TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Julien BOUZERAND

Maître Christophe LEMAITRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Julien BOUZERAND

Maître Christophe LEMAITRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09149 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56WV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Julien BOUZERAND, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09149 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56WV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2004 à effet du 1er novembre 2004, M. [V] [C] stipulant représenter “l’indivision [C]” a donné à bail à Mme [T] [I] un appartement sis [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer de 430 euros outre 17 euros par mois de provision sur charges.

L’appartement donné à bail est situé au sein d’un immeuble ayant été la propriété indivise de M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K].

Le 18 janvier 2022, Mme [T] [I] a fait assigner M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’indécence du logement et ordonner la réalisation de travaux sous astreinte.

Par ordonnance rendue le 14 avril 2022, le juge des contentieux de la protection statuant comme juge des référés a :

— déclaré l’action de Mme [T] [I] à l’égard de M. [V] [C] recevable,

— ordonné à M. [V] [C] de faire exécuter les travaux nécessaires dans le logement de Mme [T] [I] sis [Adresse 4] (3ème étage, 1ère porte à gauche) :

pour assurer l’aération générale et permanente du logement de manière compatible avec les installations de gaz ou appareil de combustion éventuellement existants, pour assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures et en cas de remplacement des fenêtres des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil de réaliser des entrées permanentes d’air dans le bâti ou dans les maçonneries voisines des murs de façade, – autorisé Mme [T] [I] à suspendre le paiement du loyer mensuel à compter de la décision et jusqu’à la pleine réalisation des travaux sus listés,

— condamné M. [V] [C] à payer à Mme [T] [I] une provision de 1 000 euros à valoir sur dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— condamné M. [V] [C] à payer à Mme [T] [I] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— rejeté la demande de Mme [T] [I] de voir enjoint à M. [V] [C] de lui communiquer les quittances de loyers et la demande de provision de M. [V] [C] à l’égard de Mme [T] [I] comme excédant les pouvoirs du juge des référés,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [V] [C] aux dépens.

Par jugement rendu le 30 juin 2023, le tribunal de police du tribunal judiciaire de Paris a déclaré M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] coupables de l’infraction de non respect d’un réglement sanitaire départemental commise le 15 février 2022 et les a condamnés chacun à une amende de 400 euros. Statuant sur l’action civile, le tribunal de police a déclaré recevable la constitution de partie civile de Mme [T] [I] et a condamné solidairement M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de son préjudice de jouissance ainsi que la somme de 1 000 € au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale.

Selon exploit délivré le 23 août 2024, Mme [T] [I] a fait assigner M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater que le logement loué est toujours insalubre ; condamner M. [V] [C] sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires pour y remédier ; le condamner à l’indemniser de son trouble de jouissance et à lui remettre les quittances de loyer.

Le 16 septembre 2024, le Préfet de la région Ile-de-France a pris un arrêté d’insalubrité sur les parties communes de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] et a enjoint à M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] de réaliser dans les six mois les travaux de nature à y remédier.

Le 19 février 2025, M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] ont vendu l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à la société par actions simplifiées Clemium 9 Lourmel.

[Y] [C] est décédé le 17 octobre 2025.

A l’audience du 21 octobre 2025, le conseil de M. [V] [C], [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] a demandé le renvoi de l’affaire compte tenu du décès de [Y] [C], afin de mettre en cause ses héritiers.

Le conseil de Mme [T] [I] s’y est opposé, objectant que l’absence d’un des coindivisaires n’empêchait pas de retenir l’affaire et n’aurait que pour conséquence de lui rendre la décision inopposable.

Au regard de la durée de la procédure, l’affaire a été retenue.

Le juge des contentieux de la protection a rappelé que le prononcé d’une amende civile avait été mis dans les débats lors de l’audience de mise en état du 30 janvier 2025.

Mme [T] [I], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son action,

— constater que suite à l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection le 14 avril 2022, le logement loué est demeuré insalubre,

Par conséquent,

— condamner solidairement ou in solidum M. [V] [C], [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] à lui payer la somme de 28 949 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement ou in solidum M. [V] [C], [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] à lui remettre les quittances de loyer pour la période d’octobre 2004 à février 2021 sous astreinte de 200 euros par jour à partir d’une semaine à compter du prononcé de la décision à intervenir et se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— condamner solidairement ou in solidum M. [V] [C], [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant de l’abus du droit d’agir en défense de M. [V] [C] ;

— condamner solidairement ou in solidum M. [V] [C], [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle forme ses demandes au visa de l’article 1240 du code civil, de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, des articles L131-1 et 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle fait grief aux propriétaires de n’avoir procédé à aucun travaux de remise en état, alors que le logement était insalubre dès le début du bail en 2004 ; qu’elle a adressé au bailleur des demandes de travaux pendant plusieurs années ; que la mairie de [Localité 7] a mis en demeure le bailleur d’exécuter des travaux de mise en conformité du logement avec les normes en vigueur en 2021 ; que le juge des contentieux de la protection a ordonné en référé, le 14 avril 2022, la réalisation de travaux ; que les propriétaires indivis ont été condamnés par le tribunal de police en 30 juin 2023.

Elle conclut que, depuis le début du bail jusqu’à la cession de l’immeuble en février 2025, elle a été contrainte de vivre durant 20 ans dans un logement insalubre, ce qui a dégradé sa santé physique et psychique et lui a causé un trouble de jouissance. Elle sollicite par conséquent l’indemnisation de son préjudice pour les cinq années ayant précédé son acte introductif d’instance jusqu’au jour de cession de l’immeuble, soit entre le 23 août 2019 et le 26 mai 2025, correspondant au montant du loyer charges comprises de 447 euros pendant 67 mois, sous déduction de la provision de 1 000 € allouée par le juge des référés. En réponse à l’argumentation développée par les défendeurs, elle indique qu’il n’est pas rapporté que l’indemnisation allouée par le tribunal de police portait sur la même période que celle sollicitée.

Au visa de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L131-1 et L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, elle sollicite la condamnation sous astreinte de M. [C] à lui remettre les quittances de loyer d’octobre 2004 à février 2021 ne lui ayant pas été délivrées malgré ses multiples demandes. Elle rappelle qu’elle avait déjà formé cette demande devant le juge des référés.

Au visa des articles 30 et 32-1 du code de procédure civile, elle estime que M. [V] [C] a abusivement résisté à ses obligations, faisant fi des différentes injonctions lui ayant été délivrées par la mairie de [6] ou le juge des référés, et en dépit de la condamnation prononcée par le tribunal de police. Elle considère que ce comportement l’a contrainte à de nouveau agir en justice et lui a causé un préjudice moral.

En réponse M. [V] [C], Mme [M] [K], Mme [P] [H] et [Y] [C], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

In limine litis,

— juger prescrites les demandes formées par Mme [T] [I] pour la période allant du 23 août 2019 au 23 août 2021,

— leur donner acte de l’intervention volontaire de Mme [M] [K], Mme [P] [H] et de [Y] [C],

— limiter à la somme de 1 056,20 € le préjudice de jouissance sollicité par Mme [T] [I],

— Subsidiairement, condamner Mme [T] [I] à la somme de 7 989,50 € au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du 1er mai 2022 au 1er octobre 2024, soit 2 ans et 5 mois,

— ordonner la compensation entre la créance détenue par l’indivision [C] composée de M. [V] [C], Mme [M] [K], Mme [P] [H] et [Y] [C] au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du 1er mai 2022 au 1er octobre 2024 et le trouble de jouissance sollicité par Mme [T] [I],

— débouter Mme [T] [I] de sa demande de transmission des quittances de loyers pour la période d’octobre 2004 à février 2021,

— débouter Mme [I] de sa demande de préjudice moral résultant de l’abus du droit d’agir et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils forment leurs demandes au visa des articles 1240 du code civil, 7-1 et 21 de la loi du 6 juillet 1989, L131-1 et L131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

In limine litis, ils se fondent sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que les demandes antérieures au 23 août 2021 sont prescrites, dans la mesure où Mme [T] [I] a fait délivrer son assignation le 23 août 2024.

Ensuite, Mme [M] [K], Mme [P] [H] et [Y] [C] indiquent intervenir volontairement à l’instance, en qualité de propriétaires indivis de l’immeuble et par conséquent de l’appartement donné à bail par M. [V] [C], lequel avait précisé consentir la location en qualité de représentant de l’indivision [C].

Sur le fond, ils contestent l’nsalubrité du logement depuis le début du bail, se prévalant de l’état des lieux d’entrée et de l’attestation rédigée par l’ancienne locataire. Ils ajoutent que des travaux ont été faits dans l’appartement, en particulier le changement de deux fenêtres posée en double vitrage. Ils ajoutent que Mme [T] [I] a jeté en 2017 des projectiles et un canapé par la fenêtre, de sorte qu’elle n’a pas usé paisiblement des locaux. Ils considèrent que Mme [T] [I] exagère les conséquences du dégât des eaux survenu le 7 janvier 2021, et observent que le diagnostic du risque d’intoxication au plomb produit par la demanderesse ne caractérise pas de risque pour sa personne, dès lors qu’elle n’est ni mineure ni enceinte. Ils soulignent que les services de la mairie de [Localité 7] n’ont jamais déclaré le logement inhabitable ni conclu à son insalubrité, l’arrêté n’ayant été pris qu’en septembre 2024.

S’agissant des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance sollicités, ils observent que Mme [T] [I] a été indemnisée par le tribunal de police jusqu’au 30 juin 2023, selon jugement ayant acquis l’autorité de chose jugée. Ensuite, pour la période allant du 30 juin 2023 au 1er octobre 2024 (soit jusqu’à la date à laquelle le loyer a cessé d’être dû en raison de l’arrêté d’insalubrité), Mme [T] [I] n’a pas réglé ses loyers de sorte qu’elle ne saurait réclamer, sans enrichissement injustifié, un indemnité supplémentaire pour le trouble de jouissance. Enfin, ils opposent la cession de l’immeuble le 19 février 2025 de sorte qu’ils ne sont plus redevables à compter de cette date d’un quelconque dédommagement. Ils concluent que l’indemnité due au titre du trouble de jouissance doit être limitée à une période de 4 mois et 18 jours entre le 1er octobre 2024 et le 19 février 2025, soit 2 056,20 € dont à déduire la provision de 1 000 € précédemment accordée par le juge des référés.

Subsidiairement ils concluent, pour le cas où l’indemnité allouée serait supérieure, à une compensation avec la créance de loyers dont ils sont titulaires, observant que si le logement n’était pas conforme à certaines normes de décence, il n’est pas démontré par Mme [T] [I] une impossibilité totale d’habiter les lieux. Ils estiment qu’une réduction de 50% sur le montant du loyer peut valablement intervenir, de sorte qu’ils sollicitent le paiement des loyers pour les mois de mai 2022 au 1er octobre 2024.

S’agissant de la demande au titre des quittances de loyers, les consorts [C] opposent l’absence de demande préalable en ce sens formée par Mme [T] [I] auprès du bailleur. Ils indiquent par ailleurs que M. [V] [C] a spontanément adressé certaines quittances de loyers, et l’avait également fait lors de l’instance de référé.

Enfin, ils opposent l’absence d’intention de nuire et contestent dès lors toute résistance abusive, indiquant avoir été dans l’incapacité financière de procéder aux réparations, de sorte qu’ils n’ont pas réclamé le paiement des loyers depuis l’ordonnance de référé.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Préalablement autorisé, le conseil des consorts [C] a fait parvenir, en délibéré, l’acte de décès de [Y] [C].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Mme [M] [K], Mme [P] [H] et de [Y] [C]

En application de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’article 329 ajoute que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Mme [M] [K] et Mme [P] [H] sont recevables en leur intrevention volontaire, pour avoir été propriétaires indivises de l’immeuble donné à bail à Mme [T] [I].

En revanche, [Y] [C] étant décédé avant l’audience, il n’est plus sujet de droit et par conséquent est irrecevable à intervenir volontairement à l’instance.

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire formée par Mme [T] [I]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur le moyen tiré de la prescription

L’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2241 du code civil prévoit par ailleurs que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, Mme [T] [I] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période allant du 23 août 2019 au 26 mai 2025.

Les consorts [C] opposent la prescription de la demande pour la période antérieure au 23 août 2021, soit trois ans avant la délivrance de l’assignation le 23 août 2024.

Cependant, Mme [T] [I] a fait assigner M. [V] [C] en référé le 18 janvier 2022, aux fins notamment de se voir allouer une provision pour son trouble de jouissance. Par tant, le délai de prescription a été interrompu à l’égard de M. [V] [C] seul, dès lors que ni Mme [M] [K] ni Mme [P] [H] n’étaient dans la cause.

