TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 24/04379 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQZW

JUGEMENT

N° B

DU : 02 Juin 2025

[T] [A] épouse [G]

C/

[C] [L] [R] [Y] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Juin 2025

à Me [Localité 10]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 02 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Premère Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [T] [A] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie MACE de STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [L] [R] [Y] [J], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 15 janvier 2024, Madame [T] [A] épouse [G] a donné à bail à Madame [C] [J], un appartement à usage d’habitation avec balcon, jardin partagé et garage, situé au 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer initial de 880€ outre 20€ de provision sur charges.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection de ce siège, Madame [T] [A] épouse [G] a été autorisée à assigner à jour fixe Madame [C] [J] à l’audience du 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, Madame [T] [A] épouse [G] a en conséquence fait assigner Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [J],

— ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’une astreinte de 100€,

— fixer au montant du loyer et charges conventionnels soit la somme de 900€, charges comprises le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 1780€ correspondant au montant du dépôt de garantie non réglé lors de l’entrée dans les lieux et du loyer d’octobre à ce jour impayé, outre ceux postérieurs exigibles au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels, soit 900€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer une somme de 4000€ à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Après renvoi, à l’audience du 3 avril 2025, Madame [T] [A] épouse [G] représentée par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et a sollicité de condamner Madame [C] [J] à lui payer la somme de 7180€ correspondant au montant du dépôt de garantie non réglé lors de l’entrée dans les lieux et à l’arriéré de loyers, loyer d’avril 2025 inclus, à la date de notification de ses dernières conclusions, outre ceux postérieurs exigibles au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [A] épouse [G] dans ses conclusions actualisées se référant expressément à son assignation a fait valoir que la locataire est défaillante dans le respect de ses obligations depuis l’entrée dans les lieux ne s’étant pas acquittée du dépôt de garantie, le chèque étant revenu impayé faute de provision, et précise qu’elle occasionne en outre des troubles de jouissance à l’ensemble du voisinage.

Elle a également fait valoir une suroccupation du logement depuis le premier jour par plus d’une dizaine de personnes générant de nombreuses nuisances.

Elle a par ailleurs soutenu qu’en dépit de la procédure en cours la locataire continuait à provoquer de nombreux troubles de jouissance dans les lieux loués.

Elle a indiqué également que la locataire ne s’acquittait plus du règlement du loyer depuis le mois d’octobre 2024.

Madame [C] [J] a comparu en personne.

Elle a contesté les faits mais a reconnu la dette de loyer.

Concernant les troubles de jouissance, elle a indiqué que la police municipale était intervenue deux fois pour un problème de poubelles et qu’elle avait hébergé sa belle sœur pour les vacances.

Elle a précisé ne pas s’être entendue avec la voisine dès son arrivée et indiqué avoir 5 enfants.

Elle a fait valoir la présence de moisissures dans la chambre et qu’une personne était passée pour la VMC une semaine avant l’audience.

Concernant la dette de loyer non contestée, elle a sollicité des délais de paiement et proposé de verser 150 euros par mois en plus du loyer.

Le conseil de la demanderesse s’est opposé par principe à la demande de délais mais s’en est rapportée à justice.

Elle a contesté l’état allégué du logement précisant que le bail a été conclu en janvier 2024 et précisé que la VMC avait été changée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

L’article 1728 alinéa 1 du code civil dispose que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient aux juges du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

En l’espèce, il apparaît qu’avant la signature du contrat de bail que Madame [C] [J] avait indiqué à la bailleresse être seule avec ses trois filles. (Pièce 5 [Localité 5]).

Il ressort des correspondances versées aux débats (pièce 6 et 7 [Localité 5]) par la bailleresse que son ancienne locataire du rez-de-chaussée Madame [E] lui a signalé le 28 février 2024 que les nouveaux locataires avaient laissé lors de leur arrivée les parties communes en piteux état, faisant référence à des tuiles cassées entre autres.

Elle a signalé également, que les nouveaux locataires avaient tendance à laisser leurs déchets dans le jardin commun. La bailleresse lui indiquait le jour même que ses filles étaient passés pour ramasser les détritus afin de lui permettre de passer la tondeuse dans le jardin.

Le 30 mars 2024, Madame [E] signalait également à la bailleresse des mouches et odeurs dues à l’amoncellement de poubelles des locataires du haut, demandant leur déplacement.

Le 15 juin 2024, Madame [E] lui indiquait ne pas avoir pu achever la tonte du jardin à cause de la présence des chiens de la défenderesse lâchés sur la parcelle. Elle indiquait par ailleurs, avoir terminé la fois précédente avec six enfants autour et leur avoir expliqué ainsi qu’aux adultes la dangerosité de la situation.

Le 16 juin 2024, Madame [E] lui signalait l’installation d’une piscine par les voisins du haut dans le jardin partagé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2024, la bailleresse a demandé à la défenderesse de retirer immédiatement la piscine installée dans le jardin sans autorisation par cette dernière. (Pièce 8 [Localité 5]).

Par sms du 10 juillet 2024, Madame [E] proposait à la bailleresse de lui rendre les clés fin août. (Pièce 6 [Localité 5])

Par courriel du 25 juillet 2024, Madame [E] expliquait à la bailleresse quitter le logement à regret en raison de l’incivilité des voisins de l’appartement à l’étage occupé par la défenderesse, relevant notamment des nuisances sonores, des problèmes d’hygiène en raison de la suroccupation du logement générant des déchets bien plus importants par rapport à la capacité des poubelles, des détritus laissés régulièrement dans le jardin commun, des bagarres dans l’appartement du haut, des vols de colis, l’absence de participation à l’entretien du jardin entre autres.(Pièce 9 [Localité 5]).

Madame [T] [A] épouse [G] verse également une attestation de voisins, relevant les nuisances causées par la défenderesse et les occupants de son logement, notamment des menaces, des chiens non tenus en laisse, des disputes régulières, une suroccupation du logement par plus d’une dizaine de personne dont plusieurs enfants ainsi que des actes d’incivilités sur la voie publique. (Pièces 10,11, 13 et 14 [Localité 5]).

Il ressort également du document « extrait d’événement de main courante » de la police municipale versée aux débats (pièce 15 [Localité 5]) qu’elle est intervenue au [Adresse 4] le 19 mars 2024 pour des déchets en abondance dans les conteneurs poubelles, ne constatant cependant qu’un seul carton déposé en dehors desdits conteneurs.

La police municipale s’est également rendue le 4 juin 2024 à l’adresse litigieuse, suite à un signalement pour tapage ou nuisances. Le document précise qu’il a été pris contact avec les habitants de l’appartement du 1er étage relevant que leurs conteneurs poubelles étaient toujours au maximum de leurs capacités, créant un problème de salubrité publique, les sacs poubelles étant disposés hors des conteneurs.

La police municipale a également relevé que le logement était occupé, selon les déclarations de la défenderesse, par elle-même, 8 enfants, outre Madame [V], son bébé et le compagnon de cette dernière.

Il lui a donc été enjoint de prendre attache avec le « CCF environnement » afin d’adapter la taille des conteneurs à son foyer et faire cesser la difficulté relevée.

Le 22 août 2024, la police municipale est aussi intervenue pour tapage ou nuisance, a constaté une enceinte sonore dans le jardin et indique avoir demandé au locataire de baisser le son. (Pièce 15 [Localité 5]).

Il ressort par ailleurs d’une attestation en date du 25 février 2025 de la compagne du petit-fils de la bailleresse occupant le logement du rez-de-chaussée afin d’éviter que ce dernier soit squatté, que les nuisances persistent et que le 24 février 2025 “un potentiel règlement de compte entre les voisins du haut et 6 ou 7 individus d’une grande violence, la porte des parties communes a été défoncée, de la bombe lacrymogène a été trouvée dans les parties communes d’après les témoins les individus étaient armés d’un marteau et d’un shocker électrique.” (Pièce 19 bailleresse).

La bailleresse verse par ailleurs aux débats des photographies du jardin démontrant la présence de détritus et la dégradation de la porte d’entrée des parties communes.

Si la locataire verse aux débats plusieurs attestations de personnes ayant été hébergées dans son logement indiquant avoir été de passage et avoir constaté des incivilités qu’elles attribuent aux locataires du logement du rez-de-chaussée occupé alors par Madame [E] et sa famille, il convient de relever que ces faits ne sont par ailleurs nullement étayés notamment par des courriers ou des plaintes que Madame [J] aurait adressés à la bailleresse pour se plaindre.

Si elle verse également aux débats des photographies indiquant la présence de moisissures celles-ci ne sont pas datées mais encore ne permettent pas d’établir s’il s’agit du logement litigieux occupé par cette dernière. En outre, aucune demande n’est formulée par la locataire à ce titre.

En tout état de cause, il est constant et établi par l’ensemble des éléments relevés ci-avant que le logement a fait l’objet d’une suroccupation, fusse-t-elle temporaire pouvant générer une humidité importante en raison de l’inadaptation du système d’aération au nombre d’occupants.

Concernant la dette de loyers non contestée par Madame [J], il convient de rappeler que l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location, l’absence de paiement du loyer constitue en conséquence un manquement contractuel grave du locataire.

En l’espèce, la bailleresse justifie par le décompte versé aux débats que la locataire ne s’acquitte plus du paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2024, qu’il est dû à ce titre la somme de 6 300 €, mensualité d’avril 2025 incluse, somme à laquelle il convient d’ajouter le dépôt de garantie non versé (880€), ce que reconnaît Madame [C] [J] qui ne conteste pas plus ne pas s’être acquittée du paiement du dépôt de garantie.

En raison de l’ensemble de ces constatations, compte tenu des manquements graves et renouvelés en matière de jouissance paisible et de règlement des loyers et charges, il convient de prononcer la résiliation du bail litigieux aux torts de Madame [C] [J] à compter de la date du présent jugement et d’ordonner en conséquence son expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique.

L’assistance de la force publique étant ordonnée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte de la bailleresse.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Madame [T] [A] épouse [G] a justifié par la production d’un décompte en date du 3 mars 2025 auquel il convient d’ajouter la mensualité d’avril 2025, d’une dette locative d’un montant de 7180€, dépôt de garantie inclus.

Madame [C] [J] a reconnu la dette.

Madame [C] [J] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 7.180€ au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés, mensualité d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit du

15 novembre 2024.

Elle sera en outre condamnée au paiement des loyers et des charges échus jusqu’à la date de la résiliation du bail.

Madame [C] [J] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE [Localité 9]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Madame [T] [A] épouse [G] a fait valoir la perte de chance de remettre le bien en location en raison des manquements à l’obligation de jouissance paisible.

Elle a soutenu avoir le sentiment d’avoir été trompée par sa locataire qui s’est présentée comme une mère célibataire sans histoire alors que l’appartement est devenu le point de rendez-vous de plusieurs familles et avec la présence de 12 à 13 personnes et toutes les nuisances pouvant en résulter.

Elle a aussi indiqué que les incivilités subies par la précédente locataire du rez de chaussée l’avait conduite à donner congé ne se sentant plus en sécurité dans l’appartement et qu’il était évident, compte tenu des troubles évoqués, qu’elle rencontrera les plus grandes difficultés à trouver un nouveau locataire pour l’appartement du rez-de-chaussée.

Le tribunal relève cependant qu’elle ne justifie d’aucune tentative de remise en location de l’appartement du rez-de-chaussée infructueuse, ni de la perte de chance de remettre son bien en location et ce d’autant plus que la résiliation du bail de Madame [J] est prononcée, par le présent jugement, de sorte qu’il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En application de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues…”

En l’espèce, Madame [C] [J] a sollicité des délais de paiement pour solder la dette et proposé le versement de la somme de 150 euros par mois pour ce faire.

Il est constant que le loyer est impayé depuis le mois d’octobre 2024 et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation du 15 novembre 2024.

Par ailleurs, Madame [C] [J] ne justifie pas de sa situation financière actuelle et notamment de ses revenus.

Madame [C] [J] sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires que Madame [T] [A] épouse [G] a dû engager afin de faire valoir ses droits, Madame [C] [J] sera condamnée à lui verser la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation du contrat de bail conclu le

15 janvier 2024 entre Madame [T] [A] épouse [G] et Madame [C] [J] relatif à un appartement à usage d’habitation avec balcon, jardin partagé et garage, situé au 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 8] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [A] épouse [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à verser à Madame [T] [A] épouse [G] la somme de 7.180€ au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés, mensualité d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit du 15 novembre 2024

CONDAMNE Madame [C] [J] au paiement des loyers et des charges échus jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à Madame [T] [A] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Madame [T] [A] épouse [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [C] [J] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à verser à Madame [T] [A] épouse [G] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente