1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC + 1 CCFE M^e DUTERTRE + 1 CCFE et 1 CCC SERRADJ + 1 CCC M^e BERTHELOT + 1 CCC Me [V] + 1 CCC M^e BOCQUET HENTZIEN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 12 FEVRIER 2026

[O] [U]

c/

Compagnie d’assurance AXA ASSURANCES, [Z] [Q], [G], [N] [S] épouse [Q], [D] [H]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00045 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-P6OZ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 15 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Philippe DUTERTRE de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

ET :

Compagnie d’assurance AXA ASSURANCES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [G], [N] [S] épouse [Q]

née le 09 Novembre 1974 à

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [D] [H]

[Adresse 5]

[Localité 4] ITALIE

représentée par M^e Stein SERRADJ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre 2025, prorogée au 12 Février 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [U] est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], qu’il a acquis pour le proposer en location saisonnière. Madame [D] [H] est propriétaire dans le même immeuble de l’appartement situé au 1er étage, au-dessus de l’appartement de celui-ci.

L’appartement de Monsieur [O] [U] a été victime d’un dégât des eaux le 14 juillet 2023, au niveau du salon, à la suite duquel une recherche de fuite a été entreprise pour identifier l’origine des désordres. Cette recherche a mis en évidence une fuite au niveau de la douche de l’appartement de Madame [D] [H], due à un défaut d’étanchéité périphérique de la douche.

Suivant acte de commissaire de justice transmis à l’entité requise en Italie le 29 novembre 2024, Monsieur [O] [U] a fait assigner Madame [D] [H] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de la voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 12.386,80 € à titre de provision sur la perte de chance subie par le requérant de louer son appartement en raison d’un dégât des eaux provenant de l’appartement appartenant à la requise.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/45 et initialement appelée à l’audience de référé du 15 janvier 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 24 et 26 décembre 2024, Madame [D] [H] a dénoncé cette procédure à son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, et à Monsieur [Z] [Q] qui occupait l’appartement au moment de la survenance du dégât des eaux, et les a assignés devant le juge des référés aux fins de voir ordonner la jonction des deux instances et que les échanges entre les parties soient réalisés à leur contradictoire.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 24/2111 et initialement appelée à l’audience de référé du 5 février 2025, date à laquelle la jonction avec l’affaire principale a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée dans la perspective d’une nouvelle mise en cause.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, Monsieur [Z] [Q] a dénoncé ces procédures, ainsi que les conclusions et pièces déjà échangées, à Madame [G] [N] [S] épouse [Q], qui occupait seule lmes lieux au moment du dégât des eaux, et l’a assignée devant le juge des référés aux fins de voir ordonner la jonction des instances et sa mise en cause, dès lors qu’elle est susceptible d’engager sa responsabilité et de devoir le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/815 et initialement appelée à l’audience de référé du 4 juin 2025, date à laquelle la jonction avec l’affaire principale a été ordonnée et le renvoi a été ordonné.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience de référé du 15 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [O] [U] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1240 et 1241 du code civil, de :

— juger que le juge peut accorder une provision dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable,

— juger que l’appartement de Monsieur [O] [U] a subi un dégât des eaux le 14 juillet 2023,

— juger que ce dégât des eaux a causé de nombreux désordres rendant l’appartement inhabitable,

— juger que les différentes expertises amiables réalisées ont permis de déterminer l’origine des désordres, ceux-ci provenant de l’appartement de Madame [D] [H], situé au-dessus,

— juger que l’origine des désordres ne fait donc pas l’objet de contestation,

— juger que les réparations n’ont toujours pas eu lieu de sorte qu’aucune remise en état ne peut intervenir,

— juger que Monsieur [O] [U] est dans l’incapacité de louer son appartement depuis plus d’un an,

— juger que cette situation cause à Monsieur [O] [U] un préjudice financier important,

Par conséquent,

— condamner Madame [D] [H] au paiement de la somme de 24.199,10 € à titre de provision sur la perte de chance de Monsieur [O] [U] de louer son logement, somme à parfaire jusqu’à la remise en état de l’appartement,

En tout état de cause,

— condamner Madame [D] [H] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il expose qu’il ne peut plus louer de manière saisonnière son appartement depuis le dégât des eaux l’ayant affecté, lui causant une importante perte de revenus, et que le préjudice perdure à ce jour, les causes du sinistre n’ayant toujours pas été réparées. Il reproche à Madame [D] [H] de ne pas entretenir correctement son bien qu’elle donne en location, alors que tous les rapports d’expertise diligentés sont unanimes sur les causes des désordres, qui affectent non seulement les parties privatives mais également les parties communes, et que les remises en état qu’il a entreprises pour tenter de relouer son appartement ont été dégradées par de nouvelles coulées d’eau se produisant dès que l’appartement du dessus est occupé. Il s’estime en conséquence bien fondé à solliciter l’indemnisation de la perte de chance de louer son appartement, qui s’élève à ce jour à la somme de 24.199,10 €.

En réponse aux conclusions de la SA AXA FRANCE IARD, assureur de Madame [D] [H], il relève qu’il est indifférent d’identifier précisément la personne à l’origine des désordres, dont la cause a été établie et non contestée, et que son assurée lui doit réparation en sa qualité de propriétaire, quitte à ce que celle-ci se retourne contre ses locataires. Il soutient qu’il importe peu que le syndicat des copropriétaires n’ait pas été appelé en la cause, sa responsabilité n’étant pas recherchée puisque le syndicat des copropriétaires n’est pas à l’origine des désordres, qu’il subit lui-même. Concernant son préjudice financier, s’il reconnaît ne pas louer son appartement chaque jour de chaque mois, il relève qu’il n’avait aucune difficulté à louer son appartement du fait de sa situation à [Localité 6] dans le quartier du Suquet.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [D] [H] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 220, 1240 et 1241 du code civil, de :

— débouter Monsieur [Q] et Madame [S] épouse [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater que le sinistre a pris naissance durant le temps d’occupation du logement situé au 1er étage de l’immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 7] par Monsieur [Z] [Q] ou les membres de sa famille,

— constater que Madame [H] a ratifié un constat de dégât des eaux en qualité de propriétaire non occupant avec Monsieur [U], et a régulièrement déclaré ce sinistre à sa compagnie d’assurance,

— constater que la compagnie AXA, assureur en qualité de propriétaire non occupant de Madame [D] [H] n’a pas à ce stade couvert les demandes de Monsieur [U],

— constater que Madame [H] s’en rapporte à justice sur le quantum du préjudice allégué, les pièces produites paraissant toutefois très insuffisantes pour évaluer le préjudice allégué,

— condamner Monsieur [Z] [Q], Madame [S] épouse [Q] et la compagnie d’assurance AXA à relever garantir Madame [H] de l’ensemble des sommes qui pourraient être mis à sa charge dans le cadre de la présente procédure,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [Q], Madame [S] épouse [Q] et la compagnie d’assurance AXA à payer à Madame [H] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Elle indique qu’elle a loué son appartement en 2019 pour une durée de deux mois à Monsieur [Z] [Q], pour lui rendre service, que celui-ci s’est néanmoins maintenu dans les lieux, tout en suspendant le paiement des loyers, jusqu’au moment où elle a pu obtenir son expulsion, qui est intervenue le 24 avril 2024. Elle précise qu’elle n’a pas pu accéder à son appartement jusqu’à ce moment, qu’elle a été avisée par son voisin de l’existence d’un dégât des eaux causé à l’appartement inférieur et qu’elle a régulièrement déclaré le sinistre à son assureur. Elle souligne qu’il résulte des constatations faites à la suite du dégât des eaux qu’il s’est produit pendant l’occupation de l’appartement par Monsieur [Z] [Q] et que sa responsabilité dans le sinistre est pleinement engagée, puisque les occupants des lieux ont continué à utiliser la douche, en dépit d’un espace entre le bac et le mur qui avait été grossièrement colmaté. Elle estime qu’il doit en conséquence la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Madame [D] [H] souligne que le sinistre aurait pu être réglé très simplement et ne pas être à l’origine de désordres d’une telle ampleur si elle avait été avisée en temps utile. Elle rappelle que le sinistre n’a pas seulement causé des dommages à son appartement et à l’appartement sous-jacent de Monsieur [O] [U], mais que deux poutres soutenant le plancher ont également été endommagées et doivent être remplacées ; elle précise que les travaux de reprise sont en cours, que la salle d’eau de son appartement a été déposée de même que le plafond de l’appartement du demandeur et que l’engagement de la présente procédure semble résulter de l’absence de suite donnée par son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, aux demandes d’indemnisation formées par Monsieur [O] [U]. Elle demande donc à être relevée et garantie des demandes formées à son encontre par son assureur et par Monsieur [Z] [Q]. Concernant le chiffrage de la demande indemnitaire, elle observe qu’il n’est pas établi que le rendement locatif effectué pendant la saison 2022/2023 soit le résultat d’une activité de location saisonnière pérenne, ni que l’appartement soit loué en dehors de la période estivale.

En réponse aux écritures de Monsieur [Z] [Q] et de Madame [G] [N] [S] épouse [Q], Madame [D] [H] soutient que ni l’un ni l’autre ne peut s’exonérer de sa responsabilité, d’autant plus que la douche de l’appartement a continué à être utilisée tout au long de l’année 2023 alors que la cause du dégât des eaux avait été identifiée. Elle note que Monsieur [Z] [Q] ne justifie pas de la date à laquelle il a résilié l’assurance habitation qu’il avait souscrite et que Madame [G] [N] [S] épouse [Q] n’a pas justifié avoir souscrit la moindre assurance pour les locaux qu’elle occupait, ni avoir entrepris la moindre démarche pour mettre un terme aux dégâts. Elle soutient que les époux restent tenus solidairement en application de l’article 220 du code civil, nonobstant le départ des lieux de l’époux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, la SA AXA FRANCE IARD demande au juge des référés, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile, 1735, 1240 et suivants du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL

— constater l’existence de contestations sérieuses relatives tant à l’origine du sinistre qu’aux responsabilités encourues et au quantum du préjudice,

— dire et juger qu’en l’absence d’expertise judiciaire contradictoire, aucune provision ne peut être allouée,

— en conséquence, débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Mme [H] de son appel en garantie formé contre la compagnie d’assurance AXA,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible la compagnie AXA devait être condamnée à garantir Mme [H],

— dire et juger que M. [Q] et/ou Mme [S] devront relever et garantir Mme [H] et son assureur AXA de l’intégralité des condamnations éventuellement prononcées, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— rejeter toute demande de condamnation à l’encontre de la compagnie d’assurance AXA,

— condamner toute partie succombante à payer à la compagnie d’assurance AXA une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assureur de la propriétaire de l’appartement litigieux fait valoir qu’il y a une pluralité d’acteurs potentiellement concernés et une incertitude manifeste sur les causes exactes du sinistre et les responsabilités, le sinistre n’étant pas limité aux seuls rapports locatifs mais touchant également la structure de l’immeuble. Il soutient qu’il en résulte une contestation sérieuse quant à l’origine exacte du sinistre (défaut d’entretien locatif, usage négligent de l’appartement, vétusté des équipements, atteinte structurelle), quant aux responsabilités encourues (occupant, ex-occupante, bailleur, copropriété) et à l’étendue du préjudice invoqué par Monsieur [O] [U], dont la réalité et le quantum sont débattus (activité locative saisonnière incertaine, pièces justificatives insuffisantes). Il relève en outre que le syndicat des copropriétaires n’a pas été attrait à l’instance, qu’il est responsable de l’entretien et de la conservation des parties communes et que son absence de mise en cause suffit à caractériser une contestation sérieuse quant à l’imputabilité des désordres empêchant le juge des référés d’allouer une quelconque provision. Il note qu’aucune expertise judiciaire n’a été diligentée et que les expertises amiables produites n’ont pas de valeur probante à son égard. Il soutient que son assurée, résidant en Italie, n’avait ni la garde matérielle des lieux, ni la maîtrise des installations, ni la possibilité de procéder aux réparations nécessaires, qu’elle n’a pas été avisée en temps utile de la défaillance de la douche et que sa responsabilité ne saurait être engagée, le sinistre ne résultant que de l’usage négligent de l’appartement par l’occupant sans titre.

Enfin, la SA AXA FRANCE IARD soutient que le préjudice de jouissance allégué par le demandeur est contestable, la preuve de la réalité des loyers prétendument perdus n’étant pas rapportée et l’activité de location saisonnière revendiquée présentant par nature un caractère aléatoire et irrégulier. Elle souligne que le retard dans la réhabilitation du logement du demandeur ne peut être imputé à une quelconque inertie de son assurée, mais à des contraintes techniques et structurelles des réparations entreprises par le syndicat des copropriétaires, dont ni Madame [D] [H] ni son assureur ne sauraient répondre.

A titre subsidiaire, la SA AXA FRANCE IARD soutient que l’entière responsabilité du sinistre incombe aux occupants de l’appartement, et non pas à celle de son assurée, et que les époux [Q] devront les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [Z] [Q] demande au juge des référés, au visa des articles 66 et 331 du code de procédure civile, 1240 et 1241, 1353 et 1751 du code civil et 37 de la loi N° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, de :

A TITRE LIMINAIRE,

— ordonner la jonction de la présente affaire portant le numéro RG N°25/00045 avec celle diligentée par Monsieur [Z] [Q] à l’encontre de Madame [G] [N] [Q], née [S] par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse et portant le numéro RG N° N°25/00815,

A TITRE PRINCIPAL,

— mettre hors de cause Monsieur [Z] [Q] qui, au jour du sinistre (14 juillet 2023) avait quitté les lieux depuis plus de 4 mois (6 mars 2023) et n’a été avisé du présent sinistre pour la première fois lors de sa mise en cause dans le cadre de la présente procédure,

— débouter Madame [D] [H] et son assureur la Société AXA France IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [Z] [Q],

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— débouter Madame [D] [H], qui ne démontre ni la responsabilité de Monsieur [Z] [Q] dans la réalisation du dégât des eaux, ni sa responsabilité dans la réalisation du préjudice de jouissance allégué par Monsieur [U], de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [Z] [Q],

— débouter Madame [D] [H] qui demeure seule responsable du sinistre occasionné à Monsieur [U] et qui ne peut valablement se prévaloir de sa propre turpitude, faute pour elle d’avoir personnellement fait changer le joint d’étanchéité défectueux, afin de mettre un terme définitif audit sinistre et à défaut d’en avoir avisé l’occupante des lieux, afin de lui permettre de faire le nécessaire, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— débouter la Société AXA France IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Madame [D] [H], en l’état de l’existence d’une contestation sérieuse qui ne relève pas de la compétence du juge des référés, de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si par impossible la Juridiction de Céans devait faire droit à la demande de Madame [H], il conviendrait pour l’administration d’une bonne justice de :

— débouter Madame [G] [N] [S] qui, en vertu de la cotitularité du bail ne peut valablement solliciter sa mise hors de cause, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [G] [N] [S], es-qualité de seule occupante des lieux litigieux au jour du sinistre, à relever et garantir Monsieur [Z] [Q] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— condamner Madame [D] [H] ou tout succombant, en application de l’article 37 de la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique à payer à Maître [B] [V] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’il a bénéficié d’un bail verbal de la part de Madame [D] [H] en octobre 2019, que dans le cadre de la procédure de divorce engagée en octobre 2022, la jouissance du logement familial a été attribué à son épouse, qu’il a définitivement quitté l’appartement le 6 mars 2023, que congé a été donné à sa bailleresse par courrier RAR en date du 2 mai 2023 et qu’il a résilié en l’état l’assurance habitation qu’il avait souscrite. Il précise que son épouse n’est néanmoins maintenue dans les lieux sans jamais s’acquitter du moindre loyer, jusqu’à son expulsion le 26 avril 2024. Il indique avoir été condamné au paiement de l’arriéré locatif mais avoir bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel. Il souligne que Madame [G] [N] [S] épouse [Q] était seule occupante des lieux au moment du sinistre et qu’il est donc bien fondé à l’appeler en garantie.

Il soutient que la demande de provision formée par le demandeur principal et que les demandes de relevé et garantie formées par Madame [D] [H] se heurtent à des contestations sérieuses, dès lors qu’aucune faute n’est démontrée à son encontre, que la propriétaire de l’appartement ne justifie ni de l’origine du désordre ni de son imputabilité et qu’elle ne l’a pas non plus informé du sinistre dont il ignorait l’existence. Il rappelle que son épouse était depuis l’origine cotitulaire du bail verbal conclu avec la bailleresse et qu’il ne peut pas lui être fait grief d’avoir continuer à utiliser la douche défectueuse ni d’avoir résilié son assurance habitation puisqu’il ne résidait plus dans les lieux. Il estime que l’entière responsabilité du sinistre incombe à la propriétaire du logement, qui n’a entrepris aucune réparation pendant plus d’un an.

A titre subsidiaire, il reproche à Madame [G] [N] [S] épouse [Q], qui s’est maintenue dans les lieux, de ne pas l’avoir informé du sinistre dont elle avait parfaitement connaissance pour avoir été conviée à l’expertise amiable ; il fait valoir qu’il incombait à cette dernière de souscrire une assurance habitation, qu’elle était tenue d’entretenir le bien qu’elle occupait et qu’elle ne peut pas s’exonérer de ses obligations contractuelles nées antérieurement à l’ordonnance de non-conciliation, en vertu de la cotitularité du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 août 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [G] [N] [S] épouse [Q] demande au juge des référés de :

— mettre hors de cause Madame [G] [S] épouse [Q],

Par conséquent,

— débouter Monsieur [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [S],

— condamner Monsieur [Q] au paiement d’une somme de 1.500 € au bénéfice de Mme [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que les époux et leurs enfants résidaient de manière habituelle en Russie, que son époux est rentré en France en janvier 2020 et qu’elle ne l’y a rejoint avec les enfants qu’en juillet 2022. Elle relève que la procédure d’expulsion qui était en cours au jour de l’ordonnance de non-conciliation n’a été introduite qu’à l’égard de son époux, qui résidait alors seul dans l’appartement et que ce n’est que postérieurement à l’attribution de la jouissance de ce logement par le juge aux affaires familiales que la procédure d’expulsion a également été mise en oeuvre à son encontre. Elle souligne que son époux a résilié les contrats souscrits pour l’occupation du bien, y compris l’abonnement électrique, à son départ des lieux en mars 2023, et qu’il convient qu’il produise les attestations d’assurance habitation dès lors que le dégât des eaux est ancien et remonte vraisemblablement bien avant son arrivée dans les lieux, elle-même n’en ayant été informée qu’en septembre 2023 lors de la recherche de fuite. Elle précise qu’elle a laissé un libre accès à l’appartement à la propriétaire et à son plombier, ainsi qu’aux réunions d’expertises amiables. Elle sollicite sa mise hors de cause, soutenant que Monsieur [Z] [Q] était le seul interlocuteur de la propriétaire et occupant officiel de l’appartement, qu’elle ignorait l’existence de la fuite d’origine ancienne et engageant la structure de l’immeuble, qu’elle a toujours laissé un libre accès à l’appartement et qu’elle ne saurait être tenue pour responsable de la lenteur des travaux de reprise alors qu’elle a définitivement quitté les lieux en avril 2024. Elle note que seul Monsieur [Z] [Q] forme des demandes à son encontre, dont il devra être débouté.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction des instances, cette jonction ayant déjà été ordonnée lors des précédents appels des affaires.

Il sera également relevé que les demandes des parties tendant à voir « constater que… » ou « juger que… » telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile : il n’y aura donc pas lieu de les reprendre ni de les écarter dans le dispositif de la présente ordonnance.

1/ Sur les demandes principales formées par Monsieur [O] [U] à l’encontre de Madame [D] [H]

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l’on a sous sa garde.

Monsieur [O] [U] produit au soutien de sa demande provisionnelle :

le constat amiable de dégât des eaux régularisé avec Madame [D] [H] les 19 octobre et 6 novembre 2023, dont il ressort notamment que l’origine du sinistre, survenu en juillet 2023, a été identifié (fuite de la douche ) et que la cause des désordres n’était toujours pas réparée à ce jour,le rapport d’expertise dégât des eaux établi par le cabinet Polyexpert le 20 septembre 2023, rappelant les causes du sinistre (infiltration par joints d’étanchéité périphérique du bac de douche, suite à un manque d’entretien) et indiquant que le logement du demandeur n’a pas pu être loué en l’état (annulation de réservations),le rapport de Stelliant Expertise en date du 26 février 2024, établi après expertise tenue en présence de l’assuré, Monsieur [O] [U], de Madame [G] [N] [S] épouse [Q], du syndic et du conseil de Madame [D] [H], rappelant l’origine du sinistre (rupture en point bas de l’étanchéité de la paroi de douche dans l’appartement du 1er étage), constatant la mise en oeuvre d’un joint d’étanchéité du bac de douche qui n’a pas été réalisé selon les règles de l’art et l’absence de suppression de la cause du sinistre, et l’impossibilité, depuis la survenance du sinistre, de louer l’appartement du rez-de-chaussée ; il ressort de ce rapport que la perte de loyers est indemnisée à hauteur de 2.325,03 € et que les frais et pertes de loyers non garantis ont été évalués à 8.776,62 €,le rapport de Stelliant Expertise en date du 20 juin 2024, indiquant que « le sinistre est la conséquence d’un défaut d’étanchéité généralisé de la douche », que la cause n’est toujours pas supprimée, que l’appartement du dessous ne peut pas être loué (importante dégradation des plafonds et murs, difficulté d’ouverture de la porte palière, gonflée) et estimant à cette date les frais et pertes de loyers non garantis ont été évalués à 12.721,33 €,la mise en demeure adressée le 26 juin 2024 par son conseil à la SA AXA FRANCE IARD, sollicitant son indemnisation au titre de la perte de chance de pouvoir louer l’appartement,les réservations qui avaient été enregistrées pour l’appartement entre août 2022 et août 2023 et l’avis d’imposition sur les revenus 2022 de Monsieur [O] [U], dont l’activité est la location de logements.

Madame [D] [H] produit également, outre des échanges de courriers avec Monsieur [Z] [Q] concernant la location de l’appartement  :

le jugement du tribunal de proximité de Cannes en date du 28 juillet 2023 prononçant la résiliation du bail verbal, la condamnation de Monsieur [Z] [Q] au paiement d’un arriéré de loyers de 7.500 € et l’expulsion de ce dernier,le procès-verbal d’expulsion en date du 24 avril 2024, permettant d’apercevoir le joint de silicone grossier apposé le long du bac de douche,un procès-verbal de constat dressé le 20 novembre 2024, à la demande de la SRL SRJ RENOV en charge des travaux de renforcement du plancher entre les appartements [U] et [H] à la suite du dégât des eaux ayant endommagé les poutres structurelles du plancher/plafond entre les deux appartements, constatant l’état dégradé des boisures du plancher, l’affaissement visible du plancher et le fait que des découpes ont été réalisées dans ces boisures afin de modifier l’évacuation de la salle de bains du premier étage (travaux datant de plus de 20 ans),le devis de la SARL SRJ RENOV en date du 20 mai 2024 concernant le confortement du plancher et la réparation des cloisons et faux-plafonds endommagées, d’un montant de 16.679,85 € TTC, ainsi que le dossier décrivant les travaux de confortement à entreprendre, établi le 10 mai 2024 par le bureau d’études IBF.

Est également produit par Madame [G] [N] [S] épouse [Q] le rapport de recherche de fuite établi en septembre 2023 par SRJ RENOV, constatant une rupture en point bas de l’étanchéité de la paroi de douche dans l’appartement de Madame [D] [H], nécessitant une vérification de l’intégrité des poutres en bois par un ingénieur structure et la réfection complète de l’étanchéité du bac de douche ; sont annexées à ce rapport des photographies du bac de douche mettant en évidence la présence d’un joint épais et grossier de silicone sur le contour du bac, « trahissant des soucis d’étanchéité probablement récurrents », et l’apparition d’écoulements d’eaux sur le plancher à la suite de tests d’aspersion de la paroi de douche.

Il ressort de toute évidence de ces éléments, qui ne sont pas contestés, que le sinistre affectant l’appartement du demandeur a pour cause le défaut d’étanchéité de la douche de l’appartement du dessus appartenant à Madame [D] [H] et que, du fait de leur ampleur et de l’absence de suppression de la cause du sinistre pendant plusieurs mois, les dommages en résultant rendent impossible toute occupation de l’appartement situé au rez-de-chaussée, et par voie de conséquence toute mise en location de cet appartement.

L’obligation d’indemnisation pesant sur Madame [D] [H], en sa qualité de propriétaire de l’appartement à l’origine du sinistre, n’est donc pas sérieusement contestable, quels que soient les recours qu’elle serait susceptible d’exercer à l’encontre de son assureur et des occupants de l’appartement. Il sera en outre noté que Madame [D] [H] a été informée de l’existence du sinistre survenu en juillet 2023 au moins depuis le mois de septembre ou octobre 2023, date de signature du constat amiable de dégât des eaux, que le bail était résilié à cette date et qu’elle n’a pas été empêchée d’accéder à l’appartement, ni les experts et entreprises missionnés, avant l’expulsion des occupants, de sorte que des travaux permettant de remédier aux infiltrations auraient pu être entrepris par la propriétaire des locaux, ne serait-ce qu’à titre conservatoire, dès cette période.

Le fait que l’appartement de Monsieur [O] [U] est affecté à la location saisonnière résulte des pièces versées par ce dernier (inscription à compter d’avril 2021 au répertoire des entreprises et des établissements au titre de la location de logements pour l’adresse [Adresse 6] à [Localité 6], déclaration de revenus de locations meublées pour 2022 à hauteur de la somme de 9.820 €, justificatifs de réservations), ce qui n’est pas sérieusement contesté.

Il est constant que Monsieur [O] [U] a été indemnisé par son assureur au titre de la perte locative des mois de juillet et août 2023 à hauteur de 2.280,87 €.

La perte locative subie du mois de septembre 2023 au mois d’août 2024 inclus a été estimé par Stelliant Expertise, lors de l’expertise amiable qui s’est déroulée au contradictoire de Madame [D] [H] et de son assureur, à la somme totale de 11.541,30 € (frais divers d’expertise exclus) en prenant pour base de calcul le montant des réservations effectives de l’année précédente, mois par mois, et en faisant en conséquence la distinction entre la période estivale et les autres périodes de location.

Sur la base de ces éléments, le montant non sérieusement contestable de l’indemnité due au demandeur au titre de sa perte de chance de louer l’appartement, pour la période de septembre 2023 à octobre 2025 inclus, sera estimée à titre provisionnel à la somme de 22.000 €.

Madame [D] [H] sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur [O] [U] une provision de 22.000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice locatif.

2/ Sur les demandes de garantie formées par Madame [D] [H] à l’encontre de son assureur

La SA AXA FRANCE IARD, qui soutient que la responsabilité de son assurée ne serait pas engagée de façon certaine, ne conteste toutefois pas lui devoir sa garantie à la suite du dégât des eaux survenu dans son appartement.

Elle sera en conséquence condamnée, à titre provisionnel, à relever et garantir son assurée de la condamnation provisionnelle mise à sa charge, peu important à cet égard que le syndicat des copropriétaires, lui-même victime dans les parties communes des conséquences de ce dégât des eaux, n’ait pas été attrait à la présente instance.

3/ Sur les demandes de garantie formées par Madame [D] [H] et la SA AXA FRANCE IARD à l’encontre des époux [Q]

Il sera relevé qu’aucun état des lieux, au moment de l’entrée de Monsieur [Z] [Q] dans l’appartement loué verbalement par Madame [D] [H], n’est produit par les parties.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats par Madame [D] [H] elle-même que l’état de l’appartement était relativement vétuste ou tout au mois qu’il n’avait pas fait l’objet de rénovations récentes, que le plancher de la salle de bain, qui avait fait l’objet d’une découpe pour en modifier l’évacuation, était affaissé au niveau de la douche, que la douche faisait manifestement l’objet de soucis d’étanchéité récurrents et qu’elle présentait un « défaut d’étanchéité généralisé ».

Il n’est donc pas établi dans ces circonstances que le défaut d’étanchéité constaté au niveau de la douche soit la seule conséquence d’un défaut d’entretien imputable aux locataires. Il sera au demeurant rappelé que le bail verbal a été résilié par jugement en date du 23 juillet 2023, soit concomitamment à la survenance du dégât des eaux, que Madame [D] [H] a été informée du dégât des eaux au moins depuis septembre ou octobre 2023 et qu’elle n’a nullement été empêchée d’accéder à l’appartement pour y réaliser des travaux conservatoires,

Les demandes de garantie formées par Madame [D] [H] et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, à l’encontre de Monsieur [Z] [Q] et de Madame [G] [N] [S] épouse [Q] se heurtent en conséquence à des contestations sérieuses.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

4/ Sur la demande de garantie formée par Monsieur [Z] [Q] à l’encontre de son épouse

Aucune condamnation n’ayant été prononcée à l’encontre de Monsieur [Z] [Q], sa demande de relevé et garantie formée à l’encontre de son épouse est sans objet.

5/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [D] [H] et la SA AXA FRANCE IARD, qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [D] [H] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de Monsieur [Z] [Q] et de Madame [G] [N] [S] épouse [Q].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [U] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA AXA FRANCE IARD sera également condamnée à verser à Madame [D] [H] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA AXA FRANCE IARD, partie succombante, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucune considération tirée de l’équité ne commande en l’espèce d’allouer une indemnité à Monsieur [Z] [Q] et à Madame [G] [N] [S] épouse [Q] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare Monsieur [O] [U] recevable et bien fondé en sa demande en paiement provisionnelle ;

Condamne Madame [D] [H] à payer à Monsieur [O] [U] une provision de 22.000 € au titre de sa perte de chance de louer son appartement, pour la période de septembre 2023 à octobre 2025 inclus ;

Condamne à titre provisionnel la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir son assurée, Madame [D] [H], sous réserve des franchises contractuelles éventuellement applicables, de la condamnation prononcée à son encontre ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes de garantie formées par Madame [D] [H] et par la SA AXA FRANCE IARD à l’encontre de Monsieur [Z] [Q] et de Madame [G] [N] [S] épouse [Q] ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de garantie formée par Monsieur [Z] [Q] à l’encontre de Madame [G] [N] [S] épouse [Q], qui est sans objet ;

Condamne Madame [D] [H] et la SA AXA FRANCE IARD in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [D] [H] à payer à Monsieur [O] [U] une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA AXA FRANCE IARD à payer à Madame [D] [H] une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [D] [H] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [Z] [Q] et de Madame [G] [N] [S] épouse [Q] ;

Déboute la SA AXA FRANCE IARD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [Z] [Q] et son conseil de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Déboute Madame [G] [N] [S] épouse [Q] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés