TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 14]

REFERENCES : N° RG 25/06701 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3LOE

Minute :

JUGEMENT

Du : 29 Janvier 2026

Monsieur [E] [D]

Madame [H] [Y]

C/

S.C.I. CHANUT

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [D]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Et actuellement :

[Adresse 2]

[Localité 10]

Présent et assisté de M^e Chloé SZCZUPAK, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Pierre-Guillaume CLOAREC, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Et actuellement :

[Adresse 2]

[Localité 10]

Présent et assisté de M^e Chloé SZCZUPAK, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Pierre-Guillaume CLOAREC, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. CHANUT

[Adresse 6]

[Localité 7]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Chloé SZCZUPAK

S.C.I. CHANUT

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 26 septembre 2023, la SCI CHANUT a donné à bail à Madame [H]

[Y] et Monsieur [E] [D] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer révisable de 1 500 € outre provision sur charges de 150 €.

Par contrat signé le 20 septembre 2024, la SCI CHANUT a donné à bail à Madame [H]

[Y] et Monsieur [E] [D] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer révisable de 1 300 € outre provision sur charges de 150 €.

Par assignation délivrée suivant procès-verbal de recherches infructueuses en date du 30 janvier 2025, Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] ont assigné la SCI CHANUT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de :

ordonner la diminution immédiate de leur loyer à la somme de 1 058, 58 € hors charges ;condamner la SCI CHANUT à leur verser la somme de 3 957, 50 € à titre de restitution du loyer trop perçu depuis octobre 2023, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2024, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour après la signification de la décision à intervenir ;condamner la SCI CHANUT à leur verser la somme de 441, 42 € au titre du trop-perçu du dépôt de garantie, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour après la signification de la décision à intervenir ;condamner la SCI CHANUT à leur payer la somme de 2 000 € pour résistance abusive ;condamner la SCI CHANUT à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance. L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025.

À cette audience, Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D], assistés par leur conseil qui a repris oralement leur acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintiennent leurs demandes sauf à actualiser leurs demandes en remboursement du trop-perçu de loyer à 2 750, 40 € jusqu’au mois de septembre 2024, 1 689, 94 € d’octobre 2024 à avril 2025, 377, 46 € au prorata pour le mois de mai 2025 qui a été payé en entier alors qu’ils ont quitté les lieux le 22 mai. Ils sollicitent également la restitution du dépôt de garantie en intégralité soit la somme de 1 500 €.

Au visa de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et de l’arrêté préfectoral IDF-2023-05-0400005 du 4 mai 2023, Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] exposent que le loyer qu’ils ont payé pour la location de l’appartement sis [Adresse 4] ne respectait pas les règles d’encadrement des loyers telles que définies par ces textes. Ils soutiennent être donc fondés à demander la restitution des sommes trop perçues par la bailleresse. Ils précisent que le second bail a été signé après que la SCI CHANUT ait finalement reconnu ne pas respecter l’encadrement des loyers, mais que le nouveau loyer stipulé n’était toujours pas conforme à la réglementation. Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] font valoir avoir adressé de multiples mises en demeure à la défenderesse, saisi la conciliatrice de justice et la Commission départementale de conciliation de la Seine-[Localité 22] en vain.

La SCI CHANUT n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

Par décision en date du 29 septembre 2025 par mention au dossier, en application de l’article 151 du code de procédure civile, la réouverture des débats a été prononcée pour production au juge de nouvelles pièces (documentation contractuelle, état des lieux, ou toute pièce de nature à permettre d’établir avec certitude le nombre de mètres carrés de l’appartement litigieux et son année de construction) et signification au défendeur, pour respect du contradictoire, de ces nouvelles pièces ainsi que des nouvelles demandes formées à l’audience du 7 juillet 2025 (restitution du dépôt de garantie et d’une partie du loyer de mai 2025) qui ne figuraient pas dans l’assignation et n’étaient pas en l’état recevables.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 24 novembre 2025.

À cette audience, Madame [H] [Y] représentée par son conseil et Monsieur [E] [D] assisté par le même conseil qui a repris oralement leurs dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demandent au juge de :

ordonner la diminution immédiate de leur loyer à la somme de 1 052, 47 € hors charges ;condamner la SCI CHANUT à leur verser la somme de 6 917, 80 € à titre de restitution du loyer trop perçu depuis octobre 2023 jusqu’à mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2024, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour après la signification de la décision à intervenir ;condamner la SCI CHANUT à leur verser la somme de 377,46 € à titre de restitution du loyer trop perçu pour la période du 23 au 31 mai, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour après la signification de la décision à intervenir ;condamner la SCI CHANUT à leur verser la somme de 1 500 € à titre de restitution du dépôt de garantie, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour après la signification de la décision à intervenir ;condamner la SCI CHANUT à leur payer la somme de 2 500 € pour résistance abusive ;condamner la SCI CHANUT à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance. Ils justifient avoir signifié ces nouvelles conclusions ainsi que les nouvelles pièces produites, n°18 à 20, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, remis à étude.

La SCI CHANUT n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en restitution du trop-perçu de loyer

Aux termes de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer d’un bail d’un bien à usage d’habitation est libre.

Cependant, en application de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 et du décret n° 2021688 du 28 mai 2021, un dispositif d’encadrement des loyers est mis en place sur l’intégralité du territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble ([Localité 11], [Localité 12], [Localité 13], [Localité 15], [Localité 16], [Localité 17], [Localité 18], [Localité 19], [Localité 21]).

Pour les baux conclus entre le 1er juin 2023 et le 1er juin 2024, l’arrêté IDF-2023-05-04-00005 fixe à 13,9 € le loyer de référence et 16,7 € le loyer de référence majoré applicable par mètre carré pour un appartement de 3 pièces construit entre 1946-1970 dans la commune du [Localité 20].

Pour les baux conclus entre le 1er juin 2024 et le 1er juin 2025, l’arrêté IDF-2024-05-02-00006 fixe à 14,03 € le loyer de référence et 17,2 € le loyer de référence majoré applicable par mètre carré pour un appartement de 3 pièces construit entre 1946-1970 dans la commune du [Localité 20].

Aux termes de l’article 140 IIIB de la loi du 23 novembre 2018, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il résulte du dossier technique immobilier établie par la société Bediatec le 18 septembre 2024 et de l’état des lieux en date du 22 mai 2025 que l’appartement litigieux présente une surface de 61,19 m2 et a été construit en 1970.

Dans ses courriels en date du 28 avril 2024 et du 22 août 2024, Monsieur [O] [S], gestionnaire locatif du bien, indique que l’encadrement des loyers n’est pas applicable en raison de la réfection totale de l’appartement, d’un balcon et d’une cuisine aménagée.

Cependant, les baux concernés ne mentionnent aucunement la présence d’un complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant.

De plus, il n’est pas produit le diagnostic de performance énergétique (DPE) permettant de vérifier si le logement présente un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G, cas dans lequel aucun complément de loyer n’est applicable. Il ressort d’ailleurs des courriels et courriers échangés entre le gestionnaire locatif et Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] que ce DPE ne leur a jamais été communiqué, en violation de la réglementation applicable.

Les travaux d’amélioration invoqués par la SCI CHANUT dans ses courriels en date du 28 avril 2024 et du 22 août 2024 ne sont pas non plus justifiés, étant précisé que la majoration du loyer n’est admise dans cette situation que lorsque le montant total des travaux dépasse la moitié du loyer annuel.

Dès lors, en application des dispositions précitées sur l’encadrement des loyers,

le loyer mensuel pour la période de location régie par le bail du 26 septembre 2023 devait être ainsi calculé : 61,19 x 16,7 = 1 021, 87 €le loyer mensuel pour la période de location régie par le bail du 20 septembre 2024 devait être ainsi calculé : 61,19 x 17,2 = 1 052, 47 €Il constant que le loyer était de 1 500 € entre le 26 septembre 2023 et le 20 septembre 2024, puis de 1 300 € jusqu’en mai 2025, date de départ des lieux (la restitution due au titre du mois de mai sera examinée séparément, en raison de la proratisation à effectuer).

Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] sont donc fondés à se voir restituer la somme de 3 337, 56 € ([1 500 x 12] – [1 021, 87 x 12] – 2 400 déjà restitués) pour la première période visée, et 1 732, 71 € ([1 300 x 7] – [1 052, 47 x 7] pour la seconde période, soit un total de 5 070, 27€.

Par ailleurs, le locataire n’est tenu du paiement du loyer que jusqu’à la restitution des clés et la libération effective des lieux, et le loyer du dernier mois occupé doit donc être proratisé.

Il est produit par les demandeurs l’état des lieux de sortie en date du 22 mai 2025, qui démontre la restitution des lieux à cette date.

Pour le mois de mai 2025, le loyer devait donc être proratisé de la sorte : (1 052, 47 / 31) x 22, soit s’élever à la somme de 746, 91 €. La somme de 1 300 € ayant été payée par les locataires, ils doivent se voir restituer la somme de 553, 09 €.

Il résulte de ce qui précède que la SCI CHANUT doit être condamnée à restituer à Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] la somme totale de 5 623, 36 € au titre du trop perçu de loyers en application de la réglementation sur l’encadrement des loyers et en vertu de la proratisation de droit pour le mois de mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Au regard de la carence de la SCI CHANUT, tant lors des mises en demeure envoyées par Madame

[H] [Y] et Monsieur [E] [D], que devant la conciliatrice de justice, la Commission départementale de conciliation de la Seine-[Localité 22] et la présente juridiction, une astreinte de 50 € par jour de retard sera prononcée, courant après un délai d’un mois après la signification de la présente décision, pendant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra de nouveau être statué.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il ressort du dossier que lors de leur entrée dans les lieux, Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] ont versé un dépôt de garantie de 1 500 € au bailleur.

L’état des lieux de sortie et la remise des clés ont eu lieu le 22 mai 2025.

Aucun document émanant de la bailleresse ne fait état de dégradations locatives.

La SCI CHANUT aurait donc dû restituer le dépôt de garantie à Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] avant le 23 juin 2025, ce qui n’a pas été réalisé.

En conséquence, il convient de condamner la SCI CHANUT au paiement de la somme de 1 500 €, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date de la première mise en demeure envoyée par courriel par les demandeurs.

L’astreinte n’apparaît cependant pas proportionnée concernant ce point, la restitution du dépôt de garantie n’ayant pas été évoquée lors des phases amiables du litige, et la demande ayant été portée à la connaissance de la SCI CHANUT par signification des conclusions et pièces complémentaires seulement le 6 novembre 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] ont mis en demeure leur bailleresse par de nombreux courriers et courriels (18 mars 2024, 19 avril 2024, 11 avril 2024, 22 août 2024, 28 octobre 2024), puis ont saisi en vain la conciliatrice de justice et la Commission départementale de conciliation de la Seine-[Localité 22] et la présente juridiction.

La bailleresse ne s’est pas présentée lors de la tentative de conciliation ni lors des deux audiences devant la présente juridiction, et n’a pas à ce jour restitué les sommes dues, même partiellement.

Par conséquent, la SCI CHANUT sera condamnée à verser la somme de 1 000 € à Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] au titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI CHANUT au paiement des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI CHANUT sera condamnée à payer à Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [D] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CHANUT à payer à Madame [H] [Y] et Monsieur [E]

[D] la somme de 5 623, 36 € au titre du trop perçu de loyers et en vertu de la proratisation du mois de mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de restitution de cette somme dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, la SCI CHANUT sera condamnée à payer une astreinte de 50 € par jour de retard et ce pendant six mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué ;

CONDAMNE la SCI CHANUT à verser à Madame [H] [Y] et Monsieur [E]

[D] la somme de 1 500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SCI CHANUT à verser à Madame [H] [Y] et Monsieur [E]

[D] la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI CHANUT à verser à Madame [H] [Y] et Monsieur [E]

[D] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CHANUT aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE