TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute n° 24/

N° RG 24/00254 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWS5

4 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 25/11/2024

à la SELARL BALLADE-LARROUY

la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

COPIE délivrée

le 25/11/2024

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 28 octobre 2024.

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [N] [O]

né le 25 Août 1980 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. MEYRANS

Société civile immobilière dont le siège social se situe :

[Adresse 8]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [O], a, par acte du 29 janvier 2024 fait assigner la SCI MEYRANS devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— condamner la SCI MEYRANS au paiement provisionnel de la somme de 10.000 euros correspondant à la reprise des réserves dénoncées postérieurement à la livraison et dan le cadre de la garantie de parfait achèvement,

— condamner la SCI MEYRANS au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2024, au cours de laquelle Monsieur [O] a maintenu ses demandes et sollicité le rejet de celles présentées par la SCI MEYRANS.

Au soutien de ses prétentions, il expose que par acte sous seing privé du 24 juin 2021, il s’est engagé, en qualité de réservataire, a acquérir de la SCI MEYRANS, en qualité de réservant, un bien situé [Adresse 9] à [Localité 4], cette vente intervenant en l’état futur d’achèvement. Il précise que le 10 février 2023, l’ouvrage lui a été livré, avec réserves, lesquelles n’ont pas été levées, à l’instar de celles dénoncées ultérieurement. Il fait ainsi valoir qu’au visa de l’article 1792-6 du Code civil, il est en droit de solliciter une provision à valoir sur la réparation des désordres dénoncés postérieurement à la livraison et dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. En réponse aux écritures adverses, il conteste avoir souhaité reprendre les désordres allégués et s’oppose à la demande de provision au titre du solde du prix de la vente.

En réplique, la SCI MEYRANS a sollicité de voir :

A titre principal,

— débouter Monsieur [O] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsiur [O] au paiement du solde du prix à hauteur de 7.098 euros,

A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la demande de provision de Monsieur [O] est sérieusement contestable. Elle fait d’abord valoir que le principe même des réserves émises par ce dernier est contestable puisque d’une part, l’expertise judiciaire sur laquelle se fonde le requérant n’est pas contradictoire, d’autre part, que ce dernier avait prévu de finir le chantier lui-même et enfin, que les réserves ne concernent que des désordres esthétiques qui auraient pu être reprises s’il s’était acquitté du prix de vente. Elle conteste ensuite le montant réclamé par l’acquéreur qui n’a été établi que sur la base d’un seul devis et dont le montant est très élevé au regard de la retenue opérée en janvier 2023 pour “prestations non exécutées”, chiffré à 2.098, 52 euros par l’acquéreur lui même. Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement du solde du prix, elle indique qu’au titre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur lui est redevable de la somme de 7.098 euros au titre des 5% du prix de la vente, ce dernier étant en effet dans les lieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réparation des désordres formulée à l’encontre de la SCI MEYRANS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

A titre liminaire, il convient de préciser que la demande de lever de réserves formulée par Monsieur [O] est juridiquement mal fondée et qu’il convient de l’ analyser en une demande de reprise des désordres et non conformités dont est tenue le vendeur en VEFA en application de l’article 1642-1 du Code civil.

En effet, selon les dispositions de l’article 1792-6 du code civil la garantie de parfait achèvement est d’une durée d’un an à compter de la réception et doit seulement être dirigée à l’encontre des entreprises locateurs d’ ouvrage, ce que n’est pas la SCI MEYRANS.

Les dispositions applicables au cas d’espèce sont donc celles de l’article 1642-1 du Code civil lequel dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1648 du Code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, la livraison du bien immobilier est intervenue avec réserves le 10 février 2023. L’assignation de Monsieur [O] à l’encontre de la SCI MEYRANS ayant été délivrée le 29 janvier 2024, l’action de Monsieur [O] n’est pas forclose.

Par courrier recommandé du 26 juillet 2023, Monsieur [O] a mis en demeure la SCI MEYRANS de procéder à la réparation des désordres mentionnés au procès-verbal de livraison du 10 février 2023, ainsi qu’à celle des désordres dont il est fait état dans le rapport d’expertise du 17 février 2023 du cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT.

Au soutien de sa demande de provision, Monsieur [O] produit un rapport d’expertise du 11 août 2023 du cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT, faisant état de la persistance de 21 désordres aini que de ceux n°3 et n°4 de son rapport du 17 février 2023.

Il convient toutefois d’observer que les désordres dénoncés au procès-verbal de livraison et qui persisteraient ne sont pas listés par l’expert, ce qui ne permet donc pas de les identifier sur le devis communiqué par Monsieur [O], que les autres désordres listés dans ce rapport d’expertise n’ont pas été dénoncés par le requérant à la SCI MEYRANS et qu’en tout état de cause, le devis sur lequel se fonde Monsieur [O] pour solliciter une provision a été réalisé de manière unilatérale et n’est corroboré par la production d’aucun autre pièce , ce dont il résulte que Monsieur [O] ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la SCI MEYRANS d’avoir à s’acquitter de la somme de 10.000 euros.

Dès lors, seule une mesure d’expertise judiciaire est de nature à établir de manière contradictoire l’existence des désordres et non conformités allégués, de déterminer leur cause et leur origine, de donner un avis sur les travaux propres à y remédier et de se prononcer sur les responsabilités encourues.

Aussi, et en raison des désordres allégués par Monsieur [O], la demande de provision de la SCI MEYRANS se heurte également à une contestations sérieuse et ne peut dès lors prospérer. Un compte sera en tout état de cause réalisé entre les parties.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par les parties, et notamment les rapports d’expertise du cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT des 17 février et 11 août 2023 , que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de la société MEYRANS, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [O] de sa demande de provision ;

DEBOUTE la SCI MEYRANS de sa demande de provision ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [T] [S]

[Adresse 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins-values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenantes ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [O] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

AUTORISE Monsieur [O] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire,

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités,

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Monsieur [O] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que la SCI MEYRANS devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du demandeur dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la SCI MEYRANS conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,