TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11052 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2NS

JUGEMENT

DU : 19 Janvier 2026

[D] [H]

[X] [K] épouse [H]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [D] [H], demeurant [Adresse 4]

Mme [X] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par Représentant : M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2016 à effet au même jour, la société anonyme (ci-après SA) VILOGIA a consenti à [D] [T] et [X] [T] née [K] un bail d’habitation portant sur un logement type 4 situé [Adresse 5] à [Localité 15] moyennant un loyer mensuel de 470,41 euros, outre 232,37 euros de provisions sur charges, soit un montant total de 702,78 euros par mois. Le bail a été conclu pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Par lettre recommandée du 4 août 2023, le Préfet du Nord, par l’intermédiaire du Service Santé Environnementale du Nord, a informé les époux [T] qu’à la suite d’une enquête réalisée par un technicien sanitaire du service communal d’Hygiène et de Santé de [Localité 14], il envisageait de prendre un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité. Il a invité les époux [T] à faire toute observation utile concernant leur situation.

Suivant arrêté de traitement de l’insalubrité pris le 13 octobre 2023, notifié à la SA VILOGIA le 19 octobre 2023, le Préfet a déclaré que les logements situés [Adresse 3] à [Localité 14] seraient interdits de façon temporaire à l’habitation à compter du départ des occupants – lesquels devraient être relogés au plus tard le 1er janvier 2024 – et a rappelé à la SA VILOGIA que les loyers seraient suspendus à compter du 1er jour du mois suivant l’envoi du courrier, jusqu’au 1er jour du mois suivant l’envoi de l’arrêté de mainlevée ; que cependant les charges locatives resteraient dues.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, [D] [T] et [X] [T] ont fait citer la SA VILOGIA à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir, au visa de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation de la SA VILOGIA à leur payer la somme de 21.000 euros de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, charge à leur conseil de renoncer le cas échéant au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 lors de laquelle les parties, comparantes, ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 octobre 2025.

Se référant oralement aux termes de leurs dernières conclusions visées à l’audience, [D] [T] et [X] [T] demandent au juge de :

Condamner la SA VILOGIA à leur payer la somme de 12.600 euros de dommages et intérêts, Débouter la SA VILOGIA de l’ensemble de ses demandes, Condamner la SA VILOGIA à leur payer la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, charge à leur conseil de renoncer le cas échéant au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

A l’appui de leurs demandes, [D] [T] et [X] [T] soutiennent qu’ils se sont acquittés sans discontinuer de l’intégralité du loyer restant à leur charge malgré l’insalubrité du logement. Ils exposent que ces loyers n’avaient pas de contrepartie réelle puisque l’appartement était insalubre. Ils estiment que le montant du préjudice de jouissance doit être évalué à la somme de 350 euros par mois.

En réponse aux demandes reconventionnelles formulées par la SA VILOGIA, ils soutiennent que cette dernière ne démontre pas avoir soumis au moins trois offres de relogement adaptées à leurs demandes en ce qu’elle ne justifie pas de la bonne réception de celles-ci par les demandeurs. Ils ajoutent que les deux premières offres de relogement sont antérieures à l’arrêté préfectoral de traitement d’insalubrité.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle se réfère, la SA VILOGIA demande au juge de :

Débouter les requérants de leurs demandes ; Reconventionnellement :

Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2016 entre la SA VILOGIA et les époux [T] concernant le logement situé [Adresse 18] à [Localité 15] par l’effet de leur perte du droit au maintien dans les lieux suite à trois refus successifs de relogement,Ordonner l’expulsion des époux [T] ainsi que de toutes personnes qu’ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin est l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré par Commissaire de Justice,Condamner in solidum les époux [T] au paiement des charges locatives afférentes au logement de l’ordre de 267.36 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la complète libération des lieux,Condamner in solidum les époux [T] au paiement des charges locatives impayées au 3 octobre 2025 s’élevant à la somme de 1.416,91 euros,Condamner in solidum les époux [T] au paiement d’une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

La SA VILOGIA soutient que, en application des obligations qui lui incombent au titre des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, elle a valablement proposé aux époux [T] six offres de relogement correspondant aux besoins des époux [T] entre juillet 2021 et juin 2025, dont trois ont été faites postérieurement à l’arrêté préfectoral d’insalubrité. Elle expose que les demandeurs ont opposé des refus non justifiés à l’ensemble de ces propositions.

En défense, la SA VILOGIA soutient qu’elle a valablement respecté ses obligations légales imposant au bailleur de suspendre le paiement du loyer. Elle expose que seules les charges locatives ont été facturées. Elle indique à cet égard que les époux [T] ne se sont pas acquittés de leurs charges locatives depuis plusieurs mois.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et en application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à leurs écritures respectives visées à l’audience du 20 octobre 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, l’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances :

1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;

2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;

3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;

4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

L’article L. 521-1 du code de construction et de l’habitation, pris dans sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024, soit au moment de la notification de l’arrêté, prévoit que « pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. Lorsqu’un établissement recevant du public utilisé aux fins d’hébergement fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité en application de l’article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l’exploitant à l’encontre des personnes auxquelles l’état d’insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable.

En outre, il ressort de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, pris dans sa version applicable en l’espèce, que « lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 521-3-2 du même code, pris dans sa version applicable en l’espèce, lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mentionné à l’article L. 511-11 ou à l’article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.

Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant »

En l’espèce, la notification de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité auprès de la SA VILOGIA a eu lieu le 19 octobre 2023, de sorte que seules les propositions de relogement effectuées par la bailleresse après cette date seront prises en considération pour étudier la demande de résiliation de la SA VILOGIA au regard des dispositions précitées.

À l’appui de sa demande de résiliation du contrat de bail, la SA VILOGIA produit des échanges de courriels internes à la société ainsi que des courriers dont la preuve d’envoi aux époux [T] n’est pas apportée.

Le 1er décembre 2023, un logement de type 5 situé [Adresse 10] à [Localité 15] aurait été proposé aux époux [T] (pièce 11). Ces derniers auraient refusé ce logement le 19 décembre 2023 en raison de sa conception ou de son agencement (pièce 10). Des courriels internes à la SA VILOGIA font effectivement état d’un rendez-vous fixé le 6 décembre 2023 à 14h pour la visite de ce logement en présence des époux [T] et de l’inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 14] (pièce 21).

Le 3 mai 2024, [D] [T] aurait effectué une autre visite d’un logement de type 5 situé [Adresse 6] à [Localité 21]. Il aurait indiqué que « il n’y avait pas de WC à l’étage et que l’une des chambres ne comportait pas de fenêtre ». Lors de la visite, ce dernier aurait « quitté la maison sans signer le coupon ni dire au revoir » (pièce 21). Selon la SA VILOGIA, le logement était restauré comme neuf et présentait la totalité des critères sollicités par la famille (pièce 21). Le 16 mai 2024, en raison de leur absence de réponse, le refus des époux [T] a été présumé concernant ce logement situé [Adresse 6] à [Localité 21] (pièce 10).

Un courrier adressé aux époux [T] le 12 juin 2024, dont la valeur probante doit être relativisée au regard de l’accusé de réception incomplet, fait état de trois refus les 4 septembre 2023, 19 décembre 2023 et 16 mai 2024. Ce courrier indique aux époux [T] que les services d’hygiène de la ville de [Localité 14] et des services de salubrité de la préfecture sont informés de leurs refus. La SA VILOGIA leur rappelle qu’ils ne peuvent se maintenir dans les lieux et qu’elle se réserve le droit d’agir en justice pour obtenir leur expulsion (pièce 13).

Aussi, par courriel du 19 mars 2025, les époux [T] ont sollicité leur relogement au sein d’un logement « qui correspond parfaitement aux critères et aux besoins » (sic) de la famille, ce logement étant situé au [Adresse 7] à [Localité 20] (pièce 18).

Par courriel du 15 juin 2025, les époux [T] ont refusé un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 20] en raison de la localisation de la maison (pièce 16). Ce refus intervient alors même qu’ils avaient expressément sollicité l’attribution d’un logement situé dans la même rue. La preuve de cette offre de relogement est donc apportée.

De plus, [D] [T] et [X] [T] ne peuvent valablement soutenir que les offres ne leur sont pas parvenues, alors même que M. [T] a répondu par courriel le 15 juin 2025 à une lettre envoyée par la SA VILOGIA à leur adresse le 10 juin 2025. M. [T] fait d’ailleurs état d’une « obstination » de la part de la SA VILOGIA à leur proposer des logements qui ne répondraient pas à leurs critères. Cette réponse atteste de la bonne réception dudit courrier.

