TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01900 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CPU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00081

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société EMMAUS HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0139

ET :

Monsieur [I] [Y], exerçant sous l’enseigne “SUPERMARCHE NOVA”,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 1996, la société EMMAUS HABITAT a consenti un contrat de bail à [L] [O] et M. [S] [V] portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3].

Le bail a été cédé à M. [I] [Y] par acte du 20 mars 1998 et renouvelé suivant avenant du 13 juin 2016.

Des loyers étant demeurés impayés, la société EMMANUS HABITAT a fait signifier le 27 août 2024 à M. [I] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 40.799,82 euros.

Soutenant que le commandement n’a pas été régularisé, la société EMMAUS HABITAT, par acte du 5 novembre 2024, a assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [I] [Y] pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Dire que faute pour M. [I] [Y] de libérer les lieux dans les huit jours de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion, avec l’assistance du commissaire de police si besoin ;Autoriser la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ;Condamner M. [I] [Y] à payer à la société EMMAUS HABITAT :une somme provisionnelle de 42.583,15 euros au titre de l’arriéré de loyers, troisième trimestre inclus, outre les intérêts légaux à compter du commandement ; une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner M. [I] [Y] à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la société EMMAUS HABITAT maintient ses demandes, en actualisant sa créance au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 37.018,44 euros, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

En réplique aux moyens soulevés en défense, la société EMMAUS HABITAT conteste avoir manqué à ses obligations et que le preneur ait été empêché d’exploiter. Il s’oppose à la demande de désignation d’un expert.

En défense, M. [I] [Y] demande au juge des référés :

A titre principal,

— Soumettre la créance locative à la prescription quinquennale en partant du commandement de payer délivré le 27 août 2024, déclarer prescrite toute dette antérieure au 27 août 2019 et réduire la créance en conséquence ;

— Dire n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses et ordonner une expertise pour évaluer les préjudices résultant de son trouble de jouissance ;

— Ordonner la compensation entre les dettes réciproques des parties ;

— Débouter le demandeur de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Subsidiairement,

— Lui accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En substance, M. [I] [Y] fait valoir un trouble de jouissance imputable au bailleur et son impossibilité d’exploiter le commerce. Il conteste également le quantum réclamé. Il demande la désignation d’un expert pour évaluer les responsabilités et ses préjudices.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 août 2024 à M. [I] [Y] par la société EMMAUS HABITAT.

Or, le preneur produit deux procès-verbaux de constat du 15 mars 2022 et du 17 septembre 2024, plusieurs courriers échangés par les parties entre février 2016 et septembre 2024 ainsi que ses comptes de résultat simplifiés de 2019 à 2022.

Le bailleur, qui minimise les conséquences du chantier et l’ampleur des désordres, produit une déclaration de sinistre du 8 avril 2024 mentionnant des infiltrations au niveau de la toiture terrasse, ainsi qu’un ordre de service du 31 octobre 2025 pour la réalisation de travaux d’étanchéité du local pour un montant de près de 60.000 euros, pour une durée de sept semaines.

Ces éléments corroborent les déclarations du preneur selon lesquelles l’exploitation du local commercial a pu être affectée par les travaux engagés par la société EMMAUS HABITAT depuis 2013 dans le cadre d’une opération de rénovation d’ensemble du quartier, du fait de la perte d’accessibilité du commerce et des dégradations résultant du chantier, en particulier d’importantes infiltrations.

Par ailleurs, il existe des incohérences entre d’une part la somme réclamée par le bailleur et d’autre part :

— l’avenant du 13 juin 2016, qui prévoit notamment que “le Bailleur consent un abandon de créance ramenant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 31/12/2015 à la somme de seize mille euros (16.000 €)”

— les courriers du 24 janvier 2020 et du 17 mars 2020 émanant de la société EMMAUS HABITAT qui proposent à M. [I] [Y] un effacement de la dette locative à hauteur de 58.800 euros, en contrepartie d’une réduction de moitié de la surface commerciale.

Le décompte produit aux débats ne tient pas compte de l’abandon de créance et le bailleur ne s’explique pas, par ailleurs, sur les suites de sa proposition de 2020.

De plus, une partie des sommes réclamées est possiblement prescrite.

Enfin, il ressort de ce décompte que des versements partiels sont effectués régulièrement par le preneur.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement et dès lors, quant à la validité de cet acte.

L’appréciation de la régularité de ce commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle en expertise

Le défendeur ne fonde pas juridiquement sa demande.

Aussi, il convient, en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, de trancher le litige ci-après conformément aux règles de droit qui lui est applicable, à savoir l’article 145 du code de procédure civile selon lequel, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

En l’espèce, il y a lieu de relever que d’importants travaux vont très prochainement être réalisés par le bailleur et que l’expert ne serait en conséquence pas en mesure de déterminer de manière précise et fiable l’état antérieur du local, les causes des désordres invoqués ainsi que la matérialité des manquements allégués.

Au vu de ces éléments, il n’est pas justifié de ce que l’expertise sollicitée, qui ne paraît pas techniquement réalisable, permettrait de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Faute d’établir à la preuve d’un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée, La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société EMMAUS HABITAT supportera la charge des dépens et conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Rejetons la demande reconventionnelle en désignation d’un expert ;

Condamnons la société EMMAUS HABITAT à supporter la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 JANVIER 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE