RG 23/745 – Page -MA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

59034 LILLE CEDEX

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/00745 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XG7E

N° de Minute : 24/00052

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 12 Mars 2024

S.C.I. MANIVA

C/

[E] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 12 Mars 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. MANIVA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [X], demeurant [Adresse 4]

Aide juridictionnelle totale

représenté par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

1 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2020, la société civile immobilière Maniva a conclu avec M. [E] [X] un contrat de colocation portant sur une chambre individuelle donnant sur la rue et jouxtant la salle de bains située au sein d’un appartement [Adresse 4], pour une durée initiale de trois ans, et moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte d’huissier du 21 février 2023, la SCI Maniva a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 3 751,36 euros dont 3 600 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés, échéance de février 2023 incluse.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 22 février 2023.

Par acte d’huissier du 17 mai 2023, la SCI Maniva a fait assigner M. [X] devant le juge des référés de la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :

être déclarée recevable,

constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 21 avril 2023,

ordonner l’expulsion, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de M. [X], de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés,

être autorisée à expulser M. [X] des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien,

séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

condamner M. [X] à lui payer, par provision, la somme de 4 651,36 euros au titre des loyers et charges dus, outre la somme de 450 euros à valoir sur les indemnités d’occupation,

condamner M. [X] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement délivré au locataire en date du 21 février 2023,

condamner M. [X] à la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 19 mai 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2023 puis renvoyée avant d’être finalement retenue à l’audience du 12 février 2024.

In limine litis, M. [X], représenté par son conseil, a excipé de l’incompétence de la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille pour connaître du litige, faisant valoir que seul le juge des contentieux de la protection est compétent pour en connaître.

La SCI Maniva, représentée par son conseil, a oralement soutenu les demandes contenues dans son assignation.

En réponse aux demandes reconventionnelles, elle a fait valoir que les trois autres colocataires avaient quitté le logement en raison du comportement particulier de M. [X] ; qu’elle a souhaité relouer les trois chambres inoccupées du logement et qu’elle n’a obtenu aucune réponse de M. [X] à sa demande pour les faire visiter.

Elle ajoute qu’elle a constaté en juillet 2023 que le logement n’était plus sécurisé ; qu’elle a adressé une lettre recommandée à M. [X] qu’il n’est pas allé retirer.

Elle indique qu’elle a été contrainte de remplacer la serrure et qu’elle a adressé divers SMS à M. [X] afin de lui remettre les nouvelles clés du logement.

Elle fait encore valoir que M. [X] squatte les parties communes ainsi que les trois autres chambres du logement, comme cela ressort du constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 13 juillet 2023 et des photographies que M. [X] peut publier sur les réseaux sociaux ; que contrairement à ce que prétend M. [X], sa chambre n’a pas été visitée.

Elle s’oppose à tout délai en faisant valoir que M. [X] ne perçoit que le revenu de solidarité active et qu’il n’a effectué aucun règlement depuis 16 mois environ ; qu’au surplus, M. [X] se livre à des activités particulières dans le logement, y compris dans les parties communes, de sorte qu’elle est dans l’impossibilité de relouer les autres chambres et subit à ce titre une perte mensuelle de 1 800 euros

Au fond, M. [X], représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir :

condamner à titre provisionnel la SCI Maniva à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour violation de domicile,

rejeter les demandes de la SCI Maniva, à défaut enjoindre la SCI Maniva de communiquer un décompte intégrant les allocations CAF perçues,

à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant pendant 23 mois et le solde le dernier mois,

en tout état de cause, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un report de la dette à deux ans,

condamner la SCI Maniva aux dépens de l’instance.

Au soutien, il fait valoir que la SCI Maniva s’est introduit dans le logement en son absence le 12 juillet 2023, ce que la bailleresse a confirmé par écrit, et qu’il a déposé plainte pour violation de domicile à ce titre ; qu’il entend privilégier la voie civile pour obtenir l’indemnisation du préjudice qui en découle ; que ce n’est que postérieurement au changement de serrure que la bailleresse a prétexté d’une fuite d’eau pour accéder au logement et assurer sa reprise ; que pour pouvoir rentrer chez lui, il a ainsi dû abattre la nouvelle serrure sans toutefois disposer des moyens financiers pour la remplacer ; qu’il a ainsi dû vivre sans aucun moyen de fermer la porte, avec des risques de cambriolage et d’intrusion dans son domicile ; qu’il a ainsi subi un préjudice de jouissance et d’angoisse particulièrement important.

Il conteste également le montant de la somme réclamée au titre des loyers et provisions sur charges impayées, en faisant valoir qu’il est bénéficiaire de l’allocation logement ; qu’il revient donc à la SCI Maniva de mieux se pourvoir au fond en présence d’une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, au soutien de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, il rappelle qu’il ne perçoit que le RSA.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2024.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence de la 10ème chambre civile du tribunal judiciaire de Lille au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille

Aux termes de l’article L 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire, au sein du tribunal judiciaire, un ou plusieurs juges exercent les fonctions de juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’article L 213-4-4, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

L’ordonnance portant organisation des services du tribunal judiciaire de Lille à compter du 28 août 2023 prévoit, page 58, que sont notamment distribués à la 10ème chambre les dossiers correspondant aux compétences dévolues par les articles L 213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire aux juges des contentieux de la protection.

Il se déduit de cette organisation que la délivrance de l’assignation devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire et non devant le juge des contentieux de la protection est sans incidence dans la mesure où sa composition est identique.

Il convient donc de rejeter l’exception d’incompétence invoquée à ce titre par M. [X].

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, la résiliation du bail et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 5 février 2024 qui est produit par la bailleresse que M. [X] n’a effectué aucun règlement depuis le 8 septembre 2022, et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI Maniva justifie avoir notifié au préfet du Nord, le 19 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Maniva produit le contrat de bail conclu entre les parties qui contient une clause résolutoire suivant laquelle le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus entre les parties ou en cas de non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer qui a été délivré à M. [X] le 21 février 2023.

Suivant le décompte actualisé produit à l’audience par la bailleresse, M. [X] n’a procédé à aucun règlement de loyer depuis le mois de septembre 2022.

Si M. [X] fait valoir que des allocations logement n’auraient pas été prises en compte, il ne ressort pas de l’attestation de paiement de la Caisse d’allocations familiales qu’il produit qu’il en serait bénéficiaire.

Dans le même sens, la SCI Maniva produit une copie écran de l’espace bailleur de la CAF qui ne fait état d’aucun paiement à ce titre.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 avril 2023.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que M. [X] serait en mesure de régler sa dette locative et il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient donc d’autoriser la SCI Maniva à procéder à l’expulsion de M. [X] avec le concours de la force publique si besoin est, selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, suivant le décompte actualisé arrêté au 5 février 2024, M. [X] est redevable, au titre des arriérés de loyers, provision sur charges et indemnités d’occupation impayés d’une somme de 9 000 euros, échéance de février 2024 incluse.

Il convient donc de condamner M. [X] à payer cette somme à la SCI Mineva et de l’assortir des intérêts au taux légal sur la somme de 3 600 euros à compter du 21 février 2023 et de la signification de la présente décision pour le surplus.

En outre, afin de réparer le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner M. [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer dû, soit 450 euros jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, M. [X] ne perçoit que le revenu de solidarité active, ce qui ne permet pas de considérer qu’il sera en mesure d’apurer une dette d’un montant aussi important dans un délai de 24 mois.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu à une obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire.

L’expulsion est une opération étroitement encadrée qui n’autorise aucune initiative personnelle du propriétaire, si ce n’est celle de s’adresser à la justice pour obtenir l’autorisation nécessaire, le simple constat d’une reprise illicite des lieux ouvrant droit à réparation. Une expulsion illégale constitue, nonobstant l’absence de titre d’occupation des lieux, une violation du domicile et une atteinte au respect de la vie privée qui ouvre ipso facto droit à réparation.

Par ailleurs, en application de l’article 9 du code civil qui dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée, constitue une atteinte à la vie privée, ouvrant droit à réparation, le fait pour un bailleur de faire visiter les locaux loués sans autorisation du locataire.

Il est constant que la seule constatation de l’atteinte à la vie privée ouvre droit à réparation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que par lettre recommandée du 12 juillet 2023, la SCI Maniva a rappelé à M. [X] qu’elle n’avait pas eu de réponse à ses demandes tendant à pouvoir faire visiter les trois chambres non louées du logement.

Il ressort effectivement des copies écran produites par la SCI Maniva que son gérant a adressé deux SMS à M. [X] manifestement restés sans réponse à ce sujet au mois de juin 2023.

Aux termes de cette même lettre recommandée du 12 juillet 2023, la SCI Maniva a informé M. [X] qu’elle s’était rendue sur place pour lui demander de vive voix de bien vouloir lui laisser l’accès au logement pour permettre les visites et qu’elle avait constaté une dégradation de la serrure principale.

En ce sens, la SCI Maniva produit une photographie qui met en évidence un trou béant à la place de la serrure dans lequel est inséré un tournevis.

Le 13 juillet 2023, la SCI Maniva a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [M] [S], huissier de justice qui mentionne que la SCI Maniva a fait procéder au changement de la serrure le 12 juillet 2023. Il ne ressort pas de ce constat que la chambre donnée à bail à M. [X] qui est la seule qualifiée de partie privative dans le contrat de bail aurait été visitée.

Par SMS du 14 juillet 2023, la SCI Maniva a informé M. [X] qu’elle déposait la clé de la nouvelle serrure de l’appartement dans la boîte aux lettres.

Il ressort d’une photographie produite par la SCI Maniva que M. [X] a, le 14 juillet 2023, apposé un mot sur sa porte en indiquant qu’il était en déplacement deux semaines et qu’à son retour, il a trouvé sa porte fermée et la serrure changée.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que l’obligation pour la SCI Maniva d’indemniser le préjudice subi par M. [X] au titre d’une atteinte à sa vie privée est sérieusement contestable dans la mesure où :

— M. [X] n’a pas répondu à plusieurs demandes de visite du logement faites par SMS et de vive voix,

— il n’est pas démontré que la chambre donnée en location à M. [X] aurait été visitée,

— le changement de serrure auquel le bailleur a procédé participe de l’obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien dont la sécurité de celui-ci,

— le bailleur a informé M. [X] du changement de serrure et déposé les nouvelles clés dans la boîte aux lettres, permettant ainsi à celui-ci d’accéder au logement.

La demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts présentée par M. [X] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, M. [X] qui est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens effectivement exposés par la SCI Maniva, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 février 2023.

Compte tenu de la situation économique de M. [X], la demande présentée par la SCI Maniva au titre de l’article 700 du code de procédure civile (ou 75 de la loi du 10 juillet 1991) sera rejetée.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception d’incompétence de la 10ème chambre civile du tribunal judiciaire de Lille pour connaître du litige ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de colocation conclu le 5 janvier 2020 entre la société civile immobilière Maniva et M. [E] [X], relatif à un appartement [Adresse 4], à compter du 22 avril 2023;

AUTORISONS la société civile immobilière Maniva à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [X], au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [E] [X] à verser mensuellement à la société civile immobilière Maniva une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été contractuellement dus en l’absence de résiliation du bail, soit 450 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS M. [E] [X] à payer à la société civile immobilière Maniva la somme provisionnelle de 9 000 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés au 5 février 2024, échéance de février 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 600 euros à compter du 21 février 2023 et de la signification de la présente décision pour le surplus.

RAPPELONS à M. [E] [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [E] [X], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, aux dépens effectivement exposés par la société civile immobilière Maniva, en ce compris les frais de commandement de payer du 21 février 2023;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 12 mars 2024.

LE GREFFIERLE JUGE