N° RG 22/05737 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WWQO

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 Janvier 2024

59B

N° RG 22/05737

N° Portalis DBX6-W-B7G-WWQO

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

[T] [Y],

Association UDAF DE LA GIRONDE

C/

S.A.R.L. FAP ESTUDIO SL

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SELAS ELIGE [Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,

Madame Sandrine PINAULT, Juge, magistrat rédacteur,

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 07 Novembre 2023.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [T] [Y]

né le 02 Novembre 1929 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Association UDAF DE LA GIRONDE ès qualité de curateur de Monsieur [T] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FAP ESTUDIO SL

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2] – ESPAGNE

défaillant

******************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 9 août 2005, monsieur et madame [Y] ont vendu à la société FAP ESTUDIO SL un appartement de type 3 au sein de la copropriété du [Adresse 5], moyennant un prix payé comptant à hauteur de 76.225 €, puis sous forme de rente viagère de 4.560 € par an, soit 380 € par mois, avec indexation annuelle sur l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’I.N.S.E.E.

Madame [Y] est décédée le 9 octobre 2017.

Au motif que la société FAP ESTUDIO SL a cessé les versements de la rente à compter du 1er mars 2017, monsieur [Y] lui a fait délivrer le 8 février 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que par acte du 27 juillet 2022, monsieur [Y], assisté de son curateur L’UDAF DE LA GIRONDE, a fait délivrer assignation à la société espagnole FAP STUDIO SL en résolution de la vente viagère et paiement des rentes.

Aux termes de son exploit introductif d’instance, monsieur [Y] demande au tribunal, au visa des articles 1134, 1184 et 1147 du code civil, dans leur version applicable au litige, de :

« DECLARER Monsieur [Y], assisté de I’UDAF es qualité de curateur, recevable et bien-fondé dans toutes ses demandes;

En conséquence,

• DECLARER le Tribunal judiciaire de Bordeaux compétent pour connaître du présent litige;

• DECLARER la loi française applicable au litige;

• CONDAMNER la société FAP STUDIO SL au paiement de la somme de 3 079 € au titre des rappels d’indexation de la rente viagère à compter du premier commandement de payer du 8 février 2018 augmenté des intérêts de droit;

• DECLARER acquise de plein droit la résolution de la vente conformément aux dispositions de l’acte en date du 22 avril 2005 du fait du commandement de payer du 8 février resté sans effet;

• DECLARER les sommes versées à Monsieur [Y] au titre du contrat de vente viagère comme définitivement acquises;

• CONDAMNER la société FAP STUDIO SL au paiement de la somme de 5 238,2 €, augmentée des intérêts au taux légal, correspondant au préjudice financier subi par Monsieur [Y] en raison du non-paiement des mensualités échues;

• CONDAMNER la société FAP STUDIO SL au paiement de la somme de 32 600 €, parfaire, augmentée des intérêts au taux légal, au titre de l’indemnité d’occupation du 8 mars 2018 jusqu’au jour de la restitution du bien

• CONDAMNER la société FAP STUDIO SL à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

• CONDAMNER la société FAP STUDIO SL au paiement des dépens."

La société FAP STUDIO SL n’a pas constitué avocat

Une ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023, jour de l’audience des plaidoiries.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence et le droit applicable

Le contrat litigieux a été signé entre monsieur et madame [Y], français résidant en France, et la société FAP STUDIO SL, dont le siège social se trouve à Madrid, pour la vente en viager libre sous conditions suspensives d’un appartement situé en France.

Les parties au contrat sont donc domiciliées sur le territoire d’un Etat membre.

Dès lors, le règlement Bruxelles I bis est applicable.

Conformément à l’article 24 dudit règlement, le tribunal exclusivement compétent en matière réelle immobilière est celui du lieu de situation de l’immeuble.

Le contrat du 22 avril 2005 stipule d’ailleurs que «tous litiges à survenir entre les parties seront de la compétence exclusive des tribunaux du ressort de la situation de l’immeuble».

L’immeuble est situé dans la commune de [Localité 7].

Le tribunal judiciaire de Bordeaux est donc effectivement compétent.

Par ailleurs, bien que le contrat du 22 avril 2005 ne détermine pas la loi applicable au litige, l’article 4 de la Convention de Rome du 19 juin 1980 pose le principe selon lequel, le contrat est régi par la loi du pays avec lequel il présente les liens les plus étroits.

En l’espèce, le contrat, signé en France, concerne la vente d’un bien immobilier, situé sur le territoire français, par un vendeur français.

Ainsi, la loi applicable au litige est la loi française.

Au fond, sur la demande de rappel d’indexation de la rente viagère

Le contrat étant signé le 22 avril 2005, il convient de faire application du droit antérieur à celui issu de l’ordonnance portant réforme du droit des obligations de 2016.

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat du 22 avril 2005 prévoit une clause d’indexation ainsi libellée:

«Afin de conserver en tout temps son pouvoir d’achat à la rente, celle-ci sera révisable annuellement en fonction des variations de l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’I.N.S.E.E. (…). La formule de révision sera la suivante, 380 * nouvel indice

indice de référence

Le respect de l’indexation a été maintenu jusqu’en 2007, date à laquelle la rente s’élevait à 391,99 € par mois.

Il est établi par les pièces versées aux débats qu’ à partir de cette date, et jusqu’en février 2017, la société FAP STUDIO SL a continué de payer la somme de 391,99 €, mais n’a plus respecté l’indexation.

Monsieur [Y] a précisé, en annexe du commandement de payer, le calcul du rappel d’indexation entre mai 2008 et février 2017 en appliquant correctement les indices, à savoir

— mai 2008 à avril 2009 : 404,53 € – 391,99 € = 12,54 € x 12 = 150,48 €

— mai 2009 à avril 2010 : 404,53 € – 391,99 € = 12,54 € x 12 = 150,48 €

— mai 2010 à avril 2011 : 410,76 € – 391,99 € = 18,77 € x 12 = 225,24 €

— mai 2011 à avril 2012 : 418,67 € – 391,99 € = 26,69 € x 12 = 320,28 €

— mai 2012 à avril 2013 : 426,44 € – 391,99 € = 34,45 € x 12 = 413,40 €

— mai 2013 à avril 2014 : 429,21 € – 391,99 € = 37,22 € x 12 = 446,64 €

— mai 2014 à avril 2015 : 431,50 € – 391,99 € = 39,51 € x 12 = 474,12 €

— mai 2015 à avril 2016 : 432,80 € – 391,99 € = 40,81 € x 12 = 489,72 €

— mai 2016 à février 2017 : 432,80 € – 391,99 € = 40,81 € x 10 = 408,10 €

Soit un total de 3078,46 €.

Ainsi, le tribunal condamnera la société à payer à monsieur [Y] la somme de 3 078,46 € au titre des rappels d’indexation de la rente viagère;

Sur la résolution du contrat

Par message notifié par voie électronique le 8 novembre 2023, le tribunal a invité monsieur [Y] à produire avant le 8 décembre 2023 la traduction française de sa pièce n°3 correspondant aux diligences effectuées par les autorités espagnoles en vue de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire à la société FAP STUDIO que le requérant indique avoir fait délivrer le 8 février 2018.

Il n’a pas été répondu à cette demande.

Le procès-verbal de signification du commandement de payer produit aux débats et daté du 8 février 2018, révèle que l’huissier de justice a tenté de retrouver le gérant de la société espagnole à son domicile français situé à [Localité 7].

Il semble également que sur une période comprise entre juin et juillet 2018, il ait essayé de signifier le commandement au siège social de l’EURL FAP ESTUDIO SL situé [Adresse 6]) mais les documents versés aux débats sont en langue espagnole, non traduits en français.

Le tribunal n’est donc pas en mesure d’apprécier les conditions de délivrance du commandement de payer à la société espagnole, si bien qu’il ne peut en tirer les conséquences juridiques qui sont revendiquées, à savoir l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Monsieur [Y] sera donc débouté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sa demande tendant à obtenir une indemnité d’occupation, et des dommages et intérêts pour préjudice financier et moral, qui auraient été causés par une occupation illégale de son bien, puisque, faute de résolution du contrat, il n’est pas possible de considérer que la société FAP STUDIO puisse être qualifiée à compter du 8 mars 2018 occupante sans droit ni titre.

Sur la demande en paiement des échéances échues jusqu’en février 2018

Monsieur [Y] demande au tribunal de : "CONDAMNER la société FAP STUDIO SL au paiement de la somme de 5 238,2 €, augmentée des intérêts au taux légal, correspondant au préjudice financier subi par Monsieur [Y] en raison du non-paiement des mensualités échues" .

Or, il est réclamé en réalité le paiement des loyers jusqu’en février 2018.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le tribunal requalifie cette prétention improprement qualifiée d’indemnitaire car destinée à réparer un « préjudice financier » en une demande d’exécution du contrat, à savoir le paiement des mensualités non réglées.

L’acte du 22 avril 2005 stipule: «L’acquéreur s’oblige à payer cette rente à terme d’avance le 1 er de chaque mois, et pour la première fois le jour de la signature de l’acte notarié ».

Par ailleurs, il est établi que la société FAP ESTUDIO SL ne paie plus les mensualités depuis le 1er mars 2017.

Il y a lieu de se référer au décompte du commandement de payer détaillant le calcul de l’arriéré des rentes, soit :

— rentes de mars et avril 2017 : 432,80 € x 2 = 865,60 €

— rentes de mai à novembre 2017 : 435,77 € x 7 = 3059,39 €

— rentes de décembre 2017 à février 2018 : 435,77 € x 3 = 1307,31 €

soit un total de 5232,30 €

Le tribunal condamnera donc la société FAP STUDIO SL à payer à monsieur [Y] la somme de 5 232,30 € qui, conformément à l’article 1153, dans sa version applicable au litige, sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022, date de délivrance de l’assignation.

Sur les autres demandes

La société FAP ESTUDIO SL, qui succombe, sera condamnée aux dépens et en cette qualité, sera condamnée à verser à monsieur [Y] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Se DECLARE compétent pour connaître de la demande ;

CONDAMNE l’EURL FAP ESTUDIO SL à payer à monsieur [T] [Y] les sommes suivantes qui seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022 :

-3 078,46 € au titre des rappels d’indexation de la rente viagère,

-5 232,30 € au titre des loyers échus jusqu’en février 2018 ;

DEBOUTE monsieur [T] [Y] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE l’EURL FAP ESTUDIO SL à payer à monsieur [T] [Y] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EURL FAP ESTUDIO SL aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIERLE PRESIDENT