TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 AVRIL 2026

Chambre 7/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03865 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24XG

N° de MINUTE : 26/00174

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet 2 BE IMMO

dont le siège social est sis : [Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 98

DEMANDEUR

C/

Madame [T] [S] épouse [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillante

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [S] épouse [D] est propriétaire des lots 17 et 39 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [T] [S] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner Madame [T] [S] épouse [D] à lui payer la somme de 20936,92 euros au titre des appels impayés arrêtés à l’appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024

— condamner Madame [T] [S] épouse [D] à lui payer la somme de 2 140,18 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Madame [T] [S] épouse [D] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [T] [S] épouse [D] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant la sommation de payer du 26 janvier 2024, dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 novembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 12 février 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Madame [T] [S] épouse [D], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des années 2021 à 2024

— un décompte des impayés arrêté au 18 mars 2025 à la somme de 23 077,10 euros, incluant les appels du 1er avril 2025

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il convient de déduire du décompte la reprise de solde d’un montant de 9 832,86 euros qui n’apparait pas suffisamment étayée par les pièces produites dans la mesure où l’extrait de compte 2022 comporte lui-même une reprise de solde de 12 439,57 euros et intègre les condamnations du 15 décembre 2021, étant observé que la débitrice ne saurait être condamnée deux fois au paiement des mêmes sommes et que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication quant aux imputations qu’il semble vouloir opérer.

Il y a lieu également d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 2 140,18 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [T] [S] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 104,06 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 18 mars 2025, appels du 1er avril 2025 inclus.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date de la sommation de payer.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 306 euros,

— frais de dossier contentieux d’un montant de 1 638 euros,

— frais de commandement de payer de 196,18 euros

Soit un montant total de 2 140,18 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 15 décembre 2021 que Madame [T] [S] épouse [D] a déjà été condamnée suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Madame [T] [S] épouse [D] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [S] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, n’incluant pas le coût de la sommation de payer du 26 janvier 2024, non nécessaire à l’introduction de l’instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Philippe GABURRO.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Madame [T] [S] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) la somme de 11 104,06 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Condamne Madame [T] [S] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Madame [T] [S] épouse [D] aux dépens de l’instance, n’incluant pas le coût de la sommation de payer du 26 janvier 2024, et qui pourront être recouvrés directement par Maître Philippe GABURRO en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne Madame [T] [S] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président

Corinne BARBIEUX Aliénor CORON