TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Juillet 2025

N° R.G. : N° RG 20/09854 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WIZP

N° Minute : 25:

AFFAIRE

Société ECOWATER SYSTEMS FRANCE

C/

S.C.I. SCCV LE VENTOSE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société ECOWATER SYSTEMS FRANCE

1 rue François Jacob – Immeuble Le Clarté

92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par Maître Thomas MELEN de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L007

DEFENDERESSE

S.C.I. SCCV LE VENTOSE

6 Villa Emile Bergerat

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 octobre 2009, la Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires (ci-après « la CPRN ») a donné à bail commercial à la société Epuro, devenue Ecowater Systems France (ci-après « la société Ecowater »), pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2009, des locaux à usage de bureaux et places de parking situés Tour Ventôse, 6 Boulevard Henri Sellier et 2/6 rue des Bourets à Suresnes (92150), moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 46.700 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Ledit bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er novembre 2018.

Par lettre en date du 11 avril 2019, la CPRN a informé la société Ecowater du projet de vente de l’immeuble « Le Ventôse » à la société civile de construction-vente Le Ventôse (ci-après « la SCCV Le Ventôse ») laquelle, ainsi que précisé lors de la réunion tripartite du 4 mars 2019, prévoyait de procéder à la restructuration de l’immeuble en hôtel, conformément au permis de construire affiché du 4 février au 4 avril 2019.

Par lettre du 28 mai 2019, la société [J] 1er, présidée par Monsieur [J] [K] et gérante de la SCCV Le Ventôse, souhaitant récupérer l’immeuble libre de toute occupation, a fait savoir à la société Ecowater qu’elle était disposée à lui régler à la date de son départ effectif une indemnité égale à « un montant représentant un an du loyer actuel », en sus de l’indemnité d’éviction légale.

La société Ecowater et la SCCV Le Ventôse ont signé le 1er août 2019 un protocole transactionnel soumis à la condition essentielle de l’acquisition par la SCCV de l’ensemble immobilier lui donnant la qualité de Nouveau Bailleur aux lieu et place de la CPRN prévoyant, d’une part, une résiliation anticipée du bail signé le 9 octobre 2009 et un départ des lieux de la société Ecowater « au plus tard » au 15 novembre 2019, coïncidant avec la date maximale estimée de la signature de l’acte authentique d’achat de l’immeuble par la SCCV Le Ventôse et, d’autre part, le versement d’une indemnité forfaitaire égale à 100.000 euros, « destinée à indemniser le Preneur des coûts résultant pour lui de la résiliation du Bail », devant être versée « au plus tard à la date de résiliation effective » du bail, elle-même fixée au 15 novembre 2019.

La société Ecowater a alors recherché de nouveau locaux, puis signé un bail commercial avec la SCI QS AURORE le 21 octobre 2019 portant sur des locaux situés à Rueil-Malmaison, l’entrée dans les lieux étant prévue le 15 novembre 2019.

Par courrier en date du 4 novembre 2019, la SCCV Le Ventôse a indiqué à la société Ecowater que l’acte authentique de vente de l’immeuble projetée ne serait pas signé avant le 15 novembre 2019 et l’a invitée en conséquence à délivrer congé pour mettre un terme au bail, s’engageant d’ores et déjà à la dédommager du double loyer « lors de la mise en œuvre du protocole ».

Par lettre en date du 13 novembre 2019, la société Ecowater a demandé par le biais de son conseil à la SCCV Le Ventôse qu’un avenant au protocole transactionnel soit signé compte tenu du report de la date de signature de l’acte authentique.

La société Ecowater a fait signifier à la CPRN le 19 décembre 2019 un congé mettant fin au bail qui se poursuivait tacitement, à effet du 30 juin 2020.

Par exploit d’huissier du 10 mars 2020, la société Ecowater a fait délivrer une sommation à la SCCV Le Ventôse d’avoir à prendre position quant à la signature d’un avenant au protocole signé le 1er août 2019 prévoyant le versement de l’indemnité transactionnelle de 100.000 euros au plus tard le 30 juin 2020, le règlement par la SCCV Le Ventôse du loyer payé par la société Ecowater à la CPRN entre le 15 novembre 2019 et le 30 juin 2020, soit la somme de 47.493,10 euros TTC, et la garantie de versement de la somme de 100.000 euros au jour de la signature de l’acte de vente, même dans l’hypothèse où celle-ci serait postérieure au 30 juin 2020.

Par courriel du 24 avril 2020, Monsieur [J] [K], président de la société [J] 1er, confirmait à la société Ecowater que la SCCV Le Ventôse prendrait en charge la somme de 47.493,10 euros TTC au titre des loyers payés par Ecowater à la CPRN sur la période courant du 15 novembre 2019 au 30 juin 2020, sous réserve du report ou de l’annulation des loyers accordés en raison de l’état d’urgence sanitaire, et lui garantissait le versement de la somme de 100.000 euros convenue, soit avant le 30 juin 2020 en cas de signature de l’acte authentique avant cette date, soit au plus tard dans les dix jours suivant la signature de celui-ci si celle-ci intervenait après le 30 juin 2020.

La société Ecowater a envoyé un courrier de mise en demeure en date du 20 octobre 2020 à la SCCV Le Ventôse pour obtenir le paiement de la somme totale de 147.493,10 euros, soit la somme de 47.493,1 euros TTC au titre des loyers payés par la société ECOWATER à son ancienne bailleresse, la CPRN, sur la période du 15 novembre 2019 au 30 juin 2020 et la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité compensatoire convenue pour son départ anticipé des locaux afin que la SCCV Le Ventôse puisse acquérir les locaux libres de toute occupation. Cette mise en demeure est demeurée sans effet.

C’est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire en date du 16 décembre 2020, la société Ecowater a fait assigner la SCCV Le Ventôse devant le tribunal de céans aux fins principalement de la voir condamner à lui payer la somme de 100.000 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire compensatoire prévue aux termes du protocole transactionnel du 1er août 2019 et à lui voir rembourser la somme de 47.493,10 euros correspondant au montant des loyers versés à la CPRN entre le 15 novembre 2019 et le 30 2020, date d’effet du congé ayant mis fin au bail signé le 9 décembre 2009.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 8 février 2022, la société Ecowater systems France demande au tribunal de :

JUGER que la SCCV Le Ventôse n’a pas respecté le protocole transactionnel signé avec la société ECOWATER SYSTEMS FRANCE le 1er août 2019, JUGER que la SCCV Le Ventôse a violé son obligation de moyens renforcée, En conséquence :

CONDAMNER la SCCV Le Ventôse à verser à la société ECOWATER SYSTEMS France la somme de 100.000 euros correspondant au montant de l’indemnité forfaitaire compensatoire prévue aux termes du protocole transactionnel, CONDAMNER la SCCV Le Ventôse à rembourser à la société ECOWATER SYSTEMS FRANCE la somme de 47.493,10 euros TTC correspondant au montant des loyers versés à la CPRN entre le 15 novembre 2019 et le 30 juin 2020, CONDAMNER la SCCV Le Ventôse à verser à la société ECOWATER SYSTEMS France la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,La CONDAMNER aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 7 septembre 2021, la SCCV Le Ventôse demande au tribunal de :

JUGER que la société ECOWATER est seule responsable du préjudice qu’elle invoque En conséquence, DEBOUTER la société ECOWATER de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNER la société ECOWATER à verser à la SCCV LE VENTOSE, la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens et prétentions des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I – Sur la demande de condamnation formée par la société Ecowater en paiement de l’indemnité forfaitaire compensatoire prévue au protocole transactionnel du 1er août 2019

Au visa des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, la société ECOWATER sollicite l’exécution forcée du protocole transactionnel du 1er août 2019 et que la SCCV soit condamnée à lui verser la somme de 100.000 euros correspondant au montant de l’indemnité forfaitaire compensatoire prévue dans ledit protocole.

Elle estime que la SCCV Le Ventôse n’a pas respecté ses obligations résultant du protocole transactionnel signé le 1er août 2019. Elle fait valoir qu’aux termes du courriel du 24 avril 2020 de Monsieur [K], ce dernier a renouvelé son engagement à respecter les obligations qui avaient été fixées aux termes du protocole. Elle soutient que la défenderesse a violé l’obligation légale d’exécuter de bonne foi le protocole mise à sa charge.

