TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01213 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4RTR

Minute : 26/123

S.D.C. LES MYOSOTIS [Adresse 2]

Représentant : M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Monsieur [K] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE – [Adresse 4]

[Adresse 5]

ayant pour avocat M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [E],

domicilié [Adresse 6]

[Adresse 7]

et en tant que de besoin [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [E] est propriétaire des lots n°403, 167 et 238 et au sein d’un immeuble situé [Adresse 9] [Localité 2] [Adresse 10] , soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2024, distribuée le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sis [Adresse 12] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a adressé une mise en demeure à Monsieur [K] [E] de régler la somme de 584,76 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a, par l’entremise de son conseil, adressé une mise en demeure à Monsieur [K] [E] de régler la somme de 4.690,07 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [K] [E] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Raincy aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Monsieur [K] [E] à lui payer la somme de 4.955,22 euros, au titre des charges de copropriété impayées, dues au 21 janvier 2026, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2024,

— condamner Monsieur [K] [E] à lui payer la somme de 509,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Monsieur [K] [E] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [K] [E] à lui payer la somme de 1.944 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à personne physique, Monsieur [K] [E] n’est ni présent, ni représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des appels de fonds, d’un état récapitulatif de créance et d’un décompte individuel, sans être tenu de verser l’intégralité des pièces comptables de l’immeuble (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 12-18.340).

En outre, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de leur notification. A défaut de contestation dans ce délai, le copropriétaire n’est plus recevable à remettre en cause les décisions ayant approuvé les comptes et ne peut, par conséquent, refuser de régler les sommes mises à sa charge. S’il demeure recevable à contester son décompte individuel, il lui appartient néanmoins de démontrer l’existence d’erreurs précises affectant l’imputation ou la répartition des charges.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [K] [E],

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 22 septembre 2022, 21 mars 2023, 25 mars 2024 et 27 mars 2025 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 et le budget prévisionnel jusqu’au 30 septembre 2026,

— un certificat de non-recours indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués,

— les appels de fonds du 1er octobre 2023 au 31 mars 2026,

— un décompte de charges au 21 janvier 2026,

— la mise en demeure du 6 mai 2024.

Il résulte de ces éléments que les comptes des exercices concernés ont été régulièrement approuvés, sans contestation dans les délais légaux, et que les appels de fonds correspondant ont été régulièrement émis.

Dès lors, les provisions sur charges sont exigibles à compter de leur appel, en application du budget prévisionnel adopté. De même, les provisions pour travaux correspondent à des dépenses votées en assemblée générale, de sorte que leur exigibilité est également établie.

Le décompte du 21 janvier 2026 fait apparaître un solde débiteur de 5.650,72 euros, 1er trimestre 2026 inclus.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, à savoir la somme de 509,50 euros.

Il y a également lieu de déduire la somme de 186 euros intitulée “Eure aff gordon edgard – 06/12/24" en date du 12 janvier 2026, laquelle n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires comme charges de copropriété.

Monsieur [K] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.955,22 euros, arrêtée au 21 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2026, date de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 6 décembre 2024 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 509,50 euros, ventilée comme suit :

—  45 euros au titre de la mise en demeure du 6 mai 2024,

—  45 euros au titre de la mise en demeure du 6 août 2024,

—  3,01 euros au titre des intérêts de retard du 28 mai 2024,

—  6,49 euros au titre des intérêts de retard du 24 août 2024,

—  30 euros au titre de la relance après mise en demeure du 28 mai 2024,

—  30 euros au titre de la relance après mise en demeure du 24 août 2024,

—  350 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat le 3 juin 2025.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, s’agissant de l’imputation des seuls frais nécessaires au recouvrement directement sur le compte du débiteur et ce, à partir de la mise en demeure du 6 mai 2024, il est constant que ne sont pas considérés comme des frais nécessaires aux poursuites tels que visés à l’article 10-1:

— les intérêts de retard,

— les lettres de relance simple, faisant suite à une lettre de mise en demeure, laquelle a une utilité procédurale faible et relève de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré,

— les frais de constitution de dossier et de transmission de dossier entre le syndic et l’avocat qui n’apparaissent pas, en l’espèce, nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’imputer de tels frais au seul copropriétaire défaillant.

S’agissant des frais de mise en demeure, il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception les 6 mai 2024 et 6 août 2024, facturées 45 euros chacune. Toutefois, il n’est justifié de l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception que de la mise en demeure du 6 mai 2024. De plus, il n’est pas justifié de l’utilité de l’ensemble des mises en demeure adressées, aucune disposition légale n’imposant de multiplier les mises en demeure ou relances préalables au recouvrement de la créance. Aussi, le tribunal ne retiendra que la mise en demeure du 6 mai 2024.

Il en résulte que le montant des frais relevant de l’article 10-1 s’élève à la somme de 45 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires expose que sa trésorerie est sérieusement obérée par la carence persistante de Monsieur [K] [E].

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’avoir subi un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors, conformément à la demande, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Monsieur [K] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 27 janvier 2026.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sis [Adresse 12], au titre des lots n°403, 167 et 238, la somme de 4.955,22 euros, arrêtée au 21 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], au titre des lots n°403, 167 et 238, la somme de 45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 27 janvier 2026 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE