AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00282 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-[O]

Minute JCP n° 593/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI CHEZ DEDE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au Barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [X] [P]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [C] [D]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [I] [G] par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Monsieur et Madame [W] [H] ont donné à bail à Monsieur [X] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 6 novembre 2009, pour un loyer mensuel de 500 euros, Madame [C] [D] se portant caution solidaire des engagements du locataire.

L’immeuble de rapport comprenant quatre appartements figurant au cadastre [Adresse 2] à [Localité 8] sis au [Adresse 1] à [Localité 8] a été vendu par les consorts [H] à la société civile immobilière CHEZ DÉDÉ par acte reçu le 15 novembre 2024 par Maître [V], notaire à [Localité 8].

Se prévalant de loyers demeurés impayés, la S.C.I. CHEZ DÉDÉ a fait signifier à Monsieur [X] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 janvier 2025.

La S.C.I. CHEZ DÉDÉ a ensuite fait assigner Monsieur [X] [P] et Madame [C] [D], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par actes de commissaire de justice délivrés respectivement les 6 et 13 mai 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [P], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [X] [P],

— la condamnation solidaire de Monsieur [X] [P] et de Madame [C] [D] à titre provisionnel au paiement de 1404,13 euros au titre de l’arriéré locatif au 11 avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamnation solidaire de Monsieur [X] [P] et de Madame [C] [D] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros à compter du 1er mai 2025,

— la condamnation solidaire de Monsieur [X] [P] et de Madame [C] [D] aux dépens et à lui verser 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 octobre 2025, la S.C.I. CHEZ DÉDÉ était représentée par son conseil. Monsieur [X] [P] et Madame [C], bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifiés à étude n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La S.C.I. CHEZ DÉDÉ, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu sa demande, précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3904,13 euros au 16 octobre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. CHEZ DÉDÉ justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Le bail conclu le 6 novembre 2009 contient une clause résolutoire (article page 10 CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2025, pour la somme en principal de 1000 euros avec un délai de deux mois pour payer, expirant ainsi le 14 mars 2025.

L’examen du décompte produit aux débats démontrent que le locataire a versé la somme de 550 euros le 3 février 2025, puis la somme de 500 euros le 10 mars 2025. Si ces sommes ont été affectées aux échéances des mois de février et mars 2025 par le bailleur, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil elles doivent être imputées sur les dettes échues que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. Compte-tenu de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, il s’agit des échéances visées dans ce commandement.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la S.C.I. CHEZ DÉDÉ, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient ainsi pas réunies à la date du 14 mars 2025, puisqu’à cette date la somme de 1000 euros visée au commandement avait été réglée par Monsieur [P].

En conséquence, les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, de séquestre des meubles et de fixation d’une indemnité d’occupation sont rejetées.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.C.I. CHEZ DÉDÉ produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [P] restait devoir la somme de 3904,13 euros à la date du 16 octobre 2025.

Monsieur [X] [P] et Madame [C] [D], caution, sont non comparants et n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 3904,13 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 16 octobre 2025 (loyer du mois d’octobre 2025 compris).

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 mai 2025 sur la somme de 1404,13 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [P] et Madame [C] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. CHEZ DÉDÉ, Monsieur [X] [P] et Madame [C] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la S.C.I. CHEZ DÉDÉ recevable ;

REJETONS les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion, au séquestre des meubles et à la condamnation à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [C] [D] en qualité de caution, à verser à la S.C.I. CHEZ DÉDÉ, à titre provisionnel, la somme de 3904,13 euros arrêtée au 16 octobre 2025 au titre de l’arriéré de loyer et charges (loyer du mois d’octobre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 1404,13 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [C] [D] à verser à la S.C.I. CHEZ DÉDÉ une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 18 décembre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,