Elle déclare que la SCCV Le Ventôse l’a obligée à résilier son précédent bail et conclure un nouveau bail.

Elle affirme que la défenderesse n’a pas respecté son obligation de moyens renforcée conformément aux dispositions du protocole transactionnel en n’informant pas la demanderesse de l’avancée du processus de signature de l’acte de vente et ce malgré la date butoir du 1er novembre 2019, alors même qu’elle l’a, à de nombreuses reprises, rassurée sur la poursuite du projet d’achat de l’immeuble ce qui l’a déterminée à donner congé des locaux qu’elle y occupait. Elle insiste sur le fait que la SCCV Le Ventôse ne s’est jamais expliquée sur les raisons de l’échec dudit projet d’achat, ni ne produit aucune pièce caractérisant les meilleurs efforts pour mener à bien l’opération convenue avec la CPRN.

Selon elle, le non-respect du protocole transactionnel lui a occasionné un triple préjudice : un changement de bureaux non-souhaité, l’absence de versement de l’indemnité compensatoire convenue et le règlement d’un double loyer durant sept mois et demi. Elle soutient qu’elle n’avait aucun intérêt à quitter les locaux occupés à Suresnes, que seule la contrepartie visée aux termes du protocole l’a convaincue d’accepter de libérer lesdits locaux et que seule la défenderesse disposait de l’information relative à la date de signature de l’acte authentique de vente. Elle rappelle que si elle avait attendu que lui soit délivré un congé sans renouvellement à l’initiative de sa bailleresse, elle aurait pu prétendre au versement d’une indemnité d’éviction, en application du code de commerce.

La SCCV Le Ventôse conclut au débouté de cette demande soulignant que conformément à l’article 1er du protocole transactionnel, la réalisation de la vente entre la CPRN et la SCCV Le Ventôse conditionnait la réalisation de ses engagements par le nouveau bailleur, notamment de versement de l’indemnité transactionnelle de 100.000 euros après le transfert de propriété. Elle estime que la signature de l’acte authentique de vente devait nécessairement précéder le versement de l’indemnité de 100.000 euros et la libération des lieux, ce dont les parties avaient pleinement conscience tant au moment de la signature du protocole qu’au cours de son exécution. Elle explique que la vente devant intervenir avant le 1er novembre 2019, la date de résiliation effective a été fixée au 15 novembre 2019 et l’indemnité prévue devait être versée à cette date, mais uniquement en cas de réalisation de la vente.

Elle affirme qu’il n’était pas prévu que la société Ecowater, donne congé de manière anticipée, au bailleur, la CPRN, et encore moins avant toute réalisation de la vente et versement de l’indemnité transactionnelle.

Elle indique que la société Ecowater a décidé, de sa propre initiative et de manière fautive, de régulariser un nouveau bail commercial avec la société SCI QS AURORE, le 21 octobre 2019, date à laquelle la vente portant sur l’immeuble de la CPRN n’était pas réalisée, et la date butoir de vente prévue au protocole, à savoir le 1er novembre 2019, n’était même pas échue. Elle soutient que la signature de ce nouveau bail a contraint la SCCV Le Ventôse, de bonne volonté, à accepter en cas de de réalisation de la condition d’achat prévue au protocole, de prendre en charge le double loyer résultant de la seule initiative de la société Ecowater.

Elle ajoute enfin que la vente avec la SCCV Le Ventôse n’ayant jamais eu lieu, le délai de réalisation de la promesse de vente n’ayant pas été prorogé, la demanderesse ne peut prétendre au règlement de l’indemnité prévue par le protocole signé le 1er août 2019. Elle considère que la situation dont se prévaut la société Ecowater n’est que la conséquence de ses propres décisions, et que la SCCV Le Ventôse ne saurait voir sa responsabilité engagée.

*

Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2048 du même code dispose que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Selon l’article 2049 dudit code, les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

L’article 2052 du même code précise que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il est constant que la conclusion d’une transaction sous condition suspensive est pleinement valable (Cass. 3e civ. 26 mars 2003, n°01-02.410) et que le juge peut refuser de rendre la transaction exécutoire lorsque la condition est défaillante (Cass. 1re civ., 10 sept. 2014, n° 13-11.843).

Il est par ailleurs de droit qu’il incombe au débiteur d’une obligation de moyens renforcée de rapporter la preuve de ce qu’il a mis en œuvre tous les moyens pour atteindre le résultat prévu pour se dégager de toute responsabilité.

En l’espèce, le protocole d’accord conclu le 1er août 2019 entre les parties stipule que :

« CONDITION PREALABLE

Le présent protocole est soumis à la condition essentielle de l’acquisition par la SCCV de l’ensemble immobilier lui donnant qualité de Nouveau Bailleur aux lieu et place de la CPRN.

[…]

INDEMNITES DE RESILIATION

Montant de l’indemnité

En contrepartie de l’accord du preneur pour la résiliation du bail, le nouveau bailleur s’engage à indemniser le Preneur, qui l’accepte, comme suit :

L’Indemnité étant destiné à indemniser le Preneur des coûts résultant pour lui de la résiliation du bail, le bailleur s’engage dans ce cadre à participer au financement des travaux d’aménagement du Preneur dans les nouveaux locaux et de tous les frais engagés dans le cadre de son déménagement, et de compenser les préjudices de toutes natures entraînés par la résiliation anticipée du Bail à hauteur de la somme forfaitaire de CENT MILLE EUROS (100.000€).

[…]

ENGAGEMENTS DU NOUVEAU BAILLEUR AU TITRE DE LA PROMESSE DE VENTE

Le Nouveau Bailleur s’engage à faire ses meilleurs efforts pour procéder à la réalisation de la vente objet de la Promesse avant le 1er novembre 2019, cet engagement constituant une obligation de moyens renforcés.

Il tiendra le Preneur régulièrement informé de l’avancée de la réitération de la vente. En particulier, le Nouveau Bailleur s’engage à informer le Preneur de tout avenant à la Promesse de Vente et notifiera au Preneur au moins cinq (5) jours ouvrés à l’avance de la réitération de la vente objet de la Promesse de Vente. »

Le protocole transactionnel du 1er août 2019 est donc soumis à la condition de l’acquisition par la SCCV Le Ventôse de l’ensemble immobilier Le Ventôse. Cette condition expressément formulée dans le protocole est claire, précise et exclusive de toute interprétation.

Il n’est pas contesté que la vente de l’ensemble immobilier Le Ventôse de la CPRN à la SCCV Le Ventôse n’est jamais intervenue et que la CPRN a finalement vendu l’immeuble à la société IMMOCADE en octobre 2020.

Pour autant, il résulte des éléments du dossier que la défenderesse qui supporte la charge de la preuve de ce qu’elle a rempli l’obligation de moyens renforcée lui incombant aux termes du protocole consistant à tout mettre en œuvre pour la réalisation de la condition tenant à la vente de l’immeuble, n’apporte aucune explication quant aux raisons de l’échec de la vente prévue à la SCCV Le Ventôse, ni ne produit aucune pièce caractérisant les efforts mis en œuvre auprès de la CPRN pour aboutir à la vente.

La demanderesse établit, quant à elle, qu’elle a recherché de nouveau locaux afin de libérer l’immeuble de toute occupation, tel que demandé par la SCCV Le Ventôse, en contrepartie de l’indemnité compensatrice de 100.000 euros promise par celle-ci, et qu’elle a fait délivrer un congé à la CPRN sur son conseil.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la société Ecowater et la société SCCV Le Ventôse sera condamnée à lui régler la somme de 100.000 euros.

II – Sur la demande de condamnation formulé par la société Ecowater au paiement des loyers entre le 15 novembre 2019 et le 30 juin 2020

La société Ecowater sollicite que la SCCV Le Ventôse soit condamnée à lui rembourser les sommes acquittées à la CPRN entre 15 novembre 2019 et le 30 juin 2020, qui constituent un double loyer, à hauteur de 47.493,10 euros.

Elle rappelle que la date du 15 novembre 2019 prévue au protocole signé le 1er août 2019 comme date butoir pour la vente de l’immeuble a été entièrement déterminée par la SCCV Le Ventôse en fonction de ses propres projets. Elle soutient que le règlement de ce double loyer n’est aucunement subordonné à l’effectivité de la signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble Le Ventôse, et qu’il s’agit en réalité d’une conséquence de la mauvaise foi de la SCCV Le Ventôse dans l’exécution du protocole transactionnel. Elle ajoute que l’obligation d’avoir à prendre en charge le loyer dû par la société Ecowater à la CPRN après le 15 novembre 2019 est confirmée dans le courriel de Monsieur [K], président de la société [J] 1er qui gère la SCCV Le Ventôse, en date du 24 avril 2020, avec pour seule réserve une éventuelle franchise de loyer accordée par le nouveau bailleur en raison de la crise sanitaire, ce qui n’a pas été le cas.

Elle considère qu’elle n’avait d’autres options que de donner son congé six mois l’avance à la CPRN conformément aux dispositions du code de commerce et à la demande de la défenderesse résultant de son courrier du 4 novembre 2019, qui confirmait que le projet d’achat de l’immeuble était toujours d’actualité.

La SCCV Le Ventôse conclut au débouté de cette demande rappelant que le bail conclu entre la CPRN et la société Ecowater était en cours de tacite reconduction depuis le 1er novembre 2018 et que le délai de préavis prévu à l’article L.145-9 du code de commerce peut être supprimé en cas d’accord des parties, ce qui était prévu dans le cadre de la résiliation amiable anticipée entre la société Ecowater et la SCCV Le Ventôse en qualité de nouveau bailleur, évitant ainsi tout éventuel double loyer. Elle fait grief à la demanderesse d’avoir de sa propre initiative signé un nouveau bail commercial avec la société SCI QS AURORE, se retrouvant, de son propre chef, redevable d’un double loyer entre le 15 novembre 2019 et le 30 juin 2020. Selon elle, tant son courrier du 4 novembre 2019, que le courriel du 24 avril 2020 démontrent qu’elle n’était pas opposée à la prise en charge du double loyer litigieux, mais à condition de la réalisation de la condition stipulée au protocole consistant en l’acquisition de l’immeuble vendu par la CPRN, laquelle n’a pas été réalisée.

*

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1376 du code civil, l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

Il est constant que l’omission des formalités exigées par l’article 1376 du code civil est sans influence sur la validité de l’obligation elle-même. En revanche, la reconnaissance de dette qui ne satisfait pas aux exigences de l’article 1376 du code civil, faute de mention manuscrite en chiffres de la somme due, ne constitue qu’un commencement de preuve par d’une part, du montant, en principal, de la dette litigieuse, d’autre part, de la souscription d’un engagement de la rembourser.

En l’espèce, le protocole transactionnel du 1er août 2019 ne mentionne aucun paiement de loyers dus par la société Ecowater qui serait pris en charge par la SCCV Le Ventôse. Seule l’indemnité transactionnelle était prévue afin de « compenser les préjudices de toutes natures entraînés par la résiliation anticipée du Bail ».

Par courrier en date du 4 novembre 2019, la SCCV Le Ventôse a indiqué à la société Ecowater que l’acte authentique de vente ne serait pas signé avant le 15 novembre 2019. Elle lui a confirmé « son accord pour la dédommager de ce double loyer (et des charges y afférant) », « ce montant venant s’ajouter à l’indemnité forfaitaire de cent mille euros prévue ». Elle l’a invitée par ailleurs à régulariser sa situation avec la CPRN afin de mettre un terme au bail en cours. La société Ecowater a consécutivement fait délivrer à la bailleresse un congé par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2019, à effet du 30 juin 2020.

Il résulte certes de la lettre du 4 novembre 2019 de la SCCV Le Ventôse qu’elle s’est engagée à rembourser le double loyer sous condition de la mise en œuvre du protocole transactionnel :

« Nous faisons suite à votre lettre par laquelle vous nous informez de votre prochain départ des locaux que vous occupez et de votre préoccupation concernant les charges correspondant au loyer actuel qui viendraient s’ajouter à votre nouveau bail.

Nous ne serons pas en mesure d’être titrés sur l’immeuble avant la libération des lieux que vous prévoyez d’ici à la fin novembre. Cependant, nous vous confirmons notre accord pour vous dédommager de ce double loyer (et des charges y afférents) lors de la mise en œuvre du protocole de résiliation amiable que nous avons signé. Le montant venant s’ajouter à l’indemnité forfaitaire de Cent mille euros prévue.

Toutefois, il nous semble opportun que vous régularisiez dès à présent la situation avec le CPRN en lui notifiant – par voie d’huissier – votre congé pour le 30 juin 2020, première date utile pour respecter le préavis de 6 mois, fin de trimestre civil. ».

Mais, le courriel de la SCCV Le Ventôse en date du 24 avril 2020 à la société Ecowater réitère l’engagement de rembourser le double loyer sans référence à la condition de mise en œuvre du protocole signé le 1er août 2019, comme suit :

« Cher Monsieur,

A la suite de la consultation de nos associés, je suis en mesure de vous confirmer les points suivants :

1/ la prise en charge par la SCCV Le Ventôse du loyer portant sur les locaux objet du bail commercial – actuellement réglés par la société Ecowater à la CPRN – sur la période courant du 15 novembre 2019 au 30 juin 2020, soit la somme de 47.493,10 euros TTC sous réserve du report ou de l’annulation des loyers actuellement accordé en raison de l’état d’urgence sanitaire.

2/ la garantie de versement à la société Ecowater de la somme de 100.000 euros dans les délais suivants :

Si la signature a lieu avant le 30 juin 2020 : dans les dix jours de la signature de l’acte authentique de vente, et au plus tard le 30 juin 2020,Dans les autres cas (signature postérieure au 30 juin 2020) dans les dix jours de la signature de l’acte authentique de vente).Je vous précise que la vente devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2020.»

Si le courriel du 24 avril 2020 omet de mentionner la somme en lettres, il constitue néanmoins un commencement de preuve par écrit de l’engagement souscrit par la SCCV Le Ventôse au profit de la société Ecowater concernant la prise en charge du loyer dû par la société Ecowater à la CPRN.

Il appartient dès lors à la société Ecowater qui en réclame l’exécution de compléter ce commencement de preuve tant en ce qui concerne l’obligation de rembourser que le montant de la somme due, par des éléments extrinsèques à celui-ci.

A cet égard, la lettre antérieure du 4 novembre 2019 émanant de la SCCV Le Ventôse corrobore sa volonté claire et précise exclusive de toute interprétation de prendre en charge ce double loyer avec les charges afférentes pour la période du 15 novembre 2019 au 30 juin 2020 et le montant dû résulte incontestablement des avis d’échéance et quittances produits pas la demanderesse pour un montant total de 47.493,10 euros, dont le quantum n’est d’ailleurs pas discuté. En outre, au vu des quittances de loyer et avis d’échéances versés aux débats par la demanderesse pour la période du 15 novembre 2019 au 30 juin 2020 permet de constater que la somme totale des loyers et charges afférentes correspond à la somme totale de 47.493,10 euros TTC.

La société Ecowater justifie une créance liquide, certaine et exigible de 47.493,10 euros TTC à l’encontre de la SCCV Le Ventôse.

En conséquence, la SCCV Le Ventôse sera condamnée à rembourser à la société Ecowater la somme de 47.493,10 euros au titre du loyer payé à la CPRN entre le 15 novembre 2019 et le 30 juin 2020.

III – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCCV Le Ventôse, succombant pour le tout, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances justifient de ne pas laisser à la charge de la société Ecowater la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Une somme de 3.000 euros lui sera en conséquence allouée que la SCCV Le Ventôse sera condamnée à lui régler en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV Le Ventôse à payer à la société Ecowater Systems France la somme de 100.000 euros correspondant au montant de l’indemnité forfaitaire compensatoire prévue aux termes du protocole transactionnel et la somme de 47.493,10 euros TTC correspondant au montant des loyers versés à la Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires entre le 15 novembre 2019 et le 30 juin 2020,

CONDAMNE la SCCV Le Ventôse aux dépens,

CONDAMNE la SCCV Le Ventôse à verser à la société Ecowater Systems France la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,