Dans ces conditions, les pièces soumises aux débats par la SA VILOGIA suffisent à démontrer, par un faisceau d’indices étayés, que les offres proposées les 1er décembre 2023, 25 avril 2024 et 10 juin 2025 sont parvenues aux époux [T] et ont été effectivement refusées par les demandeurs.

En outre, s’agissant des critères auxquels le logement proposé doit répondre, les éléments soumis aux débats par les époux [T] ne permettent pas d’apprécier l’adéquation entre leurs attentes légitimes et les offres de la SA VILOGIA.

Seule la localisation attendue du logement est rappelée par [D] [T] dans un courriel adressé à la SA VILOGIA le 19 mars 2025 (pièce 18) dans lesquels il cite les villes de [Localité 14], [Localité 16], [Localité 13], [Localité 17], [Localité 21], [Localité 11], [Localité 12]. Force est de constater que les offres précitées répondent à ce critère géographique.

De plus, il est indéniable que l’ensemble des logements proposés par la SA VILOGIA présentent des loyers nettement inférieurs à celui dont les époux [T] devaient s’acquitter pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 15]. Les logements sont également tous des types 5 et sont donc adaptés à la composition de la famille [T].

Dès lors, les époux [T] ne justifient pas du caractère « inadapté » des logements proposées par la SA VILOGIA, de sorte que la légitimité de ces refus ne saurait être retenue.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA VILOGIA a valablement présenté aux époux [T] trois offres de relogement répondant à leurs critères conformément aux dispositions de l’article L. 521-3-3 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, la SA VILOGIA est fondée à solliciter la résiliation du contrat de bail conclu avec les époux [T] au regard des dispositions de l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation.

La résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2016 à effet au même jour entre d’une part la SA VILOGIA et d’autre part [D] [T] et [X] [T] sera prononcée au jour du présent jugement.

Il y a dès lors lieu d’ordonner l’expulsion de [D] [T] et [X] [T] et celle de tout occupant de son chef, lequel interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne permettant en l’espèce de conclure à la nécessité d’ordonner la libération immédiate des lieux alors que l’arrêté pris par le Préfet date du 13 octobre 2023.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur le paiement des charges locatives

L’article L. 521-2 du même code, pris dans sa version applicable en l’espèce, énonce que « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

III – Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril. Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. »

En l’espèce, l’arrêté préfectoral pris le 13 octobre 2023 prévoit que les loyers sont suspendus à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi du courrier et jusqu’à 1er jour du mois qui suit l’envoi de l’arrêté de mainlevée. Toutefois, les charges locatives restent dues.

La SA VILOGIA produit aux débats un relevé de compte faisant état d’un solde de 1.416,91 euros à la date du 30 septembre 2025 correspondant aux charges locatives impayées (pièce 20).

En conséquence, [D] [T] et [X] [T] restent redevables de la somme de 1.416,91 euros au titre des charges locatives impayées concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 15].

En outre, il convient de condamner [D] [T] et [X] [T] in solidum à payer la somme de 267,36 euros au titre des charges locatives à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

3. Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Aux termes de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être du pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police.

En outre, en application de l’article précité, lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

En l’espèce, il est vrai que les locataires ont été déchargés du paiement de leur loyer depuis la notification de l’arrêté préfectoral d’insalubrité le 19 octobre 2023. Toutefois, cette disposition légale demeure distincte de l’indemnisation résultant du préjudice de jouissance susceptible d’être caractérisé antérieurement à cet arrêté.

Au soutien de leurs demandes, les époux [T] produisent sept attestations de témoins, d’anciens voisins et de proches faisant état des difficultés rencontrées au sein de la [Adresse 19], s’agissant notamment de la présence de rongeurs, de l’humidité, de l’absence d’isolation des logements, de l’absence d’entretien et de travaux ou encore de la présence de squatteurs (pièces 3 à 10).

[D] [T] et [X] [T] produisent également le rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité de leur logement en date du 6 juillet 2023 suivant visite du 22 juin 2023 (pièce 12). L’inspecteur a constaté des problèmes de gros œuvre du bâtiment (défaut d’étanchéité des coursives entrainant des infiltrations dans les logements et la chute de blocs de béton), un défaut général d’entretien, une situation d’insécurité pour les derniers occupants (bâtiment en grande partie vacant et sujet au squat), et des problèmes tels que l’humidité avec développement de moisissure, un défaut ou une absence de ventilation réglementaire, des moyens de production d’eau chaude vétuste ainsi qu’un défaut d’isolation.

