TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02438 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IOV3

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. BRT, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [J], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 4]

muni d’une procuration de Madame [W] [J] et de Madame [D] [J], comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 21 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2017, la SCI BRT a loué à Mme [W] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 433,00 € outre 87,00 € de provision pour charges.

Deux actes de cautions solidaires ont été établis le même jour selon lesquels M. [N] [J] et Mme [D] [J] se portent cautions solidaires et indivisibles des engagements souscrits par Mme [W] [J].

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, la SCI BRT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 657,83 € au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 09 juin 2023.

Ce commandement a été dénoncé à M. [N] [J] et à Mme [D] [J], les cautions, par actes de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023 et du 13 juillet 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 septembre 2023, la SCI BRT a fait assigner Mme [W] [J], M. [N] [J] et Mme [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement la locataire et les cautions à payer la somme de 5 380,99 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,condamner solidairement ou in solidum la locataire et les cautions à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges de l’assurance loyer impayé à compter du 29 août 2023 jusqu’à la libération complète des lieux sous réserve du décompte de charges définitif,condamner solidairement ou in solidum la locataire et les cautions à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du haut-Rhin le 27 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 février 2024 puis renvoyée à la demande des parties.

M. [N] [J] étant décédé en cours de procédure, une ordonnance d’interruption partielle a été rendue en date du 30 mai 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2024 lors de laquelle la SCI BRT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation ainsi que de ses conclusions du 14 novembre 2024, régulièrement notifiées, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 051,91 € au titre des loyers et charges échus au 7 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

La demanderesse précise que les locataires ne paient plus aucun loyer depuis février 2024 et s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [W] [J] comparait représentée par M. [S] [F], son époux, muni d’un pouvoir de représentation. Ce dernier soutient que les charges mises en compte par la demanderesse ne sont pas justifiées et s’oppose à leur paiement. Il ajoute que les locataires rencontrent des problèmes de chauffage, que la salle de bain du rez-de chaussée est sinistrée et qu’il y a des problèmes de gaz. Il déclare que la propriétaire n’a pas fait le nécessaire pour remédier à ces difficultés. Il formule une demande reconventionnelle afin que la propriétaire soit condamnée à réaliser les travaux de réparation de la chaudière et de la douche.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [D] [J] est également représentée par M. [S] [F], muni d’un pouvoir, lequel reprend la même argumentation.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 juin 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 février 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’engagement de caution de Mme [D] [J]

L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, l’engagement de caution produit aux débats, signé par Mme [D] [J], est un engagement à durée déterminée (contrairement à l’engagement souscrit par son époux, décédé en cours d’audience), pour une durée de 3 ans à compter du 25 octobre 2017 soit jusqu’au 26 octobre 2020.

Par ailleurs, il résulte du dernier décompte qu’à cette date, il n’y a pas de dette locative.

Par conséquent, les demandes formulées à l’encontre de la caution, Mme [D] [J], sont rejetées.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe énoncé par le premier alinéa de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 demeure que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Le bailleur peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement

En l’espèce, la SCI BRT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Lors des deux audiences, les défenderesses ont contesté les charges mises en compte.

La SCI BRT n’a toutefois produit aucune pièce justificative des charges réclamées.

Par conséquent, il convient de déduire du dernier décompte produit l’ensemble des charges mises en compte jusqu’au 31 décembre 2023.

Concernant l’année 2024, celle-ci étant en cours au jour de l’audience, il convient de faire application des provisions pour charges, les justificatifs devant être produits à l’expiration de ladite année.

Il convient enfin de déduire les frais de commissaire de justice, ceux-ci correspondant à des dépens.

Aussi, il ressort des pièces fournies qu’au 7 novembre 2024, la dette locative de Mme [W] [J] s’élève à la somme de 929,08 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule 2.11 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Toutefois, compte tenu des développements précédents s’agissant des charges non justifiées, il résulte de l’analyse du dernier décompte et du commandement de payer visant la clause résolutoire, que déduction faite des charges mises en compte, il n’y a pas de dette au jour du commandement de payer.

Par conséquent, la demande en constatation de la résiliation du bail est rejetée.

Sur la résiliation du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Cependant, en application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de la reprise du loyer courant (virement de 640 € et 394 € le 31 octobre 2024), il y a lieu de lui accorder un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 26,50 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où Mme [W] [J] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’arriéré de loyer, la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [W] [J] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Dans cette dernière hypothèse, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la condamnation à payer une indemnité d’occupation étant suffisante à réparer le préjudice de la bailleresse tiré de l’impossibilité de louer son bien.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte dans la mesure où les indemnités d’occupation sont suffisantes à réparer le préjudice de la bailleresse tiré de l’impossibilité pour cette dernière de louer son bien.

Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de sa prétention, Mme [W] [J] produit un courrier adressé au gestionnaire du logement, en date du 22 mars 2024, par lequel elle indique les problèmes concernant les radiateurs et la douche.

Par un mail en date du 25 avril 2024, la société Foncia écrit à Mme [W] [J] afin de l’informer qu’elle est en échange avec le fournisseur concernant le problème de gaz. Ce même mail ajoute que, s’agissant de la salle de bain du rez-de-chaussée et de la pression du radiateur, des artisans ont été mandatés et restent dans l’attente du retour de la locataire.

Si ce dernier mail permet de corroborer les doléances formulées par la locataire à l’audience, ces pièces sont insuffisantes à obtenir la condamnation de la bailleresse en l’absence de documents actualisés et de précisions sur la teneur des travaux réclamés.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [J] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SCI BRT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE la SCI BRT de ses demandes à l’encontre de Mme [D] [J] ;

DÉBOUTE la SCI BRT de sa demande en constat de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à verser à la SCI BRT la somme de 929,08 € (neuf cent vingt-neuf euros et huit centimes) selon décompte arrêté au 7 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [W] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 26,50 € (vingt-six euros et cinquante centimes) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera le prononcé de la résiliation du bail conclu le 25 octobre 2017 entre la SCI BRT, d’une part, et Mme [W] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

* CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à la SCI BRT le solde de la dette locative ;

* AUTORISE la SCI BRT, à défaut pour Mme [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* CONDAMNE Mme [W] [J] à verser à la SCI BRT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

et en tout état de cause,

DÉBOUTE la SCI BRT du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Mme [W] [J] de sa demande de réalisation de travaux ;

CONDAMNE Mme [W] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,