TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02539

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULR5

JUGEMENT

N° B

DU : 31 Mars 2026

[U] [T]

[O] [R] épouse [T]

C/

[M] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DREZET

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mardi 31 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [T],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET-PELET, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Blandine BELLAMY, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [R] épouse [T],

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET-PELET, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Blandine BELLAMY, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P],

demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Samuel FOURLIN, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 21 février 2019, Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] ont consenti un bail à usage d’habitation par le biais de la société PURE GESTION LOCATIVE à Monsieur [M] [P] pour un appartement et un parking situés [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] ont délivré un congé pour vendre à Monsieur [M] [P] pour le 20 février 2025, en indiquant vouloir vendre le bien au prix de 185 000€. Le locataire n’a pas fait d’offre d’achat et s’est maintenu dans les lieux.

Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] ont donc assigné Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], par exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 aux fins de constater la validité du congé, expulser ce dernier et demander sa condamnation à payer l’arriéré locatif.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 29 janvier 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— débouter Monsieur [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [P] du fait du congé pour vendre,

— ordonner l’expulsion immédiate et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— la condamnation de ce dernier à lui payer :

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux,

* 2000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils indiquent que la dette a été apurée. Ils ajoutent que la preuve n’est pas rapportée d’un prix prohibitif les annonces fournies par le défendeur ne pouvant être comparées au bien litigieux. Ils s’opposent à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux, compte tenu des délais dont a déjà bénéficié Monsieur [P] et du fait que son relogement est dû à une totale négligence de sa part. S’agissant de la demande reconventionnelle, ils rétorquent que Monsieur [P] n’a jamais obtenu leur accord pour réaliser les travaux de peinture contre la gratuité d’un mois de loyer et que pour les autres travaux ils ont été réalisés pour son intérêt personnel.

Monsieur [M] [P], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— débouter Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— rejeter la demande de condamnation à l’arriéré locatif,

* à titre principal : annuler le congé pour vendre,

* à titre subsidiaire : lui accorder un délai d’un an à compter du jugement pour quitter les lieux,

* à titre reconventionnel condamner les époux [T] à lui verser les sommes de :

—  616,53€ au titre de la clause contractuelle pour les travaux,

—  1346,90€ au titre de l’enrichissement injustifié,

* en tout état de cause :

— débouter Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] à lui verser la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir au soutien de sa défense que le congé est nul car le prix du bien a été surévalué de près de 27% de sorte qu’il s’agit d’un prix excessif et dissuasif.

Il invoque également l’article L412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution pour solliciter le délai d’un an pour quitter les lieux au motif qu’il n’a aucune solution de relogement et a une situation financière fragile, étant sans revenu et ne percevant que la somme de 300€ de CAF par mois.

Il indique que le mois de loyer n’a jamais été déduit malgré ce qui était indiqué dans l’état des lieux d’entrée et alors qu’il a réalisé les travaux de peinture dans l’appartement. Il précise n’avoir conservé aucun justificatif des travaux effectués mais qu’ils peuvent être constatés sur les photographies avant et après travaux. Il sollicite la somme de 500€ au titre de la reprise des murs et des plinthes de l’appartement, la somme de 700€ au titre des travaux dans la salle de bain (remplacement meuble sous vasque et robinetterie) et la somme de 146,90€ pour les travaux sur la terrasse (ponçage et lasurage des lames).

La date du délibéré a été fixée au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé pour vendre

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

Le contrat de bail fourni par le bailleur indique une date de prise d’effet du bail le 21 février 2019 et une durée de 3 ans renouvelable.

Il résulte des pièces fournies que, par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] ont délivré congé à Monsieur [P] pour le 20 février 2025 précisant l’intention de vendre, le prix de vente (185 000€) et la possibilité pour le locataire de faire valoir son droit de préférence. Ce congé est intervenu 6 mois avant la fin du bail et de son renouvellement par tacite reconduction.

Monsieur [P] invoque la nullité du congé au motif que le prix de vente serait excessif.

La loi du 24 mars 2014 a inséré à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 un deuxième alinéa qui énonce : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En outre, en vertu de l’article 114 du code de procédure civile « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

En l’espèce, l’argumentation de Monsieur [P] sur le prix excessif et dissuasif du bien est inopérante dans la mesure où les époux [T] fournissent une estimation effectuée par un agent immobilier le 20 mai 2024, soit contemporaine à la délivrance du congé pour vente, pour la somme de 185 000€. De son côté Monsieur [P] fournit des évaluations qui sont largement postérieures à la délivrance du marché malgré la fluctuation du prix de l’immobilier et qui ne correspondent pas en termes de superficie du bien ou d’accessoires (pièce 15 annonce du 21 janvier 2026) de sorte que ces éléments ne peuvent valablement démontrer une fraude sur le prix de vente du congé.

Il s’ensuit que Monsieur [M] [P] échoue à démontrer la fraude ou le grief qui serait résulté du prix de vente indiqué dans le congé pour vente qui lui a été signifié et que sa demande de nullité sera rejetée.

Dans ces conditions, le congé délivré par Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] est régulier et il convient de le valider.

Sur l’expulsion

Il est constant que Monsieur [M] [P] n’a donné aucune suite à l’offre de vente.

Le locataire s’étant maintenue dans les lieux malgré le congé pour vendre à effet au 20 février 2025, il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à Monsieur [M] [P] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée ou alléguée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire pour organiser son départ et assurer son relogement.

Sur la demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux

Les dispositions l’article L412-3 du même Code, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 dudit code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il convient donc d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] sollicite un délai supplémentaire d’un an.

Ce dernier justifie de sa situation financière précaire (avis d’imposition 2025).

Il sera relevé cependant qu’il ne justifie pas de diligences actives de recherche de logement, ce dernier n’ayant déposé une demande de logement auprès d’un bailleur social que le 8 août 2025, soit plus de trois mois après la délivrance de l’assignation et plus d’un an après la délivrance du congé.

Il sera rappelé que la précarité ne justifie pas en soi, de l’impossibilité de rechercher un logement et qu’il doit en outre être pris en considération qu’il a déjà bénéficié de fait, au jour du prononcé de la décision d’un délai de plus d’un an depuis le début de l’occupation illicite.

Au regard de ces éléments, il ne justifie en conséquence d’aucune circonstance suffisante permettant d’allonger les délais prévus par les articles précités et elle sera déboutée de sa demande fondée sur les articles L412-3 et L412-4 susvisés.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 février 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le droit d’agir ou de se défendre en justice, compte tenu de son importance, ne dégénère en abus qu’en cas de mauvaise foi équipollente au dol ou d’intention de nuire, circonstances qui ne sont pas caractérisées en l’occurrence à l’encontre de Monsieur [M] [P].

En outre, il ne résulte pas en effet des pièces versées que soit caractérisé un préjudice distinct de l’indemnité d’occupation à laquelle est condamnée Monsieur [M] [P] et qui répare déjà le préjudice causé au bailleur par cette occupation indue.

Dès lors, il convient de rejeter la demande indemnitaire de Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T].

Sur les demandes reconventionnelles

La demande fondée sur la clause contractuelleS’agissant de la demande en paiement de la somme de 616,53€ au titre de la clause contractuelle en contrepartie des peinture effectuées, il est versé pour en justifier l’état des lieux contradictoire réalisé entre Monsieur [M] [P] et la société PURE GESTION LOCATIVE, mandataire des bailleurs, qui mentionne « l’ensemble des peintures des murs et plafond du logement sont dégradées ils sont très jaunis avec une multitude de reprises de peinture, le locataire s’engage à repeindre avec accord des propriétaires pour une réduction d’un mois de loyer hors »

Il sera d’abord relevé que l’état des lieux d’entrée n’est pas un acte juridique mais a vocation à constater des faits.

En outre, il sera relevé que le loyer et les charges sont deux postes distincts et que la réduction envisagée s’entendait d’un mois de loyer hors charges, soit la somme de 550€ au moment de l’entrée dans les lieux et non la somme de 616,53€ qui correspond au loyer actualisé charges comprises.

Par ailleurs, le fait que cette mention ait été apposée par le mandataire des bailleurs et non les bailleurs eux-mêmes, avec précision « avec accord des propriétaires » suppose la démonstration de cet accord, qui n’est pas rapportée en l’espèce et ce d’autant plus que le décompte locatif montre qu’aucune somme n’a jamais été déduite, alors que Monsieur [P] est entré dans les lieux en février 2019 et qu’il n’a fait aucune réclamation s’agissant de la déduction du loyer au titre des travaux de peinture avant la présente instance.

Les échanges par SMS de décembre 2024 fournit par Monsieur [P] lui-même tendent au contraire à démontrer qu’il n’y avait pas d’accord des bailleurs puisque Monsieur [P] indique « je vous remercie de m’indiquer ce qui vous intéresse de conserver parmi la liste évoqué lors de notre rencontre : la peinture complète de l’appartement + radiateurs et plinthes et menuiserie, le climatiseur réversible, le meuble vasque SDB, les moustiquaires sur les fenêtres, le traitement du bois de la terrasse, le store banne (…) pour la liste que je vous ai évoqué au dessus je demande une somme de 5000 euros. Vous êtes libre de me donner votre accord ou non. Dans le cas d’un refus je retirerai alors tout ce qui pourra être retiré et en espérant au moins trouvé un accord pour la peinture et ce qui ne peut être récupéré ».

La demande de Monsieur [P] à ce titre sera donc rejetée comme non justifiée.

La demande fondée sur l’enrichissement sans causeS’agissant de la demande en paiement de la somme de 1346,90€ au titre de l’enrichissement injustifié pour les travaux dans la salle de bain, sur la terrasse et les peintures, il sera relevé que les dispositions du code civil relatives à l’enrichissement sans cause n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce du fait des règles spécifiques régissant le contrat de bail.

Il convient de rappeler que l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut pas « transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ». L’article 2.2 du contrat de bail reprend les dispositions de cet article : « le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe. Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation (…) en cas de litige le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l’appréciation du juge ».

Or, Monsieur [P] ne justifie pas avoir sollicité l’accord des bailleurs pour pouvoir changer le meuble sous vasque et sa robinetterie et ce alors qu’il s’agit de travaux de transformation.

S’agissant des peintures et du traitement du bois de la terrasse, le locataire a pu les réaliser légitimement sans accord de ses bailleurs dans la mesure où ces travaux peuvent être qualifiées de simples aménagements mais en revanche aucune contrepartie financière ne peut être réclamée à ce titre.

Par conséquent, les demandes de Monsieur [P] à ce titre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [P], qui succombe sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [M] [P] supporte les dépens et des diligences que Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] ont dû accomplir à la suite d’un congé pour vendre peu contestable, Monsieur [M] [P] sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de Monsieur [M] [P] formulée à ce titre sera donc rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] le 26 juin 2024 pour le 20 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] de ses demandes en paiement reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à Monsieur [U] [T] et Madame [O] [R] épouse [T] a somme de 600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

La greffière Le juge