REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 24/02067

N° Portalis DB2R-W-B7I-DX6X

ASV/LT

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ACTIF IMMOBILIER, SARL au capital de 100.000 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 485 232 722, ayant son siège [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.

DÉFENDEURS

Madame [Z] [H],

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [U] [H],

demeurant [Adresse 2]

tous deux sans avocat constitué.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 16 Avril 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 17 Novembre 2025,

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Janvier 2026

DECISION

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 Janvier 2026.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [H] et Monsieur [U] [H] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire des lots n°2 et 28 situés dans l’ensemble immobilier “[Adresse 7]”, situé [Adresse 3] à [Localité 6] (74).

Par actes de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” a fait assigner Madame [Z] [H] et Monsieur [U] [H] devant le Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE, aux fins de :

— A titre principal, condamner Madame [Z] [H] et, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait que certaines charges sont dues par le nu-propriétaire, Monsieur [U] [H], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” :

❖ La somme en principal de 14 667,24 euros au titre des charges de copropriété dues au 11 octobre 2024, le cas échéant en répartissant cette somme entre les défendeurs si le Tribunal fixe une créance due par Monsieur [U] [H], outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait paiement,

❖ La somme de 421,20 euros au titre des frais de contentieux de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait paiement,

❖La somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfait paiement,

❖La somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [Z] [H] et, à titre subsidiaire, condamner in solidum la même et Monsieur [U] [H] aux entiers dépens de l’instance,

— Juger, en cas de contestation, que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” expose que les comptes ont été régulièrement approuvés et les budgets prévisionnels votés lors des assemblées générales successives, avec également un appel exceptionnel établi le 1er juillet 2022 pour des travaux (ascenseur du bâtiment A). Il indique que malgré les mises en demeure et un commandement de payer, les charges de copropriété n’ont pas été acquittées.

Le demandeur estime que Madame [Z] [H], en sa qualité d’usufruitière, est seule redevable des charges de copropriété non réglées mais sollicite, subsidiairement, la condamnation de Monsieur [U] [H] en sa qualité de nue-propriétaire pour les sommes dues.

En outre, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” expose que les frais de recouvrement n’ont pas à être supportés financièrement par lui dès lors qu’ils sont la conséquence de la défaillance du copropriétaire qui ne règle pas ses charges aux échéances prévues, qu’en l’état, l’application combinée des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat type de syndic imposé par le décret du 26 mars 2015 tend à démontrer que les mises en demeure, les relances et les constitutions de recouvrement sont des actes nécessaires qui doivent être pris en charge par Madame [Z] [H] et, à titre subsidiaire par Monsieur [U] [H].

Au surplus, le demandeur relate que lorsqu’un copropriétaire ne paie pas les charges appelées, cela place nécessairement la copropriété en difficulté de trésorerie, que la carence de Madame [Z] [H] et, à titre subsidiaire de Monsieur [U] [H] est à l’origine d’un préjudice direct et certain subi par le syndicat qui ne sera pas réparé par les seuls intérêts moratoires sur sa créance principale. Il précise que la dette des charges objet du litige correspond à 24% du budget annuel de la copropriété obligeant la copropriété à privilégier certaines dépenses au détriment d’autres.

Enfin, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” expose que chaque syndicat perd de l’argent lors d’une action en recouvrement et sollicite une indemnité au titre de ses frais irrépétibles égale au montant réellement déboursé afin que les copropriétaires qui règlent leurs charges aux échéances prévues ne soient pas contraints de conserver des frais de justice du seul fait de la défaillance de la défenderesse.

Assignés à personne, Madame [Z] [H] et Monsieur [U] [H] n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

****

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes ; que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Attendu qu’aux termes de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretiens, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ;

Que conformément à l’article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; que toutes les autres réparations sont d’entretien ;

Qu’il est constant en jurisprudence que l’article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations ;

Qu’il s’ensuit que le Syndicat des Copropriétaires doit opérer une ventilation des charges de copropriété entre usufruitier et nu-propriétaire correspondant aux critères posés par l’article 606 du code civil, à savoir que les réparations d’entretiens incombent à l’usufruitier ;

Qu’en l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires en date des 25 mai 2021, 20 juin 2022, 19 juin 2023 et 12 juin 2024 démontrent que les comptes et dépenses hors budget de la copropriété ont été approuvés définitivement ou à titre provisionnel pour la période litigieuse du 1er avril 2022 au 31 mars 2025 ;

Qu’il ressort du relevé de compte et des appels de fonds que Madame [Z] [H] est redevable, au 31 mars 2025, de la somme de 14 667, 24 euros, au titre des charges et provisions sur charges de copropriété, déduction faite des frais ;

Qu’en outre, au regard des charges réclamées, il s’agit uniquement de dépenses d’entretien qui restent à la charge de l’usufruitier, en l’espèce Madame [Z] [H], de sorte qu’elle sera seule condamnée au paiement de la somme de 14 667,24 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Attendu que la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande, étant de droit lorsqu’elle est sollicitée ;

Attendu par ailleurs qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge du débiteur ; que ces frais doivent être nécessaires et justifiés ;

Qu’en l’espèce, si le coût d’une mise en demeure de 25 euros apparaît justifié et nécessaire, les autres frais de rappel et le commandement de payer ne le sont pas ; que Madame [H] sera condamnée à payer la seule somme de 25 euros au titre des frais ;

Que concernant la demande de dommages et intérêts, le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi de la débitrice, exigée par les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, ni de l’existence d’un préjudice distinct, notamment de trésorerie, de celui déjà réparé par les intérêts moratoires ou relevant des frais irrépétibles ; que la demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée ;

Attendu que Madame [Z] [H] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” la somme de 14 667,24 euros ([9] MILLE SIX CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET VINGT-QUATRE CTS) au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” la somme de 25 euros ([10]) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” du surplus de sa demande relative aux frais contentieux et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” la somme de 1 500 euros ([8] EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE à compter du 16 décembre 2024 la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN