison à usage d’habitation située sur la commune de [Localité 16], au [Adresse 10] », sur les parcelles alors cadastrées [Cadastre 12], [Cadastre 5] et [Cadastre 8] et aujourd’hui référencées XN [Cadastre 2].

Suivant acte authentique du 31 janvier 2006, [G] [C] a acquis une maison à usage d’habitation située sur la commune de [Localité 16], au [Adresse 10] », sur les parcelles alors cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et aujourd’hui référencées XN [Cadastre 1].

Lesdits actes de vente mentionnent l’existence d’une servitude de passage et de puisage au profit de la propriété des époux [S].

[G] [C] a édifié un mur afin de clôturer sa propriété en laissant le passage.

Estimant que l’assiette de la servitude a ainsi été réduite et revendiquant en outre un droit de puisage sur la propriété de [G] [C] qu’ils ne peuvent pas exercer, les époux [S], après démarches amiables préalables, ont fait assigner [G] [C] devant le tribunal judiciaire de Lorient par acte de commissaire de justice délivré le 24 juillet 2023 aux fins de le voir condamner en substance à remettre en état la servitude de passage et la servitude de puisage sous astreinte.

Prétentions et moyens

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er août 2024, [U] [M] épouse [S] et [I] [S] demandent au tribunal de :

— débouter Monsieur [G] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— dire et juger Monsieur et Madame [S] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— condamner Monsieur [C] à la remise en état de la servitude de passage aux fins de revenir à une largeur supérieure à 2,55 mètres, sous astreinte de 200€ par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir.

— condamner Monsieur [C] à la remise en état du puits ainsi que du passage permettant l’exercice de la servitude de puisage, sous astreinte de 200€ par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir.

— condamner Monsieur [C] à verser la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, [G] [C] demande au tribunal de :

• sur la serviture de passage

à titre principal :

— juger la demande de Monsieur [G] [C] recevable et bien fondée,

en conséquence :

— juger que la servitude de passage grevant la parcelle XN [Cadastre 1], propriété de Monsieur [G] [C] au profit de la parcelle XN [Cadastre 2] appartenant aux époux [S] est éteinte pour disparition de l’état d’enclave du fonds dominant ;

— ordonner la publication au service de la publicité foncière du jugement à intervenir ;

à titre subsidiaire :

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

• sur la serviture de puisage

— déclarer éteinte la servitude de puisage grevant la parcelle XN [Cadastre 1] précitée au profit du fonds dominant cadastré XN [Cadastre 2] ;

— ordonner la publication au service de la publicité foncière du jugement à intervenir ;

• en tout état de cause

— condamner solidairement les époux [S] à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner solidairement les même aux entiers dépens de l’instance ;

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 19 février 2025, renvoyée à l’audience du 1er octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude de passage

Sur l’extinction de la servitude de passage

[G] [C] soutient que la servitude de passage est éteinte suite à la cessation de l’état d’enclave de la parcelle des demandeurs, la servitude convenue dans l’acte de vente du 20 mai 1968 au profit de la parcelle [Cadastre 8] étant motivée par l’absence d’accès à la voie publique de cette parcelle, ce qui n’est plus le cas actuellement. Il fait valoir que les époux [S], qui ne rapportent pas la preuve de l’emplacement de leur système d’assasinissement, ont délibérément installé en 2016 son remplacement sur cette partie d’espace réduit, alors qu’ils disposaient d’un large espace sur leur parcelle à l’ouest de leur bâtisse donnant directement sur la voie publique, le rapport d’étude de la SICAA indiquant en octobre 2015 que l’espace disponible à l’Est est réduite et présente de très fortes contraintes d’aménagement.

Les époux [S] soutiennent que leur parcelle est encore enclavée et que sans la servitude de passage, ils ne peuvent pas accéder à leur système d’assainissement qui était déjà à cet endroit lors de leur acquisition et qu’ils ont du remplacer en 2017 pour une mise en conformité.