Un rapport de dégâts des eaux établi par la MACIF fait également état d’une fuite de canalisation collective, mentionnant « l’immeuble où réside le sociétaire va être détruit. Le sociétaire va être relogé par le bailleur prochainement » (pièce 13). Toutefois, ce rapport n’est pas daté et sa valeur probante doit donc être relativisée.

En outre, les époux [T] produisent un constat de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025 qui fait notamment état des éléments suivants :

Dans la chambre 1 : le matelas présente des traces mouchetées noirâtres et des traces noirâtres sont présentes à la cueillie du plafond, dans l’angle, au-dessus des plinthes et à gauche de la fenêtre, Dans la salle de bain : les murs et plafonds sont recouverts de traces noirâtres importantes, la fibre de verre se délite par endroits, la fenêtre est en bois et simple vitrage, Dans la chambre 2 : le volet de l’une des fenêtres est cassé et affaissé, la végétation extérieure obstrue la vue, la peinture des fenêtres est défraichie et la peinture s’écaille ; Dans le couloir, un enfoncement est visible dans le sol et le linoléum est arraché par endroit ; Dans la chambre 3 : d’importantes taches noirâtres sont visibles ; Dans la cuisine : la chaudière est très ancienne, les peintures sont très grossières et défraichies ; Dans le salon : le bas du mur présente des taches auréolées brunâtres et noirâtres ;Dans les parties communes et extérieures : de nombreux déchets jonchent le sol et les parties ne sont pas entretenues.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les conditions de vie des époux [T] ne sont pas satisfaisantes et que les pièces soumises aux débats attestent de l’indécence et de l’insalubrité de leur logement. Ces éléments ne sont par ailleurs pas contestés par la SA VILOGIA.

Le préjudice subi par les époux [T] ne fait aucun doute.

Aux termes de leurs conclusions, les époux [T] se bornent à solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance sans dater avec précision l’apparition des désordres ni la période d’indemnisation sollicitée.

Force est de constater que le rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité de leur logement en date du 6 juillet 2023 est suffisamment étayé concernant la situation des époux [T]. La visite de l’inspecteur ayant eu lieu le 22 juin 2023, il y a lieu de retenir cette date comme fixant avec certitude l’existence des préjudices subis par les époux [T].

En outre, il ressort de l’arrêté préfectoral du 13 octobre 2023 que le contrat de bail est suspendu à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi du courrier. Au regard de la suspension du contrat de bail, la SA VILOGIA était tenue de proposer aux époux [T] des offres de relogement à compter du 1er novembre 2023, en lieu et place des obligations du bailleur prévu par le contrat de bail entre les parties.

Dès lors, [D] [T] et [X] [T] apparaissent fondés à solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance concernant la période comprise entre le 22 juin 2023 et le 1er novembre 2023, date à laquelle le contrat de bail a été suspendu, soit 4 mois et 8 jours.

La SA VILOGIA sera par conséquent condamnée à payer la somme de 1.490,29 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité du logement occupé par [D] [T] et [X] [T].

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, [D] [T] et [X] [T] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Suivant l’article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande formulée par la SA VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de la présente décision est incompatible avec son exécution provisoire, de sorte que celle-ci sera expressément écartée au dispositif du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 1er mai 2016 conclu entre la société anonyme VILOGIA d’une part et [D] [T] et [X] [T] d’autre part s’agissant du logement situé [Adresse 5] à [Localité 15] à la date du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour [D] [T] et [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum [D] [T] et [X] [T] à payer la somme de 1.416,91 euros, arrêtée au 3 octobre 2025, correspondant aux charges impayées ;

CONDAMNE in solidum [D] [T] et [X] [T] à payer la somme de 267,36 euros au titre des charges locatives à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE la SA VILOGIA à payer la somme de 1.490,29 euros à [D] [T] et [X] [T] au titre du préjudice de jouissance constaté entre le 22 juin 2023 et le 1er novembre 2023 ;

REJETTE la demande présentée par la SA VILOGIA au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [D] [T] et [X] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 14], le 19 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge

D.AGANOGLU N.LOMBARD