En revanche, les demandes formées à l’encontre de Mme [M] [K] et Mme [P] [H] pour la période antérieure au 23 août 2021 se heurtent à la prescription triennale prévue par le texte précité, et en l’absence d’acte interruptif objectivé à leur égard.

Sur le moyen tiré de l’autorité de chose jugée

Par jugement rendu le 30 juin 2023, le tribunal de police du tribunal judiciaire de Paris a déclaré M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] coupables de l’infraction de non respect d’un réglement sanitaire départemental commise le 15 février 2022 et les a condamnés chacun à une amende de 400 euros. Statuant sur l’action civile, le tribunal de police a déclaré recevable la constitution de partie civile de Mme [T] [I] et a condamné solidairement M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de son préjudice de jouissance ainsi que la somme de 1 000 € au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale.

Ainsi, il résulte de cette décision que Mme [T] [I] a fait le choix, comme il le lui était possible, de solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance devant le juge pénal à l’encontre des défendeurs pour la période allant jusqu’au 15 février 2022, date de l’infraction.

Par tant, sa demande indemnitaire pour le trouble de jouissance subi avant le 15 février 2022 se heurte au principe de l’autorité de chose jugée.

***

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la prescription de l’action est indifférent pour la solution du litige au regard de celui de l’autorité de chose jugée également soulevé, devant conclure à déclarer irrecevable la demande indemnitaire formée par Mme [I] au titre de son préjudice de jouissance pour la période antérieure au 15 février 2022.

Sur le bien fondé de la demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance subi postérieurement au 15 février 2022

En vertu des articles 1231-1 et suivants du code civil, la responsabilité contractuelle d’un contractant peut être engagée à raison d’une inexécution contractuelle de sa part ayant entraîné un dommage pour son cocontractant. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […] Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; […] b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; ». En cas d’inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 7] a visité les lieux loués, le 29 juillet 2021, et a constaté la présence d’une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inefficace, de la vétusté des fenêtres notamment de la cuisine et de la chambre qui n’assurent plus une protection effective contre les intempéries.

Il a mis en demeure M. [C], par courrier du 12 octobre 2021, de faire exécuter les travaux nécessaires pour assurer l’aération du logement, assurer la compatibilité du système d’aération aux installations de gaz ou appareils de combustion éventuellement existant et assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des fenêtres.

Le procès-verbal de constat du 14 décembre 2021 fait apparaître dans la salle de bains l’existence d’une fuite d’eau derrière robinet de coupure d’eau et des traces de champignons noirâtres sur un mur ainsi que sur le plafond, des écaillages de peinture et de coulures marron sur les murs et dans la chambre sur un mur des traces de champignons noirâtres et de moisissures.

Dans ces conditions, le juge des référés a ordonné le 14 avril 2022 à M. [V] [C] de faire exécuter les travaux nécessaires dans le logement de Mme [T] [I] sis [Adresse 4] (3ème étage, 1ère porte à gauche) :

pour assurer l’aération générale et permanente du logement de manière compatible avec les installations de gaz ou appareil de combustion éventuellement existants, pour assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures et en cas de remplacement des fenêtres des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil de réaliser des entrées permanentes d’air dans le bâti ou dans les maçonneries voisines des murs de façade.

Mme [T] [I] verse aux débats un constat daté du 2 février 2023 dont il résulte qu’il n’existe aucun système de fermeture au niveau de la porte cochère ; que les parties communes sont en très mauvais état et sont encombrées par des denrées alimentaires, des poubelles sales et des gravats ; que la salle de bains présente des traces de champignons noirâtres et que l’ensemble est en très mauvais état ; que sur les murs et plafonds de la chambre sont présentes des traces de champignons noirâtres et de moisissures.

Il est constant que M. [V] [C] n’a pas fait procéder aux travaux ordonnés par le juge des référés. Si cette ordonnance n’était pas opposable à Mme [P] [H] et Mme [M] [K], il demeure qu’elles avaient été citées à comparaître pour l’infraction de non respect d’un règlement sanitaire départemental commis le 15 février 2022, de sorte qu’elles étaient informées de la situation et par conséquent, de leur obligation d’y remédier en qualité de propriétaires indivises de l’immeuble.

Le 16 septembre 2024, le Préfet de la région Ile-de-France a pris un arrêté d’insalubrité sur les parties communes de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] et a enjoint à M. [V] [C], M. [Y] [C], Mme [P] [H] et Mme [M] [K] de réaliser dans les six mois les travaux de nature à y remédier. Cet arrêté vise les courriers leur ayant été adressés le 26 avril 2024 leur indiquant les motifs ayant conduit à mettre en oeuvre la procédure de traitement de l’insalubrité et leur ayant demandé leurs observations dans un délai de deux mois. Cet arrêté précise qu’aucune réponse n’a été donnée et que les désordres ont persisté.

Au rang de ces désordres, il est notamment relevé, en parties communes :

une importante humidité liée à un défaut d’étanchéité du réseau d’évacuation des eaux usées, à la vétusté de certains tronçons de chutes d’eaux usées en fonte, au défaut d’étanchéité du réseau d’évacuation des eaux pluviales ; un défaut de protection contre les intempéries dû au mauvais état des façades et des murs pignons présentant des fissurations et des dégradations, au défaut d’étanchéité des couvertures et des accessoires de la toiture ainsi que des sols de la cour ; une insécurité des personnes due à un défaut de protection des installations électriques des services généraux, notamment par l’absence de globes de protection sur certains luminaires, la présence de fils électriques non protégés, au mauvais état de la structure du bâti en ses éléments structurants et non structurants ;un risque de contamination des personnes dû à la non séparation des réseaux d’eaux usées et eaux pluviales, à la dégradation des revêtements muraux contenant du plomb, à l’absence de stockage des containers à ordures ménagères, au stockage de denrées alimentaires, déchets et objets divers dans la cour ainsi qu’à la présence de rongeurs dans les parties communes.

Ces désordres, par leur nature et notamment au regard de la vétusté des éléments observés, permettent de conclure qu’ils étaient présents dès le début de la période d’indemnisation sollicitée.

Par leur gravité, notamment au regard de la sécurité des personnes, ils justifient de considérer que le trouble de jouissance était total, et par conséquent était équivalent au montant du loyer mensuel sur la période du 15 février 2022 au 1er octobre 2024, date à laquelle le loyer a cessé d’être dû en application de l’arrêté d’insalubrité.

Le loyer ayant cessé d’être dû, Mme [T] [I] n’est pas fondée à invoquer un préjudice de jouissance pour la période postérieure au 1er octobre 2024, celui ayant d’ores-et-déjà été indemnisé par la cessation de son obligation de paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux.

Par conséquent, le préjudice de jouissance subi par Mme [T] [I] s’établit à 447 x 31,5 mois = 14 080,50 €.

Dès lors, M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H] seront condamnés in solidum à payer à Mme [T] [I] la somme de 14 080,50 € au titre de son préjudice de jouissance et Mme [T] [I] sera déboutée de sa demande formée pour le surplus.

La provision allouée par le juge des référés dans son ordonnance du 14 avril 2022 viendra en déduction de cette condamnation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les consorts [C] s’estiment créanciers de la moitié des loyers pour la période allant du mois de mai 2022 au 1er octobre 2024, soit la somme de 7 989,50 euros.

Mme [T] [I] est redevable, en vertu du bail mais également par application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précité, des loyers et charges prévus par le contrat pour la période antérieure au 1er octobre 2024, étant ici précisé que le juge des référés n’a ordonné que la suspension du paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux.

Dans le cadre de la présente instance au fond, Mme [T] [I] a d’ores-et-déjà été indemnisée de son préjudice de jouissance correspondant au montant total du loyer, de sorte qu’il ne peut être opposé une exception d’inexécution du fait de l’indécence du logement, sauf à lui octroyer une double indemnisation à ce titre.

Les consorts [C] ayant limité leur demande à la somme de 7 989,50 €, il y sera fait droit en intégralité.

Conformément à la demande, il sera également prévu que cette somme due au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de mai 2022 au 1er octobre 2024 se compensera avec la condamnation au titre du préjudice de jouissance précédemment prononcée.

Sur la résistance abusive

L’article 30 du code de procédure civile prévoit que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 32-1 ajoute que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il résulte des motifs précédents qu’en dépit de nombreuses sollicitations objectivées depuis 2021, émanant de la mairie de [Localité 7], mais également de deux décisions judiciaires dont une condamnation pénale, puis de la préfecture de région dans le cadre de la procédure d’arrêté d’insalubrité, les consorts [C] n’ont déféré à aucune demande tendant à l’exécution de travaux pour remédier aux causes d’indécence du logement, ce alors même que certaines d’entre elles avaient trait à la sécurité des personnes.

Les consorts [C] ne peuvent utilement opposer l’absence de fonds pour y procéder, alors qu’ils étaient propriétaires de l’intégralité de l’immeuble et qu’ils ont, in fine mais de manière tardive, procédé à sa vente.

Or, le fait de maintenir pendant plusieurs années Mme [T] [I] dans un logement indécent, en dépit de ses différentes démarches pour voir respecter ses droits, a légitimement causé un préjudice moral chez cette dernière qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 4 000 €.

Il est en outre justifié de condamner les défendeurs au paiement d’une amende civile d’un montant de 3 000 € chacun, compte tenu de leur résistance abusive aux demandes de Mme [T] [I].

Sur la demande de production des quittances de loyers

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. ».

Il est constant qu’il incombe au locataire de justifier d’une demande de quittance de sa part, qu’en cas de paiement partiel, le locataire ne peut demander que la délivrance d’un reçu et qu’une série de paiements partiels conduit à l’établissement de quittances lorsque le montant cumulé des versements correspond aux sommes dues.

En l’espèce, Mme [T] [I] sollicite la production par les bailleurs de quittances de loyers sous astreinte, pour la période allant du mois d’octobre 2004 au mois de février 2021.

Les défendeurs opposent l’absence de demande préalable en ce sens émanant de la locataire, et affirment lui en avoir transmis certaines.

Il résulte de l’ordonnance de référé rendue le 14 avril 2022 que Mme [T] [I] avait déjà formé une telle demande, le juge l’ayant toutefois rejetée comme excédant ses pouvoirs.

Ainsi, dès lors qu’il est justifié d’une demande formée en ce sens au bailleur, les défendeurs doivent justifier avoir délivré l’ensemble des quittances sollicitées, à condition que les loyers concernés aient été payés. Sur ce dernier point, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire.

Les consorts [C] justifient par leurs pièces n°16 et 17 de quittances délivrées à Mme [T] [I] pour la période considérée, et Mme [T] [I] ne justifie pas qu’elles seraient incomplètes pour ne pas correspondre à l’intégralité de ses paiements.

Dans ces conditions, Mme [T] [I] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser à Mme [T] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Dit recevable l’intervention volontaire de Mme [M] [K] et Mme [P] [H],

Dit irrecevable l’intervention volontaire de [Y] [C],

Dit irrecevable la demande indemnitaire formée par Mme [T] [I] au titre de son préjudice de jouissance pour la période antérieure au 15 février 2022 ;

Condamne in solidum M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H] à payer à Mme [T] [I] la somme de 14 080,50 € au titre de son préjudice de jouissance pour la période allant du 15 février 2022 au 1er octobre 2024 ;

Dit que la provision allouée par le juge des référés dans son ordonnance du 14 avril 2022, d’un montant de 1 000 € à valoir sur le préjudice de jouissance de Mme [T] [I], sera déduite de cette condamnation ;

Condamne Mme [T] [I] à payer à M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H], ensemble, la somme de 7 989,50 € au titre des loyers et charges dus pour la période allant du mois de mai 2022 au 1er octobre 2024 ;

Ordonne la compensation entre la condamnation prononcée à l’encontre de M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H] au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [T] [I] et celle prononcée à l’encontre de Mme [T] [I] au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de mai 2022 au 1er octobre 2024 ;

Condamne in solidum M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H] à payer à Mme [T] [I] la somme de 4 000 € au titre de son préjudice moral ;

Condamne M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H] à payer au Trésor public une amende civile d’un montant de 3 000 € chacun ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffier au Trésor public aux fins de recouvrement ;

Déboute Mme [T] [I] de sa demande au titre de la délivrance de quittances de loyer ;

Condamne in solidum M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H] aux dépens de l’intance ;

Condamne in solidum M. [V] [C], Mme [M] [K] et Mme [P] [H] à payer à Mme [T] [I] la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 8 janvier 2026.

La greffière La juge