L’article 685-1 du code civil dispose qu’en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Ne peut bénéficier d’un droit de passage une construction dont l’état d’enclave résulte du fait que les propriétaires de la parcelle l’ont réalisée sans s’assurer que cette construction était accessible.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 4 mai 2015 par lequel les époux [S] ont acquis leur propriété et de l’acte de vente du 31 janvier 2006 par lequel [G] [C] a acquis sa propriété la mention d’une servitude de passage aux termes de l’acte notarié du 20 mai 1968 à savoir “un droit de passage à tous usages, au profit de l’immeuble cadastré sous le n°[Cadastre 8] de la section XH, pour accès à la route, à partir de la petite cour, sur la partie Sud de la cour de la propriété voisine cadastrée sous le numéro [Cadastre 7] de la section XH, l’assiette de ce droit de passage étant constituée par la partie de ladite cour comprise entre d’une part les limites Est de la petite cour et de la maison cadastrée sous le numéro [Cadastre 12] de la section XH, et d’autre part la limite Ouest du jardin”.

Il convient de relever que :

— les époux [S] ont acquis le 4 mai 2015 les parcelles alors dénommées [Cadastre 5], [Cadastre 12] et [Cadastre 8], et qu’au vu du plan cadastral, les deux premières sont en bordure de la voie publique donc sans enclavement et la parcelle [Cadastre 8] est en revanche enclavée par les propres bâtiments des époux [S] qui sont construits en limite de la propriété voisine de [G] [C] ;

— le droit de passage n’est constitué qu’au profit de la partie cadastrée sous le n°[Cadastre 8] ;

— ce n’est que postérieurement à 2015 que les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 12] et [Cadastre 8] ont été référencées sous une seule parcelle cadastrée n°[Cadastre 2] et que les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 7] ont été référencées sous la parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] ;

— les époux [S] ne peuvent accéder en interne à la partie enclavée anciennement cadastrée [Cadastre 8] via leur accès à la voie publique existant au niveau de la partie de leur propriété anciennement cadastrée [Cadastre 5], [G] [C] ne peut en conséquence justifier d’un désenclavement pour considérer comme éteinte la servitude de passage au profit de l’ancienne parcelle [Cadastre 8] ;

— l’existence du système d’assainissement sur la partie litigieuse enclavée anciennement dénommée [Cadastre 8] est établie par :

*le constat du commissaire de justice dressé le 11 août 2021 qui relève à cet endroit la présence de trois tampons de fosse,

*le plan figurant dans le rapport d’étude sur l’assainissement dressé le 15 octobre 2015 par le cabinet d’études SICAA indiquant sur cette partie enclavée “ancienne fosse à vidanger puis à évacuer” “terrain clos et peu accessible à un engin de terrassement”,

*le devis d’installation du système de remplacement par une Micro station [18] avec pompe intégrée, établi le 2 novembre 2016 par l’entreprise [T] [L] indiquant “démolition de l’ancienne fosse, terrassement, pose de la cuve, remblaiement, mise en place de ventilations, mise en place du refoulement”;

— le système d’assainissement sous la forme d’une fosse septique est antérieur à l’acquisition des époux [S] puisqu’il est mentionné sur l’acte notarié de vente du 4 mai 2015, il a du faire l’objet d’une mise en conformité en 2016 sans qu’il puisse être reproché aux époux [S] d’avoir maintenu le même emplacement, étant, lors de ces travaux de mise en conformité, déjà bénéficiaires d’un droit de passage pour accéder à cette installation. Ainsi, il ne s’agit pas d’une construction réalisée par les propriétaires sans s’assurer de l’accessibilité.

Dans ces conditions, la servitude de passage visant à désenclaver la partie de la propriété des époux [S] correspondant à l’ancienne parcelle référencée [Cadastre 8] dans les actes de vente respectifs, n’est pas éteinte par la cessation de l’état d’enclavement.

Sur l’assiette de la servitude

Les époux [S] soutiennent que le muret réduit considérablement l’assiette de la servitude, la construction ne leur permettant plus d’avoir accès à leur système d’assainissement non-collectif déjà existant lors de leur achat de la propriété, avec un engin de chantier ou un véhicule de secours puisque la largeur du passage est de 2,47 mètres, avec des luminaires en relief réduisant davantage ce passage, une largeur supérieure à 2,55 mètres étant nécessaire.

[G] [C] expose que le muret construit ne rend pas plus incommode l’exercice de la servitude. Il expose qu’il était en droit de clore sa propriété en application de l’article 647 du code civil dès lors que cela ne porte pas atteinte au droit de passage et ne rende l’exercice plus incommode. Il fait valoir que les demandeurs ne prouvent pas que cela a réduit la largeur du passage et précise qu’aucune largeur n’est indiquée dans l’acte notarié, ajoutant que d’après un courrier produit, les époux [S] se sont renseignés pour savoir s’il était possible de vidanger le système d’assainissement et même de le remplacer en laissant le passage actuel, sans toutefois produire la réponse de l’entreprise sollicitée. Il estime qu’un véhicule utilitaire peut stationner sans difficulté sur l’allée, même un tractopelle de 8 tonnes d’une largeur de 2,22 mètres et produit des photographies le démontrant.

L’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Un immeuble peut prétendre à une servitude de passage pour cause d’enclave lorsque son issue est insuffisante pour assurer sa desserte complète et son utilisation normale compte tenu de sa destination, le juge du fond devant rechercher si le chemin d’accès permet de satisfaire à une utilisation normale d’après la configuration des lieux et les besoins actuels de l’immeuble (Civ 3ème 24 novembre 2004 n°03-16.366).

En l’espèce, il est relevé que :

— le portail qui avait pu être également installé prenant appui sur le mur privatif des époux [S] a été retiré, de sorte qu’il n’y a plus d’obstacle au passage ;

— l’assiette de la servitude telle que mentionnée dans les actes notariés d’acquisition des propriétés respectives n’est pas chiffrée en mesure, les seules indications étant les suivantes : “à partir de la petite cour, sur la partie Sud de la cour de la propriété voisine cadastrée sous le numéro [Cadastre 7] de la section XH, l’assiette de ce droit de passage étant constituée par la partie de ladite cour comprise entre d’une part les limites Est de la petite cour et de la maison cadastrée sous le numéro [Cadastre 12] de la section XH, et d’autre part la limite Ouest du jardin.” ;

— les parties ne justifient pas de l’assiette de la servitude avant la construction du mur par [G] [C], ils ne démontrent pas que le passage était antérieurement supérieur à 2,47 mètres ;

— le rapport d’étude concernant l’assasinissement (SICAA) selon un plan dressé le 15 octobre 2015, soit avant le remplacement de la fosse septique en novembre 2016, porte la mention d’un “terrain clos et peu accessible à un engin de terrassement”, ce qui tend à démontrer que la largeur du passage était déjà réduite avant la construction du mur par [G] [C], les travaux de remplacement du système d’assainissement ayant donc pu se faire dans des conditions restreintes, les époux [S] ne pouvant exiger un droit de passage plus important que celui qui existait lors de leur acquisition des lieux ;

— la largeur de 2,47 mètres relevée par le commissaire de justice suffit pour le passage d’un véhicule utilitaire pour l’entretien et les réparations à opérer sur le système d’assaisissement, étant relevé qu’il s’agit uniquement du passage car les photographies et le plan cadastral indiquent l’élargissement de l’allée dès la fin du pignon du bâtiment des époux [S] permettant un espace de stationnement et de travail élargi sur la partie non construite de la parcelle anciennement dénommée [Cadastre 8], ce qui permet la desserte complète et l’utilisation normale des lieux compte tenu de sa destination et d’après la configuration des lieux et les besoins actuels de l’immeuble ;

— il résulte du courrier du conciliateur de justice du 23 avril 2022 que les “intéressés” confirmaient qu”il n’y a pas de problème jusqu’à une largeur d’environ 2,50 mètres, suffisant pour les usages habituels. Si nécessaire pour des opérations demandant plus, Mr [C] autorisera un passage sur son terrain dans l’esprit d’un tour d’échelle”, ce qui indique l’existence d’une solution amiable et si besoin judiciaire en cas d’intervention d’ampleur nécessairement exceptionnelle.

Dans ces conditions, dès lors que les époux [S] ne démontrent pas que la largeur actuelle de 2,47 mètres de l’assiette de la servitude de passage est inférieure à celle qui existait avant la construction du mur de clôture par [G] [C], que les actes notariés n’indiquent aucune mesure précise de cette assiette, que les travaux de remplacement du système d’assasinissement des époux [S] ont été possibles malgré l’existence déjà d’un accès “peu accessible à un engin de terrassement”, il s’en suit que les demandeurs ne démontrent pas que la construction du mur par [G] [C], propriétaire du fonds débiteur de la servitude, a diminué l’usage, ou l’a rendu plus incommode pour eux, ils sont donc déboutés de leur demande de remise en état de l’assiette de passage.

Sur la servitude de puisage

Les époux [S] exposent qu’ils sont bénéficiaires d’une servitude de puits sur la parcelle [Cadastre 1] appartenant à [G] [C] selon l’acte notarié du 4 mai 2015, que pour autant, ils n’ont jamais pu en user et ce dernier a clôturé son terrain par un muret les empêchant tout accès. Ils soutiennent que le délai de prescription n’est pas acquis car cette servitude a été reprise dans les deux actes notariés des 31 janvier 2006 et 4 mai 2015 et que [G] [C] s’est toujours opposé à leur accès en prétendant une inutilisation du à un éboulement insuffisamment prouvé.

[G] [C] prétend que ce droit de puisage est éteint pour n’avoir pas été exercé depuis plus de trente ans, soulignant qu’il s’agit d’une servitude discontinue et qu’il incombe aux époux [S] de prouver que la servitude a été exercée depuis moins de trente ans par eux ou leur auteurs. Il justifie d’un courrier en date du 30 juin 2020 des précédents propriétaires de son bien et qui indiquent que le puits litigieux s’est éboulé en 1968. Il ajoute que le [Adresse 14] a, par courrier du 10 juin 2020, indiqué aux époux [S] que “le puits n’est pas indiqué sur les éléments cartographiques disponibles lors de l’instruction du dossier”. Il signale également que les époux [S] ont sollicité par courrier de leur conseil du 23 février 2023 la formalisation d’un accord notarié quant à l’extinction de la servitude de puisage.

L’article 703 du code civil dispose que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.

L’article 706 du code civil dispose que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

Les servitudes de passage et de puisage sont des servitudes discontinues qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées.

Le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du jour du dernier acte d’exercice de cette servitude (Civ 3ème 11-01-2006 n° 04-16.400).

C’est au demandeur qui invoque le maintien de la servitude ancienne, dont il n’a pas la possession actuelle, de prouver que le dernier acte d’exercice remonte à moins de trente ans depuis la date du titre constitutif de la servitude (Civ. 26 janv. 1944, S. 1945. 1. 20 – Civ. 28 mai 1957, D. 1957. 465. – Civ. 3e, 6 mai 1985 – Civ. 3e, 14 mars 1972, Bull. civ. III, no 178).

En l’espèce, il est relevé que :

— les actes notariés des 31 janvier 2006 et 4 mai 2015 par lesquels les parties ont acquis leurs biens immobiliers respectifs et qui mentionnent la servitude de puisage, ne sont pas les titres constitutifs de la servitude, l’acte constitutif étant l’acte notarié du 20 mai 1968 au vu desdits actes de vente ;

— [G] [C] produit un écrit du 30 juin 2020 des précédents propriétaires qui lui ont vendu son bien immobilier, par lequel ils lui indiquent que le puits s’est “en grande partie éboulé” et “a été comblé par de la terre pour sécuriser les lieux” ;

— le courrier du Centre Morbihan Communauté du 10 juin 2020 adressé aux époux [S] enseigne que “le puits n’est pas indiqué sur les éléments cartographiques disponibles lors de l’instruction du dossier”

Ainsi, les époux [S] n’apportent aucun élément contraire pouvant démontrer l’absence d’extinction de la servitude de puisage, ils ne justifient ni de l’existence d’un puits sur le terrain de [G] [C], répertorié et pouvant être encore opérationnel, ni que les précédents propriétaires de leur immeuble auraient exercé cette servitude de puisage, ainsi que la servitude de passage le permettant depuis moins de trente ans, il convient en conséquence de faire droit à la demande de [G] [C] et de déclarer éteinte la servitude de puisage.

Il y a lieu d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose en substance que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de l’issue donnée au litige, les époux [S] sont condamnés à payer les dépens et à verser à [G] [C] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE [U] [M] épouse [S] et [I] [S] de leurs demandes de remise en état de la servitude de passage ;

DECLARE éteinte la servitude de puisage grevant le fonds cadastré XN [Cadastre 2] acquis par [G] [C] par acte notarié de vente du 31 janvier 2006 au profit du fonds dominant cadastré XN [Cadastre 1] acquis par [U] [M] épouse [S] et [I] [S] par acte notarié de vente du 4 mai 2015 ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

CONDAMNE [U] [M] épouse [S] et [I] [S] in solidum à payer à [G] [C] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [U] [M] épouse [S] et [I] [S] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT