TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01877 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2D6C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00018

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors des débats, et de Madame Tiaihau TAFAFANO, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 01 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société IMMORENTE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

ET :

La société HEALTH & FIT MANAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Laure PASTRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B710

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 18 mai 2022, la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a donné en location à Monsieur [E] [U], pour le compte de la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT, un local commercial situé [Adresse 4], et [Adresse 3], à [Localité 5].

La société IMMORENTE a acquis les lieux loués le 23 septembre 2022.

Suivant acte du 26 septembre 2024, la société IMMORENTE a fait délivrer à la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 270.279,35 euros.

Puis, par acte du 5 novembre 2024, la société IMMORENTE a assigné en référé la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT devant le président de ce tribunal pour :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat à la suite du défaut de paiement des loyers ;voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration du mobilier se trouvant sur place ;qu’elle soit condamnée à lui payer à titre provisionnel : la somme de 296.836,04 euros à valoir sur loyers et charges impayés, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux d’intérêt légal augmenté de 500 points de base ;la somme de 29.683,60 euros due en application de l’article 17-1 du contrat de bail ;une indemnité d’occupation fixée sur la base du dernier loyer en cours majoré de 50%, outre le règlement des charges et taxe, jusqu’à la remise des clés ;dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;qu’elle soit condamnée à lui verser une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

À cette audience, la société IMMORENTE actualise sa demande formée au titre de l’arriéré locatif à la somme de 721.093,59 euros, sa demande formée au titre de l’indemnité conventionnelle à 72.109,35 euros et la demande de condamnation aux frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros.

Elle maintient l’ensemble de ses autres demandes.

En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que :

aucune erreur n’affecte le commandement de payer dès lors qu’y étaient joints le décompte locatif, les factures impayées et les justificatifs, de sorte que la société défenderesse était en mesure d’identifier la nature et le montant des sommes dues ; elle a opéré les rectifications tenant notamment à l’indexation du loyer et aux tantièmes utilisés ;elle facture les provisions pour charges sans TVA, mais la reddition des charges y est soumise, ce qui permet au locataire de la récupérer ;en tout état de cause, le commandement de payer ne peut être déclaré nul s’il fait état de sommes déclarées par la suite non fondées, et reste valable pour la partie non contestable ;lors de la délivrance du commandement, le précédent propriétaire des lieux ne lui avait pas transmis des éléments nécessaires à la régularisation des charges, éléments qu’elle a reçus depuis et qui lui ont permis d’effectuer cette régularisation pour 2023 ; pour 2024, elle n’a pas reçu les éléments du syndic ;

elle n’a eu connaissance des infiltrations affectant le local qu’à l’occasion de la présente procédure, et elle a ensuite accompli l’ensemble des diligences nécessaires pour remédier aux troubles, mais la société défenderesse a refusé toute intervention dans la cellule commerciale tant qu’un expert judiciaire n’est pas désigné ; elle ajoute que ce comportement est empreint de mauvaise foi et de déloyauté, aggrave les désordres, et empêche la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT de se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance ;les infiltrations invoquées n’ont causé que des désordres esthétiques et d’agrément qui ne justifient pas la rétention de deux ans de loyers ;la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT ne justifie pas d’un préjudice d’exploitation subi par les désordres survenus dans les locaux ;elle s’oppose à la désignation d’un expert dès lors que l’origine des fuites est identifiée, qu’il a été mis un dispositif provisoire destiné à les résorber, et que des devis ont été validés par le gestionnaire de l’immeuble pour effectuer les reprises préconisées par le prestataire diligenté sur place.

En réplique, la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT demande au juge des référés de :

débouter la société IMMORENTE de l’ensemble de ses demandes et la renvoyer éventuellement à mieux se pourvoir au fond ;juger que le commandement du 26 septembre 2024 est inopérant et n’est en aucun cas susceptible de faire jouer la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;désigner un expert avec la mission suivante : vérifier l’existence des désordres liés aux infiltrations allégués dans l’assignation et les examiner ;les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire ; en rechercher la ou les causes ; dire s’ils ont pu faire obstacle à l’exploitation normale des locaux et sur quelle période de temps et chiffrer le préjudice du locataire ;après avoir exposé ses observations sur la nature de travaux propres à remédier aux désordres (réparation de ses causes comme remise en état de ses conséquences), et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ; constater l’impossibilité qui est la sienne, eu égard à la règlementation sur la sécurité incendie, de faire entrer et sortir sa clientèle en dehors des heures d’ouvertures du centre commercial, par les sorties de secours du club de sport et proposer les alternatives possibles pour permettre l’ouverture du club 7j/7 de 8h à 22h ;évaluer les préjudices qu’elle a subis, et en particulier les préjudices de jouissance et d’exploitation, du fait des infiltrations et remontées d’eau et du fait non-respect par le bailleur de son obligation de laisser un accès au preneur à ses locaux en dehors des heures d’ouverture du centre commercial ;en tout état de cause, condamner la société IMMORENTE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle explique que :

— le commandement de payer se contente d’indiquer la somme globale qui serait due, en y annexant l’édition du solde du bail et des factures, mais sans imputation des règlements sur une facture en particulier et alors qu’elle a émis des contestations sur la TVA et les provisions pour charges ;

— les sommes dont le paiement est réclamé sont en outre contestables s’agissant de l’indexation du loyer, du dépôt de garantie, des tantièmes utilisés ;

— les provisions pour charges ne sont pas dues à défaut d’avoir fait l’objet d’une régularisation annuelle ;

— s’il est expurgé des sommes demandées les sommes en réalité indues, elle était à jour de ses loyers au jour de la délivrance du commandement de payer ;

— le centre commercial dans lequel est situé le local connaît des problèmes structurels avec des infiltrations d’eau fréquentes et des problèmes de canalisation, qui ont donné lieu à la mise en œuvre d’une expertise judiciaire initiée par le magasin COURIR situé en dessous de ses propres locaux ;

— les désordres rendent l’exploitation des locaux très compliquée et suffisent à établir une violation par la bailleresse de son obligation de délivrance et à justifier la désignation d’un expert.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Il est également rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement de payer constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Juge de l’évidence, il ne peut pas plus apprécier l’exécution par chacune des parties des obligations issues du contrat.

En l’espèce, il est établi que la société IMMORENTE, propriétaire de l’ensemble de la galerie commerciale, à l’exception d’un local, a fait signifier le commandement de payer le 26 septembre 2024 et qu’à cette date :

— elle avait été assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY par la société COURIR, qui est également son locataire, et dont le local est situé sous le local donné en location à la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT, pour des fuites de canalisations et des désordres d’infiltrations d’eau à l’intérieur des locaux ; il est précisé que la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT était également partie à cette procédure au cours de laquelle la société défenderesse a constitué avocat et présenté des moyens de défense ;

— un expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 13 septembre 2024 ;

— des échanges de SMS démontrent que la société défenderesse n’ignorait pas les désordres invoqués par la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT, et ce au plus tard au mois de mars 2024.

Dans ces circonstances, il est établi l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement de payer s’agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu’elle l’a fait signifier alors qu’elle n’ignorait pas les désordres affectant la partie du centre commercial dans laquelle est située le local donné en location à la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT.

Il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur la demande de la société IMMORENTE tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Au cas présent, le décompte versé aux débats par la société IMMORENTE, arrêté au 12 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, montre que la société défenderesse n’a effectué aucun paiement depuis le mois de mai 2024, et fait état d’une somme restant due de 719.960,74 euros, soit environ 26 échéances mensuelles.

Par ailleurs, un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 25 février 2025 montre que les locaux loués subissent des désordres en lien avec des infiltrations.

S’il en résulte que le preneur est susceptible de se voir allouer une indemnisation au regard de troubles de jouissance subis, il n’en demeure pas moins que l’activité commerciale se poursuit dans les lieux loués. Et par ailleurs, si un débat existe entre les parties sur les sommes appelées, il ne porte pas sur l’intégralité de ces sommes.

Par conséquent, une partie au moins du loyer dû est incontestable.

Au regard des pièces produites, la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT sera donc condamnée à verser à titre de provision à la société IMMORENTE la somme de 300.000 euros à valoir sur les loyers et charges impayés pour la période échue jusqu’au 12 novembre 2025.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Au cas present, il est relevé qu’une expertise est déjà en cours pour des désordres de même nature, concernant le local situé immédiatement en dessous de celui occupé par la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT, expertise à laquelle celle-ci est déjà partie.

Il lui appartiendra par conséquent de demander au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY une extension de la mission de l’expert à l’examen des désordres qu’elle subit et de leurs consequences.

Il sera dès lors rejeté la demande d’expertise qui ferait doublon avec celle déjà en cours.

Sur les demandes accessoires

La société HEALTH & FIT DEVELOPMENT, succombante, est condamnée au paiement des dépens.

Et l’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société IMMORENTE de sa demande de constatation de l’acquisition de clause résolutoire et des demandes subséquentes ;

Condamnons la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT à payer à la société IMMORENTE la somme provisionnelle de 300.000 euros ;

Condamnons la société HEALTH & FIT DEVELOPMENT au paiement des dépens ;

Rejetons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 15 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT