N° RG 24/00767 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752NZ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 24/00767 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752NZ

Minute : 25/00255

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

Mme [D] [R]

M. [Z] [C]

C/

Mme [P] [G]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Laurence CHOPART

le : 5 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Ludovic SARTIAUX

le : 5 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [Z] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Laurence CHOPART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 22 Avril 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2018, Madame [P] [G] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [C] et Madame [D] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’avance le 5 du mois d’un loyer initial mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par jugement du 11 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné les locataires au paiement de la somme de 2 722,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 avril 2023, et accordé aux locataires des délais de paiements suspensifs.

Alléguant que des désordres affectent le bien loué et par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, Monsieur [Z] [C] et Madame [D] [R] ont assigné Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais afin de demander au tribunal de condamner leur propriétaire à leur verser 11 340 euros au titre de leur préjudice de jouissance, ainsi que 1000 euros en indemnisation de leur surconsommation d’énergie.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 juin 2024, puis a fait l’objet de multiples renvois à la demande des parties.

Le 8 août 2024, les locataires ont quitté le bien loué.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [C] et Madame [R], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité des demandes contenues dans leurs conclusions déposées au greffe le 22 avril 2025 et aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

condamner Mme [G] à leur verser :11 340 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;1 000 euros en indemnisation de leur surconsommation d’énergie ;1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les locataires considèrent que leur propriétaire a contrevenu à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’à son obligation de leur délivrer un logement décent en ce que dès 2019 elle a été informée de dysfonctionnements de la chaudière et qu’elle ne l’a remplacée qu’en 2023. Ils ajoutent que le remplacement de la chaudière n’a par ailleurs pas permis de mettre fin à l’indécence du logement, comme l’atteste le constat du service Hygiène et salubrité de la ville de [Localité 10] (juin 2024). M. [C] et Mme [R] soulignent en outre que le logement souffrait d’humidité excessive entraînant des moisissures, ce dont la propriétaire avait été avertie (courriers des locataires et constat du service d’hygiène de la mairie de [Localité 10]). Ils concluent que ces manquements leur ont causé un préjudice de jouissance durant 36 mois (délai de prescription triennale), évalué à hauteur d’un demi loyer.

S’agissant de la surconsommation d’énergie, les locataires rappellent que la communication du diagnostic technique aux locataires est imposée à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, et invoquent la commission d’un dol par le bailleur (1137 du code civil), justifiant que des dommages et intérêts leur soient alloués. Ils affirment avoir dû faire face à des dépenses d’énergie supérieures à la moyenne sans avoir été avertis préalablement à la signature du bail des performances énergétiques du bien et donc de cette charge.

A l’audience, Madame [G], représentée par son avocate, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 22 avril 2025 et aux termes desquelles elle demande au tribunal de débouter Monsieur [C] et Madame [R] de toutes leurs demandes et les condamner solidairement au paiement de 1 813 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] rappelle que les lieux, avant d’être loués aux demandeurs, étaient loués sur Airbnb et donnaient pleine et entière satisfaction à ce titre. Elle affirme n’avoir jamais failli à ses obligations, faisant intervenir des professionnels en cas de difficulté (chaudière), toutefois, les locataires faisaient en sorte de ne pas être joignables ou étaient eux-mêmes responsables des pannes constatées (interventions inopinées dans le circuit d’eau entraînant un trop plein ou un manque d’eau). S’agissant de l’humidité alléguée par les locataires, elle justifie que les locataires ont eux-mêmes obstrué les grilles de ventilation et qu’ils ne peuvent se prévaloir de leur propre comportement fautif.

En réponse à la demande fondée sur l’absence de communication du diagnostic technique, Mme [G] considère que les locataires n’ont pas permis de réaliser ce diagnostic en ne répondant pas aux LRAR et messages adressés par l’agence et qu’ils ne peuvent donc invoquer ce défaut. Elle ajoute que le logement est classé C, ce qui est tout à fait appréciable, et que l’augmentation du prix du gaz est nationale et ne lui est pas imputable.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

[…] 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

En ce sens, le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’évènements non imputables au locataire. De même, il est constant que cette obligation de jouissance paisible implique que le bailleur réponde de toute nuisance non imputable au locataire, sauf en cas de force majeure.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

* * *

S’agissant de l’humidité excessive

L’ humidité excessive du logement est établie par le courrier du service Hygiène et salubrité de la ville de [Localité 10] du 6 avril 2023, constatant lors de sa visite du 4 avril 2023 des « moisissures à l’étage ». L’expertise amiable du 5 novembre 2021 confirme ce constat d’un développement de moisissures en différents endroits du logement. Il s’agit d’un élément d’indécence du logement.

Mme [G] affirme à ce titre que la responsabilité d’une telle humidité est partagée avec le locataire, et avoir remédié à cette difficulté s’agissant des points dépendant du bailleur.

A ce titre, il résulte du rapport d’expertise amiable que l’humidité excessive résulte de la condensation d’air, imputable à un défaut de ventilation du logement, résultant d’une VMC défectueuse et arrêtée par M. [C], d’entrées d’air inexistantes, et d’un détalonnage des portes insuffisant. Le rapport conclut que la responsabilité est partagée entre le bailleur et le locataire à ce titre.

Suite au dépôt de ce rapport, Messieurs [T] [G] et [S] [H] attestent avoir accentué le détalonnage des portes le 8 novembre 2021, puis avoir constaté que les grilles de ventilation étaient bouchées par du polystyrène et que la VMC était en bon état de fonctionnement.

Pourtant, l’humidité a persisté suite à cette intervention, ainsi qu’en atteste le courrier du service Hygiène et salubrité de la ville de [Localité 10] du 6 avril 2023, alors que l’obstruction des grilles de ventilation avait pris fin. Dès lors, il ne peut être soutenu que l’humidité excessive est exclusivement le fait des locataires comme l’affirme le bailleur.

Il appartient dès lors au bailleur de répondre de cet élément d’indécence du logement, dont il n’établit que partiellement qu’il est causé par le locataire.

S’agissant de l’évaluation du préjudice de jouissance causé par cette humidité excessive, les locataires affirment dans leur courrier du 28 février 2023 qu’elle touche principalement la chambre parentale, la salle à manger et le salon. Cette localisation est confirmée par l’expertise amiable. Aucun élément (photographie, constat…) ne permet en revanche de mesurer l’ampleur du sinistre, ses conséquence esthétiques ou sur la santé des occupants.

Compte-tenu de la durée du trouble, de la responsabilité partagée entre le bailleur et le locataire, des pièces touchées, et en l’absence d’élément supplémentaire permettant une évaluation précise du préjudice, le trouble de jouissance subi sera souverainement évalué à la somme forfaitaire de 900 euros.

S’agissant du dysfonctionnement de la chaudière

Mme [R] et M. [C] affirment, aux termes de leurs conclusions et d‘un courrier de mise en demeure du 28 février 2023 envoyé à leur bailleur, avoir rencontré les difficultés suivantes avec leur chaudière :

Novembre 2019 plus de chauffage ni eau chaude (1 semaine)Juillet 2020 plus d’eau chaude (10 jours)Janvier 2021 plus de chauffage eau chaudeSeptembre 2021 problème de chauffage eau chaudeJuillet 2022 plus d’eau chaude (10 jours)Janvier 2023 plus de chauffage ni eau chaude (10 jours)Février 2023 eau à 20°CSeptembre 2023 chaudière en panne 12 joursOctobre 2023 changement de la chaudièreJanvier 2024 chaudière fonctionne par intermittenceJuin 2024 absence d’eau chaude (10 jours)

Ces difficultés ne sont pas documentées pour chacune d’entre elles, mais elles sont corroborées par les sms produits par les deux parties, ainsi que par le changement de la chaudière par les propriétaires. Elles sont également confirmées par le courrier du service Hygiène et salubrité de la ville de [Localité 10] du 18 janvier 2023 ainsi que par la capture d’écran du fil de discussion Histologe, dont il résulte que les services de la municipalité se sont rendus sur les lieux et ont constaté un défaut de fonctionnement de la chaudière le 19 septembre 2023 puis le 28 juin 2024 (absence d’eau chaude et de chauffage).

Si des difficultés ponctuelles peuvent intervenir et ne sont pas incompatibles avec un logement décent (chauffage et eau chaude « en bon état de fonctionnement ») dès lors qu’elles sont résolues avec célérité, tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce puisque ces difficultés sont récurrentes et ont impliqué de longues périodes sans eau chaude pour les locataires.

Ces difficultés récurrentes constituent un manquement du bailleur à ses obligations, dès lors qu’il n’établit pas qu’elles ont été causées par la faute du locataire ou par un évènement de force majeure. Il sera donc tenu d’indemniser les locataires de leur préjudice à ce titre.

Les locataires sollicitent une indemnisation à hauteur de 50% du loyer durant trois ans.

Toutefois, les difficultés, bien que récurrentes, n’ont pas été constantes, et la diminution du loyer ne peut être accordée sur 36 mois pleins.

Les périodes de dysfonctionnement durant les trois dernières années peuvent être évaluées à hauteur de 90 jours, au vu des justificatifs produits.

Le trouble de jouissance sera évalué à hauteur de 50% du loyer compte-tenu de la perte de jouissance que représente l’absence d’eau chaude.

Le préjudice sera donc évalué comme suit : 90 jours x 50% x 630€/30,41 jours par mois = 932 euros.

* * *

Mme [G] sera dès lors condamnée à verser la somme de 1 832 euros (932 + 900) à M. [C] et Mme [R] ensemble au titre de leur trouble de jouissance. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil applicable en matière de condamnation indemnitaire.

Sur la demande en paiement de 1 000 euros au titre de la surconsommation d’énergie

Sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le diagnostic de performance énergétique transmis aux locataires n’était pas à jour.

Toutefois, l’absence de réalisation d’un diagnostic postérieurement à la conclusion du bail, ce qui aurait permis de régulariser la situation, est imputable aux locataires, dès lors qu’il est établi que la bailleresse a adressé aux locataires trois sms (avril 2022, 17 août 2022, 27 décembre 2022) ainsi que deux courriers recommandés (5 mai 2022 et 25 août 2022) lui rappelant qu’elle attend leur réponse pour la fixation d’une date de réalisation de ce diagnostic, en vain.

De plus, la surconsommation d’énergie du logement loué n’est nullement établie. En effet, le relevé EDF produit par les locataires et qui mesure l’évolution de la consommation de gaz ne permet pas d’établir en quoi les caractéristiques intrinsèques du logement induiraient une surconsommation dès lors qu’en 2022, dans ce même logement, la consommation du couple était moindre que celle de foyers similaires (911 euros contre 1048 euros pour des foyers similaires), ce qui n’a pas été le cas en 2023 (1525 euros contre 939 euros pour des foyers similaires).

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre négligence, et considérant que le lien entre le logement et une éventuelle surconsommation n’est pas établie, les locataires seront déboutés de leur demande indemnitaire sur ce fondement.

Sur le fondement du dol

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, l’absence de communication d’un diagnostic à jour lors de la conclusion du bail est insuffisante pour caractériser l’existence de manœuvres destinées à déterminer les preneurs à contracter. En outre, il n’est pas établi que s’ils avaient eu connaissance de la performance énergétique réelle de l’immeuble, les preneurs n’auraient pas néanmoins signé le bail et ce d’autant que, nonobstant les multiples propositions du bailleur en vue de la fixation d’une date de réalisation du diagnostic sollicité, ils sont demeurés silencieux et n’ont jamais permis sa réalisation.

M. [C] et Mme [R] seront donc déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de M. [C] et Mme [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer à Monsieur [Z] [C] et Madame [D] [R] ensemble la somme de 1 832 euros au titre de leur trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DEBOUTE Monsieur [Z] [C] et Madame [D] [R] de leur demande indemnitaire au titre de la surconsommation d’énergie,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer à Monsieur [Z] [C] et Madame [D] [R] ensemble la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [G] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge