TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 26/00593 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-ROLA

NAC : 72I

Jugement Rendu le 29 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euro immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 4]

comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 27 Janvier 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Mars 2026 et mise en délibéré au 09 Avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 avril 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [X] est propriétaire des lots numéros 2021 et 2042 au sein de la résidence en copropriété [H] [R] sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [H] [R], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [E] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Condamner Mme [E] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] la somme de 3 495,69 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus,

— Condamner Mme [E] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 733,59 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026, rendues exigibles par la mise en demeure,

— Condamner Mme [E] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 296,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner Mme [E] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner Mme [E] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Condamner Mme [E] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [H] [R] des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025, date de la mise en demeure, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Mme [E] [X] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le solde de la défenderesse est débiteur depuis le mois de juillet 2023 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de décembre 2024.

Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 12 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires [H] [R] a comparu par avocat, s’est désisté de ses demandes en paiement de l’arriéré de charges jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus et des frais de recouvrement mais a maintenu ses demandes au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026 inclus, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens telles qu’elles figurent dans son assignation introductive d’instance.

Mme [E] [X] a comparu à l’audience.

Elle explique qu’elle voulait signer un protocole mais n’était pas d’accord sur les frais demandés de 790,00 euros.

Elle précise qu’elle est interdit bancaire et qu’elle s’oppose au paiement de dommages et intérêts.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement des demandes en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts :

En application des dispositions de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En application des dispositions de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] indique se désister de ses demandes en paiement de l’arriéré de charges jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus et des frais de recouvrement, ces sommes ayant été réglées.

Il convient de constater que ce désistement intervient avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Il convient donc de constater le désistement de la demande présentée au titre de l’arriéré de charges, sur la période du 1er juillet 2023 au 1er trimestre 2026 inclus, et de la demande présentée au titre des frais de recouvrement et d’examiner les autres demandes.

Sur la demande en paiement des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026 :

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre de la défenderesse.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] produit , au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 3 septembre 2025 au cours de laquelle a été voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2026 (résolution n°11) et fixé le taux annuel de la cotisation du fonds de travaux loi ALUR pour cet exercice (résolution n°13),

— et la lettre de mise en demeure du 9 octobre 2025, adressée à Mme [X] [E], en recommandé avec accusé de ré ception, l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026 est bien fondée en son principe.

Aux termes d’un arrêt du 15 janvier 2026, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a précisé que “le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés”.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] sollicite le paiement de la somme de 1 733,59 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi ALUR sur la période du 2ème trimestre au 4ème trimestre 2026 inclus.

Or, dans sa lettre de mise en demeure du 9 octobre 2025, il sollicite le paiement de la somme de 2 311,36 euros correspondant aux appels de provisions et fonds travaux loi ALUR des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 au titre du budget prévisionnel de l’année 2025.

Au vu de l’arrêt de la Cour de cassation le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la mise en demeure du 9 octobre 2025 ne visant que des appels de provisions de l’exercice 2025.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande du Syndicat des copropriétaires [H] [R] en paiement des charges provisionnelles sur la période du 2ème au 4ème trimestre 2026 inclus, sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1

du code civil :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [E] [X], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la defenderesse a réglé postérieurement à l’assignation l’intégralité de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement.

En tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires [H] [R] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal et les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les dépens et les frais irrépétibles, celui ayant été contraint de diligenter une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des charges.

Il convient donc de condamner Mme [E] [X] aux dépens et à payer au Syndicat des copropriétaires [H] [R] une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE le désistement partiel du Syndicat des copropriétaires [H] [R] de ses demandes en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 1er juillet 2023 au 1er trimestre 2026 inclus, appel du 01/01/2026 au 31/03/2026 et fonds travaux loi ALUR du 1er janvier 2026 inclus, et au titre des frais de recouvrement, et le déclare parfait;

DECLARE irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires [H] [R] en paiement des charges provisionnelles des 4 trimestres 2026

;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [E] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [H] DU [Adresse 6] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [E] [X] aux dépens;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,