N° RG 23/04585 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X5HH

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

50G

N° RG 23/04585 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X5HH

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[I] [K], S.A.S. GUREKIN INVEST

C/

[P] [V], [Y] [V], [T] [V], [N] [E] époux [V]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Pauline FRANCILLOUT

M^e François HOURCADE

M^e Hélène MORNET

M^e Julie PONS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier lors des débats

Monsieur David PENICHON, greffier lors du délibéré

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [K]

né le 09 Septembre 1994 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Pauline FRANCILLOUT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Hélène MORNET, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

N° RG 23/04585 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X5HH

S.A.S. GUREKIN INVESTI

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pauline FRANCILLOUT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Hélène MORNET, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [V]

né le 26 Avril 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, M^e Julie PONS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

Madame [Y] [V]

née le 28 Mars 1999 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, M^e Julie PONS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

Monsieur [T] [V]

né le 04 Avril 2012 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, M^e Julie PONS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

Monsieur [N] [E] époux [V]

né le 01 Janvier 1968 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, M^e Julie PONS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte d’avocat du 9 juillet 2020 les consorts [K] ont convenu d’acquérir la société SÉCURITÉ TÉLÉCOM AQUITAINE STA exploitée [Adresse 2] à [Localité 6] par les consorts [V] [E].

Une promesse de cession de parts du 9 juillet 2020 sur 500 parts composant le capital social de la SCI JAMA, propriétaire de l’immeuble où l’activité était exploitée était souscrite parallèlement [V]-[E]. Le prix des parts sociales devait être déterminé en fonction d’un arrêté de comptes de par l’expert comptable de la SCI.

Un avant contrat en date des 5 et 20 juillet entre la société STA et les consorts [K] prévoyait enfin la cession des lots 5 et 6 de la copropriété située au [Adresse 2].

Pour les besoins de ces opérations, les consorts [K] constituaient une société GUREKIN INVEST, laquelle obtenait un accord de financement par la banque POUYANNE le 26 novembre 2020.

L’arrêté de comptes n’ayant pas été réalisé dans les délais, une prorogation de la promesse de cession de parts jusqu’au 22 janvier 2021 était convenu, à cette date la situation comptable au 31 décembre 2020 était communiqué par les vendeurs et validée par les acquéreurs mais aucun accord n’intervenait sur le prix de cession de sorte qu’en application des dispositions contractuelles un tiers indépendant expert-comptable était désigné en la personne de Monsieur [B] [G] qui notifiait son rapport le 24 juin 2021 fixant à 78.526 € la valeur des parts sociales et à 18.806 € le montant du compte courant.

Les vendeurs ne se rendaient pas au rendez-vous fixé au 20 juillet 2021 pour régulariser la cession.

Le juge des référés de DAX rejetait le 5 avril 2022 la demande au fin de constater que la cession était intervenue, cette question se heurtant à une contestation sérieuse, les consorts [K] se désistaient de leur appel et saisissaient le Tribunal judiciaire de BAYONNE. Le juge de la mise en état de cette juridiction renvoyait l’affaire devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX en application de l’article 47 du Code de procédure civile.

Aucune conciliation n’a pu intervenir.

***

Au terme de leurs dernières conclusions Monsieur [I] [K] et la société GUREKIN Invest SAS ayant son siège [Adresse 11] sollicitent de voir juger que la vente des parts sociales de la SCI JAMA pour 499 parts à Monsieur [K] et pour une part à la société GUREKIN est parfaite,

d’ordonner le transfert de propriété des dites parts et du compte courant et la signature de l’acte réitératif sous astreinte de 500 € par jour de retard, le prix de cession étant remis au vendeur le jours de la signature pour 78.526 € (parts sociales) et 18.806 € (compte courant), d’ordonner la transcription de la cession sur les registres de la société JAMA et au registre de commerce sous astreinte de 200 € par jour de retard, de démettre Monsieur [V] de ses fonctions de gérant de la SCI et de condamner les consorts [V]-[E] à verser aux demandeurs la somme de 22.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat outre 10.000 € à titre de préjudice complémentaire, 5.000 € au titre du préjudice moral et 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Les demandeurs considèrent au soutien de leurs prétentions que la cession des parts de la SCI est parfaite les conditions suspensives d’obtention d’un financement et de mainlevée de la caution personnelle de Monsieur [V] étant intervenues, une prorogation a été faite pour parvenir à chiffrer le prix définitif conformément aux dispositions contractuelles et l’acte réitératif aurait dû être signé le 21 janvier 2021.

Ils précisent avoir renoncé à l’acquisition des terrains adjacents compte tenu de l’incertitude de l’exercice d’un droit de préemption, les deux cessions prévues n’étant nullement indivisibles, ils pouvaient y renoncer ce qu’ils ont fait le 15 décembre 2020, sans que cela suscite une réaction des vendeurs, leur prétention à une soit disant invisibilité procède de l’ajustement de cause.

La caducité de la promesse de cession séparée des terrains n’a donc aucune incidence sur la cession de la SCI dont le prix a été définitivement fixé conformément au contrat par un expert indépendant.

La cession est parfaite et la résistance des vendeurs justifie que soit appliquer la clause pénale prévue au contrat.

Ils réclament en outre 10.000 € au titre du préjudice subi puisqu’ils ont dû faire des démarches, supporter des délais supplémentaires, se trouver locataires des bâtiments qu’ils devaient acquérir, déboursant ainsi à fonds perdus pour 57.000 € de loyers et ne pouvant entreprendre les travaux nécessaires à leur activité. Ils chiffrent à 5.000 € le préjudice moral qu’ils ont en outre supporté.

Ils s’opposent à ce que l’exécution provisoire soit écartée.

***

Par conclusions déposées le 27 octobre 2023 Monsieur [P] [V], Madame [N] [E] , Mademoiselle [Y] [V] et Monsieur [T] [V] sollicitent de voir :

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, prétentions et moyens,

DIRE que la vente des parts sociales de la SCI JAMA n’est pas parfaite, les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur le prix de cession,

DIRE que les compromis de cession des parts sociales de la SCI JAMA et des terrains d’AMBARES, résolutoirement et indivisiblement liés, sont caduques pour non réalisation des conditions suspensives dans les délais fixés, et en tout état de cause non réitération à la date butoir initialement prévue au 31.12.2020 et prorogée au 22.01.2021.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le Tribunal devait ne pas reconnaître la nullité de la promesse de cession des parts de la SCI JAMA dont il est demandé l’obligation forcée aux défendeurs de procéder à sa réitération :

Sur l’application de la clause pénale et la demande indemnitaire :

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires, tant au titre de l’application de la clause pénale que de l’indemnisation des prétendus préjudices financier et moral allégués.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les demandeurs in solidum à verser aux défendeurs une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les demandeurs in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que la cession des parts sociales de la SCI ne saurait être parfaite puisqu’il n’y a pas eu d’accord sur le prix de cette cession, le prix ne résulte pas d’un accord entre les parties.

Par ailleurs une clause d’indivisibilité prévoyait que l’acte était lié à celui de la cession d’autres terrains (lots 5 et 6) et la réitération devait intervenir avant le 31 décembre 2020, puis au 22 janvier 2021 après prorogation, or aucune prorogation n’a été demandée pour l’acquisition des terrains, cette offre est caduque, de même que l’offre indissociable pour la SCI.

Ils soutiennent que la clause d’indivisibilité, condition essentielle a été rappelée le 15 janvier 2021 aux acquéreurs.

Si la condition de l’absence de préemption n’a pu être levée que tardivement, ils notent que le Notaire indique qu’il a fait le 1er décembre la déclaration d’intention d’aliéner, le délai expirait donc au 7 février 2021, 2 mois après réception de la DIA. Le retard ne leur est pas imputable mais il n’en demeure pas moins que l’offre est devenue caduque, la condition n’étant pas réalisée à la date convenue. Les deux contrats posant comme condition essentielle et déterminante la réalisation de l’autre, la caducité de la promesse de cession des terrains entraîne celle de la SCI. Il importe peu que les acquéreurs aient prétendus renoncer à cette indivisibilité et à donc à la cession des terrains.

Ils rappellent que lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci. Monsieur [V] a du reste notifié que si la vente de la SCI n’était pas conclue au 1er janvier 2021 il reprendrait sa liberté de vendre l’autre entité (les terrains). Par ailleurs aucune renonciation ne peut être implicite et son attitude ne révèle nullement la volonté de renoncer à une partie de l’opération. Il peut donc se prévaloir de la caducité des offres de cession.

La clause pénale ne peut jouer en raison de la caducité – en tout état de cause celle-ci cantonne à 22.000 € le montant forfaitaire dû en l’absence de réalisation, aucune demande supplémentaire ne peut être formulée.

DISCUSSION

En application de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose

et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon la promesse de cession de parts sociales et du compte courant d’associé de la SCI JAMA du 9 juillet 2020 le prix de la cession a été arrêté, au terme de l’article 14 de la convention sur à la valeur de l’actif net à déterminer sur la base de la valeur des actifs immobiliers arrêtés à 225.000 € et des comptes pro forma établis à la date de cession et contrôlés par le cessionnaire, établi contradictoirement en accord avec les parties.

Des conditions suspensives ont été prévues.

Les demandeurs avaient obtenu le 26 novembre 2020 un accord de financement et la mainlevée de la caution personnelle de Monsieur [V], de sorte que l’avant contrat pouvait recevoir exécution.

Monsieur [V] a donné son accord pour proroger les effets de la promesse de cession au 22 janvier 2021, en effet l’arrêté comptable de la SCI JAMA, élément indispensable à la fixation du prix, n’était pas encore effectué et sera communiqué le 13 janvier 2021.

L’arrêté comptable permettait d’arrêter à 78.526 € la valeur des biens de la SCI, les demandeurs notifiaient qu’un rendez-vous de signature pouvait être fixé dès le 21 janvier 2021.

Les consorts [V] [E] ont estimé pouvoir contester cette valeur, faisant porter à 230.000 € au lieu de 225.000 € la valeur des biens immobiliers, incluant à la valeur arrêtée au 31 décembre 2020 les mouvements de trésorerie au 30 janvier 2021 (trésorerie liée au prélèvement de l’échéance de prêt, à la perception du loyer de janvier 20212) et s’accordant sur le montant du solde de compte courant pour 18.806,16 €.

Or, les vendeurs qui avaient signés un compromis permettant d’arrêter le prix de cession, ne pouvaient entraver le processus contractuel en s’abstenant de désigner un tiers indépendant et en modifiant les modalités de calcul du prix de cession.

La clause de fixation du prix prévoit qu’à défaut d’accord, ce prix sera déterminé par un tiers indépendant, et – à défaut d’accord sur la désignation d’un tiers indépendant commun – par la désignation d’un tiers indépendant par chacune des parties.

En l’absence d’exécution du compromis de la part des vendeurs, la fixation du prix qui devait être réalisée contradictoirement le 23 février 2021 au plus tard, n’a pu l’être, de sorte que les demandeurs ont fait appel à un tiers indépendant, les vendeurs ne peuvent imputer aux acquéreurs le délai supplémentaire qui en est ainsi résulté, ni même soutenir que le prix devait être arrêté contradictoirement – alors même qu’en s’abstenant de participer à cette élaboration contradictoire ils rendaient la clause purement potestative – et alors qu’ils avaient l’obligation en cas de désaccord de désigner un tiers indépendant ce qu’ils ont manqué de faire.

Le Tribunal en déduit qu’il y a eu un accord sur les modalités de fixation du prix, que le prix a été justement déterminé à défaut d’accord des parties, par le tiers indépendant sur les bases contractuelles, qu’en conséquence les défendeurs ne peuvent soutenir qu’il n’y a pas eu d’accord sur le prix.

Ils ne peuvent pas non plus soutenir que l’offre était caduque à défaut de réalisation dans les délais, ces délais ayant été allongés uniquement par leur obstruction à signer l’acte dès le 22 janvier 2021 comme cela était possible.

En conséquence, les parties auraient du signer la réitération de la cession le 22 janvier 2021 au prix de 78.526 € en fonction des éléments comptables arrêtés le 13 janvier 2021 et les défendeurs ne pouvaient s’y opposer.

En l’absence d’accord, les demandeurs ont désigné un tiers indépendant lequel a effectué le 15 juin 2021 calcul de la valeur de l’actif net en fonction des éléments comptables communiqués et a arrêté le prix de cession à 78.526 € en prenant en compte la valeur nette comptable négative de 148.225 € et ajoutant la valeur des capitaux propres de la SCI et ce sur la base de la valeur contractuelle des biens immobiliers.

Selon l’article 29 de la promesse de cession du fonds de commerce il est rappelé que par acte du même jour une promesse de cession des lots 5 et 6 de la copropriété du [Adresse 2] et stipulé :

Aussi, et à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, les parties conviennent que les présentes sont conclues sous la condition résolution de la régularisation de la promesse de vente ci-dessus visée. A défaut les présentes seront nulles et non avenues.

Une clause analogue est mentionnée dans la promesse de cession des lots 5 et 6 :

Aussi et à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, la parties conviennent que les présentes sont concluent sous la condition résolutoire de la régularisation de la cession ci-dessus visée. A défaut, les présentes seront nulles et non avenues

Cette clause s’interprète comme liant les deux avant-contrats, le défaut de régularisation de la cession du fonds de commerce emportant l’annulation des engagements d’acquisition des lots 5 et 6. En revanche, en cas de régularisation de la vente du fonds de commerce, celle des lots 5 et 6 qui lui est rendue indissociable, doit se poursuivre.

En conséquence, les demandeurs ne pourraient poursuivre l’exécution de la cession du fonds de commerce sans demander également la régularisation de la cession des lots 5 et 6, l’acquéreur ne pourrait par ailleurs déclarer unilatéralement renoncer à l’acquisition des terrains.

La métropole de [Localité 8] n’ayant pas fait connaître dans les délais l’exercice d’un droit de préemption, après réception de la déclaration d’intention d’aliéner du 7 décembre 2020, elle est réputée y avoir renoncé.

En conséquence les défendeurs qui ont été mis en demeure de se présenter le 9 avril 2021 à l’acte de réitération ne pouvaient invoquer une quelconque condition suspensive relative à cette cession, qui n’était soumise à aucune condition suspensive, ni à une caducité de l’offre, ni même à un défaut de régularisation de la cession du fonds de commerce alors même qu’ainsi qu’il a été indiqué plus haut, cette cession était également parfaite, l’absence de formalisation de l’acte réitératif étant seulement imputable aux vendeurs.

Les dates prévues au compromis de vente n’étaient pas extinctives mais seulement constitutives du point de départ de la période à partir de laquelle une partie pouvait obliger l’autre à régulariser la cession.

Néanmoins, le tribunal constate qu’aucune des parties n’a l’intention de régulariser l’acte de cession des lots 5 et 6, ni ne demande qu’elle soit ordonnée judiciairement, de sorte que la clause d’indivisibilité ne saurait être mise en oeuvre puisque le tribunal ne peut du fait de la limitation de sa saisine ordonner la réitération de l’acte ou y substituer une décision judiciaire.

Enfin, la manifestation claire des vendeurs de ne pas donner suite à la cession des lots en violation de leurs engagements initiaux ne saurait avoir pour effet de rendre caduque la cession du fonds de commerce, au prétexte de l’indivisibilité, ce qui reviendrait à dénier à l’acquéreur du fonds de commerce toute possibilité de faire exécuter les obligations des vendeurs au prétexte de la violation par eux de leurs obligations, ce qu’il ne demande pas.

Il convient de noter que la déclaration d’intention d’aliéner, qui doit émaner du vendeur, n’a été adressée à [Localité 8] MÉTROPOLE que le 4 décembre 2020 et à la seule initiative du notaire qui constatait n’avoir eu aucun retour du vendeur, faisant courir un délai de 2 mois et 7 jours soit jusqu’au 11 février 2021 la possibilité pour la collectivité publique de faire valoir son droit de préemption, de même l’absence de communication des comptes avant mi-janvier rendait impossible la réitération de l’acte dans le délai initial (31.12.2020) par le fait des vendeurs. Ces derniers ne sauraient ensuite invoquer le non respect des délais initiaux qui ne résulte que leur carence.

En tout état de cause, les acquéreurs faisaient savoir le 21 janvier 2021 qu’ils étaient prêts à signer l’acte de cession dans les délais contractuellement prévus et régulièrement prorogés et qui devaient l’être jusqu’à ce que la collectivité publique ait pris position sur son droit de péremption (soit au 11 février 2021) les délais étant nécessairement prorogés jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique.

Les acquéreurs ont constamment manifesté leur intention de finaliser la vente, les vendeurs ont finalement décidé unilatéralement de ne plus vendre aux conditions arrêtées ce qu’ils ont formalisé lors d’une assemblée générale de la société SAS STA où il “a été décidé de ne plus vendre” alors même qu’il leur avait été adressé un projet d’acte réitératif le 3 mars 2021. Les moyens liés à l’indivisibilité ou à la caducité procèdent en réalité d’un simple ajustement de cause.

En application de la convention et en l’absence d’accord sur le prix de cession, les acquéreurs ont eu recours à un tiers indépendant qui a confirmé la valeur de la cession laquelle ne résultait que d’un calcul simple déduit de l’arrêté de comptes pro forma.

En cas de refus du cédant de poursuivre la réalisation de la cession, le cessionnaire est fondé à poursuivre la réalisation forcée de la vente.

Il convient en conséquence de constater que la vente au profit de la société GUREKIN INVEST à hauteur de 499 parts sociales et de Monsieur [I] [K] à hauteur de 1 part sociale des 500 parts sociales de la SCI JAMA comportant cession du compte courant d’associé ouvert au nom de Monsieur [P] [V] est parfaite pour le prix arrêté de 78.526 € en fonction des éléments comptables arrêtés le 13 janvier 2021 et d’ordonner le transfert de propriété des parts sociales et du compte courant ainsi que le paiement du prix de cession par la SAS GUREKIN et Monsieur [I] [K], la présente décision valant constatation judiciaire du transfert de propriété.

Il convient également d’ordonner la retranscription sur les registres de la société JAMA et dans ses statuts ainsi qu’au registre du commerce et des sociétés de la dite cession. Cette décision emporte révocation de Monsieur [V] de ses fonctions de gérant de la SCI JAMA.

En application de la clause pénale prévue au contrat il convient de condamner le défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 22.000 €.

Les demandeurs invoquent un préjudice complémentaire en raison du fait qu’une résiliation du bail des loyers commerciaux qu’ils occupaient à [Localité 9] dans la perspective de regrouper ses activités dans les locaux d'[Localité 6] et du fait du paiement de loyers depuis janvier 2021 au titre des locaux dont ils auraient dû être propriétaires – néanmoins, ce préjudice n’est pas démontré, l’économie des loyers payés à [Localité 9] étant susceptible de compenser la dépense pour les nouveaux locaux et il n’est produit aucune pièce concernant un retard dans les aménagements prévus, en conséquence l’application de la clause pénale fixant par avance et forfaitairement l’indemnisation sera considérée comme suffisante. Il en sera de même pour le préjudice moral invoqué aucune pièce n’tant produite à ce titre.

L’équité commande de condamner les défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

JUGE que la vente au profit de la société GUREKIN INVEST à hauteur de 499 parts sociales et de Monsieur [I] [K] à hauteur de 1 part sociale des 500 parts sociales de la SCI JAMA comportant cession du compte courant d’associé ouvert au nom de Monsieur [P] [V] est parfaite pour le prix arrêté de 78.526 € en fonction des éléments comptables arrêtés le 13 janvier 2021.

ORDONNE le transfert de propriété des parts sociales et du compte courant ainsi que le paiement du prix de cession par la SAS GUREKIN et Monsieur [I] [K], la présente décision valant constatation judiciaire du transfert de propriété en application de la promesse de cession de parts de la SCI JAMA du 9 juillet 2020.

CONDAMNE Monsieur [V] [P], Madame [V] [Y], Monsieur [V] [T] et Madame [N] [V] née [E] à verser à Monsieur [K] et à la SAS GUREKIN INVEST la somme de 22.000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat et la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [V] [P], Madame [V] [Y], Monsieur [V] [T] et Madame [N] [V] née [E] aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier exposés par les demandeurs dont distraction au profit de la SELARL THÉMIS V.GUADAGNINO ET ASSOCIÉS.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT