N° RG 25/00238 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRLF

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

S.C.I. KER GAÏA,

Copie certifiée conforme

à :

[Z] [X] [A] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. KER GAÏA,

dont le siège social est sis 50 rue Chanzy – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M. [Y] [C] (Gérant)

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X] [A] [H],

demeurant 1-3 allée de la Flûte Enchantée – Appt B 115 – 28110 LUCÉ

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [J] [E] en présence de Madame [L], stagiaire élève avocate

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 23 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2021, la S.C.I. KER GAÏA, a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [H] [Z] un appartement situé 1-3 allée de la Flûte Enchantée, appt B115 – 28110 LUCE, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 350 €, outre 30 € de provision sur charges.

Le 20 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 760,00 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [H] [Z] au titre du solde des loyers impayés au 1 décembre 2023, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025 (à personne), la S.C.I. KER GAÏA a assigné Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation,

— condamner Monsieur [H] [Z] à libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre dès la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] de tout corps et de tout bien ainsi que de tout occupant de son chef, du logement qu’il occupe, dès que le délai légal sera expiré en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, et au besoin avec le concours de la force publique ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble du choix de la requérante, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [Z] ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 1 876,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2025 inclus, déduction faite des acomptes déjà perçus, outre les mensualités échues jusqu’au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts légaux à compter de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts, avec interêt au taux légal à compter de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 700,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 20 décembre 2023, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025.

Lors de cette audience, la S.C.I. KER GAÏA, représentée par son gérant, Monsieur [C] [Y], soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au jour de l’audience à la somme totale de 2 424,00 €, échéance de septembre 2025 incluse. Il indique que la situation d’impayés de Monsieur [H] [Z] perdure depuis longtemps, et qu’il lui avait déjà adressé en début d’année 2023 un premier commandement de payer. Il n’a plus de nouvelles de son locataire depuis décembre 2024, lequel fait actuellement l’objet d’une procédure de surendettement au près de la Banque de France. Il précise enfin avoir reçu un courrier du distributeur d’eau du logement, l’alarmant d’une consommation anormalement élevée d’eau en raison d’une fuite d’eau au niveau de la chasse d’eau, de sorte qu’il s’attend à une facture d’eau élevée pour le logement d’ici la fin de l’année.

Monsieur [H] [Z] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 20 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 28 mars 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 28 mars 2025, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 30 octobre 2021 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 20 décembre 2023 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au échéance de septembre 2025 incluse, fourni par le demandeur, que Monsieur [H] [Z] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [H] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 février 2024.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 350 €, outre 30 € de provisions sur charges.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 350 € dont Monsieur [H] [Z] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la S.C.I. KER GAÏA versant aux débats un décompte démontrant qu’au échéance de septembre 2025 incluse, Monsieur [H] [Z] lui devait la somme de 2 424,00€.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de la somme de 2 424,00 € arrêtée à la date d’audience, échéance de septembre 2025 incluse. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la S.C.I. KER GAÏA sollicite la condamnation de Monsieur [H] [Z] à lui verser la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts. Toutefois, elle n’apporte pas la preuve que le défaut de paiement des loyers par le défendeur lui a causé un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement, et compensé par les intérêts de retard. En conséquence, elle sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [Z], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I KER GAÏA les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [H] [Z] sera ainsi condamné à payer à la demanderesse, la somme de 700€ euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.C.I. KER GAÏA et Monsieur [H] [Z] le 30 octobre 2021, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 1-3 allée de la Flûte Enchantée, appt B115 – 28110 LUCE , et en conséquence la résiliation du bail à la date du 21 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la S.C.I. KER GAÏA la somme de 2 424,00 € (DEUX MILLE QUATRE CENT VINGT-QUATRE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 23 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 760,00 € (SEPT CENT SOIXANTE EUROS) à compter du 20 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [H] [Z] à la S.C.I. KER GAÏA à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 350 € (TROIS CENT CINQUANTE EUROS), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I. KER GAÏA ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la S.C.I. KER GAÏA la somme de 700€ (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION