N° RG 18/11453 – N° Portalis DBX6-W-B7C-S7FZ

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

70A

N° RG 18/11453 – N° Portalis DBX6-W-B7C-S7FZ

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[R] [G]

C/

[T] [K], [U] [K], [C] [K], [F] [B], S.A.S. CABINET BEDIN

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Delphine BRON

la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

M^e Céline FROUSSARD-LAFON

M^e Catherine LA TAPIE-SAYO

la SELARL URBANLAW AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier lors des débats

Monsieur David PENICHON, greffier lors du délibéré

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [G]

né le 18 Juin 1963 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [K]

né le 19 Mars 1963 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 18/11453 – N° Portalis DBX6-W-B7C-S7FZ

représenté par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Monsieur [U] [K]

né le 17 Novembre 1961 à [Localité 18]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 13]

représenté par M^e Céline FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

Monsieur [C] [K]

né le 23 Mai 1966 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Monsieur [F] [B]

né le 29 Février 1944 à [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 9]

représenté par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A.S. CABINET BEDIN

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] était propriétaire d’un ensemble immobilier qui a fait l’objet d’une division parcellaire en 6 lots aux termes d’un acte reçu par Me [Z], Notaire à [Localité 14], le 4 avril 2016.

Monsieur [R] [G] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [F] [B], d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 17], cadastrée section ZB n° [Cadastre 3], ainsi que le lot n° 2 de la copropriété constitué par un WC au rez-de-chaussée, indissociable de la propriété voisine cadastrée section ZB n°[Cadastre 3].

Lors du découpage de l’ensemble immobilier, il a été prévu que le lot bâti 3 vendu à Monsieur [G] soit desservi par un chemin longeant la propriété des Consorts [K] et dont l’assiette est, selon la configuration des lieux, telle qu’interprétée par l’acquéreur, déterminée par une clôture en bois considérée par Monsieur [G] comme semblant être la limite séparative des fonds.

Néanmoins, il apparaissait à l’occasion d’un bornage que cette clôture empiétait sur le fonds [K].

L’immeuble de Monsieur [G] étant bordé d’une terrasse en béton, la distance subsistante entre le bord de cette terrasse et le fond voisin est de moins de 3 m ce qui rend difficile le passage d’un véhicule.

Monsieur [G] a agi en revendication par prescription trentenaire afin de voir consacrer son droit jusqu’à la clôture, les consorts [K] ont formé une demande de remise en état des lieux et de déplacement de la clôture.

Finalement selon acte du 12 juillet 2021 Monsieur [G] a vendu son fonds et a déplacé le clôture puis s’est désisté de son action. Ce désistement n’a pas été accepté par les consorts [K] lesquels ont considéré que la remise en état imposait le retrait d’un l’enrobé.

***

Au terme de ses dernières écritures déposées le 14 août 2024 Monsieur [G] sollicite de voir :

DECLARER l’action en revendication de Monsieur [G] recevable et bien fondée.

En conséquence,

JUGER Monsieur [G] propriétaire de la bande de terrain située entre la limite cadastrale de la parcelle section ZB [Cadastre 3] et l’actuelle clôture en bois.

A titre subsidiaire :

JUGER que Monsieur [G] est légitime propriétaire par effet de la loi de la bande litigieuse située entre la limite séparative de la parcelle ZB [Cadastre 3] dont il est propriétaire et l’actuelle clôture en bois car acquéreur de bonne foi.

A titre infiniment subsidiaire, et si Monsieur [G] était évincé de la propriété de cette bande litigieuse et devait restituer cette dernière,

JUGER les actions dirigées contre M. [G] recevables.

ECARTER, en conséquence, les demandes de M. [B] d’irrecevabilité desdites actions fondées sur une fin de non-recevoir, tirée du défaut d’intérêt à agir, de déchéance du droit d’agir, forclusion, renonciation à recours.

CONDAMNER Monsieur [B], au paiement de la somme de 2.630 € au titre du prix de la parcelle revendiquée par Monsieur [G].

CONDAMNER in solidum M. [B] sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil à titre principal et sur le fondement des articles 1104, 1112-1 et 1231-à titre subsidiaire, avec la SAS BEDIN IMMOBILIER sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil à payer à M. [G] la somme de 14.150 €, au titre de la perte de chance.

DEBOUTER les consorts [K] de leur demande de remise en état des lieux dirigée contre M. [G].

CONDAMNER, à titre subsidiaire, M. [B] sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil à relever indemne de toutes condamnions susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit des consorts [K] et au besoin le condamner à indemniser Monsieur [G] des travaux de remise en état exigés par les Consorts [K].

En toute hypothèse,

DEBOUTER M. [B] de sa demande de dommages et intérêts et de ses demandes plus amples et contraires.

DEBOUTER les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

CONDAMNER solidairement les Consorts [K] et Monsieur [B] à payer à Monsieur [G] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont distraction pour ceux d’instance au profit de M^e Delphine BRON.

Au soutien de sa demande il rappelle que la clôture litigieuse a été implantée en 1973-1974, la jouissance de l’espace entre la clôture et le bâtiment est ainsi plus que trentenaire et n’a pas fait l’objet de discussion de la part de Monsieur [K], contrairement à ses héritiers.

L’acte de délimitation réalisé en 2001 n’est pas un bornage mais un acte unilatéral qui ne lui est pas opposable. Il n’a d’ailleurs été suivi d’aucune revendication.

La contestation date de 2018 mais à cette date la prescription trentenaire était acquise.

Il souligne que lors de la vente à son profit, l’état apparent de la propriété était d’être délimitée par la clôture aucune mention n’attire son attention sur une différence entre les limites cadastrales et la clôture existante, il a acquis de bonne foi de sorte que son vendeur lui doit garantie et que l’agence immobilière engage sa responsabilité.

Acquéreur de bonne foi il ne saurait se voir évincé.

Il précise qu’il n’a pas vendu la parcelle litigieuse et qu’il est donc bien recevable à agir, il a du reste subi un préjudice dès lors qu’il n’a vendu son lot qu’à un prix moindre que s’il avait pu y intégrer la parcelle litigieuse. Son préjudice est de 2.630 € sur la base de 526 €/m² pour 5m².

En outre, la délimitation induit une diminution de la largeur du chemin d’accès à 2,76 m alors que le PLU exige une largeur de 3,50m.

Monsieur [B] ne saurait se prévaloir de la clause de non garantie dès lors qu’il apparaît manifestement de mauvaise foi.

Il considère avoir fait une moins-value de 15% lors de la revente du bien soit 28.300 € et estime sa perte de chance de vendre le bien plus cher à 50% soit 14.150 € ; il en impute la faute à son vendeur Monsieur [B] et à la responsabilité de l’agence immobilière laquelle était du reste représentée par l’épouse de Monsieur [B].

Il considère que la remise en état ne s’impose nullement puisque ses acquéreurs ont retiré le revêtement, laissant la terre nue. En tout état de cause il devrait si une telle condamnation était prononcé, être relevé indemne par son vendeur.

Il s’oppose à toute demande indemnitaire de Monsieur [B] qu’il considère comme responsable de la situation.

***

Par leurs dernières conclusions déposées le 6 mars 2024 Monsieur [C] [E] [A] [N] [K] et Monsieur [T] [I] [K] sollicitent de voir :

— DEBOUTER Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’encontre de Messieurs [T] et [C] [K] ;

— CONDAMNER Monsieur [G] à remettre en état la parcelle appartenant aux consorts [K], et notamment en démolissant la clôture en bois et en procédant au retrait des remblais situé sur la parcelle des concluants.

— CONDAMNER Monsieur [G] à verser Messieurs [T] et [C] [K] une indemnité procédurale de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LE CONDAMNER aux entiers dépens.

Ils soutiennent que la preuve d’une possession de la bande de terrain litigieuse n’est nullement rapportée, cette bande n’est pas incluse dans l’acte de vente à Monsieur [G] qui mentionne au contraire que la limite résulte du plan de remembrement de la Commune de [Localité 8].

Ils ont fait procédé à un bornage en 2001, cette opération qui manifeste leur intention de se comporter en propriétaire, cet acte est interruptif de prescription et celle-ci ne pouvait être acquise à cette date puisqu’il est invoqué la pose de la clôture en 1973.

La possession de Monsieur [B] était nécessairement équivoque, Monsieur [G] ne s’y est pas trompé puisqu’il a formulé une proposition d’achat.

Cette possession ne présentait qu’un caractère clandestin ce qui exclut toute revendication.

La possession de Monsieur [G] qui est propriétaire du fonds voisin depuis 2016 est ainsi inférieure à 10 ans et n’a aucun effet juridique.

Ils rappellent avoir écrit à leur voisin en 2018 pour lui demander de retirer la clôture qui empiète sur leur fonds et de remettre en état la parcelle, ce qui suppose le retrait des remblais, d’autant que cette partie du fonds est un espace naturel qui ne peut être ainsi aménagé.

***

La SAS Cabinet BEDIN par ses dernières conclusions du 24 novembre 2022 sollicite de voir :

DEBOUTER Monsieur [F] [B] et Monsieur [R] [G] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SAS CABINET BEDIN,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [F] [B] à relever indemne la SAS CABINET BEDIN, de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [B] et Monsieur [R] [G] à verser à la SAS CABINET BEDIN la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance

Elle précise avoir établi le compromis de vente sur la base d’un document d’arpentage annexé ensuite à l’acte de vente et qui matérialise avec précision les limites cadastrales, la clôture en bois apparaissant nettement en dehors de ce périmètre.

Elle soutient que Monsieur [B] ne l’a nullement informée de ce qu’il estimait avoir acquis par prescription la bande de terre située au delà de la limite cadastrale et jusqu’à la barrière.

Aucun grief pertinent n’est donc articulé à son encontre.

***

Monsieur [F] [B] par ses dernières conclusions déposées le 22 août 2022 sollicite de voir :

Déclarer irrecevable Monsieur [G] en ses prétentions.

Constater que Monsieur [B] a vendu un immeuble d’habitation situé sur un terrain avec bornes apparentes, sans garantie de contenance et de vices cachés.

Constater que la largeur du terrain sur le côté du bâtiment était parfaitement apparente en raison de la présence de bornes.

Dire que les mentions de l’acte authentique de vente correspondent exactement à ce qui a été vendu et délivré à Monsieur [G],

En conséquence :

Déclarer irrecevable Monsieur [G] en ses prétentions pour défaut de qualité, d’intérêt, déchéance du droit d’agir, forclusion, renonciation à recours ( contenance et vices cachés) .

Rejeter les demandes au titre de la garantie d’éviction, de délivrance non conforme, ou de vice caché.

Rejeter la demande de Monsieur [G] au titre de la prescription acquisitive, ce dernier ayant vendu le bien sans réserve.

Rejeter la demande au titre de la perte de chance de vente à meilleur prix pour le même motif et absence de préjudice.

Débouter Monsieur [G] de l’intégralité de ses demandes formulées contre Monsieur [B].

Condamner Monsieur [G] à verser à Monsieur [B] la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts.

Condamner en cas de responsabilité de l’agence immobilière (la SAS BEDIN IMMOBILIER) cette dernière à relever indemne Monsieur [B] d’éventuelles condamnations prononcées à son encontre du fait de la vente intervenue au profit de Monsieur [G].

Condamner (dans le cas où la responsabilité de l’agence immobilière ne serait pas retenue) Monsieur [G], qui est à l’initiative de la procédure menée contre Monsieur [B], à relever indemne Monsieur [B] de toutes les sommes, indemnités et dépens (notamment article 700 du code de procédure civile) qui pourraient être fixées par le tribunal au profit de la SAS BEDIN IMMOBILIER.

Condamner Monsieur [G] à verser à Monsieur [B] une indemnité de 6 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa position il rappelle avoir vendu la parcelle à Monsieur [G] par l’intermédiaire du cabinet BEDIN, un document d’arpentage du cabinet ABAC délimitant parfaitement la propriété cédée, ce document est annexé à l’acte de vente du 30 novembre 2016.

Monsieur [G] n’ignorait pas que la bande de terrain située entre sa parcelle et une barrière implantée sur le fonds voisin, ne faisait pas partie de la vente puisqu’il a proposé à ses voisins, les consort [K] de leur racheter cette bande de terre.

Dès lors que depuis Monsieur [G] a revendu la propriété, il n’a plus qualité pour agir en revendication de la parcelle des consorts [K], il n’a aucun intérêt à devenir propriétaire d’une bande de terrain qui ne pouvait avoir d’autre utilité que d’élargir l’accès au fonds qu’il a désormais cédé.

Par ailleurs il ne saurait prétendre à l’existence d’un quelconque préjudice puis qu’il a acquis le fonds au prix de 188.000 € pour le revendre le 12 juillet 2021au prix de 206.700 €.

Son action en diminution du prix est déchue par application de l’article 1622 du Code civil et forclose pour ce qui concerne la garantie des vices cachés ou de contenance.

Il précise qu’il n’a nullement posé la clôture qui était en place lors de son acquisition et ne se prévaut d’aucune possession de la bande de terrain des consorts [K].

Il a vendu un terrain parfaitement délimité et borné qui a été mis en possession de son acquéreur et dont celui-ci n’a nullement été évincé la matérialisation de la délimitation du fonds étant faite par des bornes parfaitement visibles.

DISCUSSION

La revendication de propriété est fondée, selon le demandeur, par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire.

Une telle action est liée à l’existence actuelle de la possession, sauf cas d’une éviction contestée, en effet la possession et l’action qui en découle, se transmet puisque l’article 2265 du Code civil rappelle que l’on peut compléter la prescription en joignant sa possession à celle de son auteur, de sorte qu’il en est déduit que le dernier propriétaire a qualité pour revendiquer la possession trentenaire.

Monsieur [G] a cédé la parcelle ZB [Cadastre 3] le 12 juillet 2021 aux consorts [W].

Ainsi, Monsieur [G] qui n’est plus propriétaire du fonds qui avait pu s’étendre par annexion d’une bande de terrain, n’a plus qualité pour agir en revendication – son action n’est recevable que sur le fondement indemnitaire s’il démontre l’existence d’un préjudice lié à une faute de ses voisins, de son vendeur ou de l’agence immobilière.

Cette action qui n’est pas une demande de réfaction du prix ne présente pas un caractère rédhibitoire ou estimatoire au sens des dispositions de l’article 1648 du Code civil de sorte qu’il ne peut lui être opposé aucune déchéance.

Or l’acte d’acquisition du 30 novembre 2016 qu’il produit aux débats comporte un plan en annexe ainsi que cela est mentionné page 3 de l’acte où la délimitation du bien acquis est faite en bleu pour ce qui est de la délimitation de la parcelle ZB [Cadastre 3] [Adresse 11] pour une contenance de 3 ares 93 ca.

Il est visible que la clôture est en dehors des limites de propriété dont il est par ailleurs précisé que celle-ci était définie par application du plan de remembrement de la Commune de [Localité 8] (mention en rouge figurant au-dessus du tracé au plan annexé page 40 de l’acte).

Il n’était pas possible pour un lecteur attentif de l’acte et de ses pièces annexes de se méprendre sur l’étendue des droits transmis et de considérer qu’un titre quelconque permettait de rattacher à la parcelle acquise une bande de terrain délimitée par une clôture.

Néanmoins, le vendeur a pu laisser croire à l’existence d’une possession trentenaire caractérisée par la présence d’une clôture et par l’engravement d’une bande de terre permettant ainsi un accès plus facile aux véhicules ; cela a été le cas lorsque, après la vente il écrivait le 20 novembre 2017 “je confirme qu’étant propriétaire depuis 1973 la jouissance jusqu’aux clôtures implantées est plus que trentenaire”, ou encore le 8 novembre 2017 “je bénéficiais de la jouissance depuis 1973 de terrains qui débordaient la limite du fait de la réalisation de mes clôtures, j’ai précisé aux acquéreurs que je bénéficiais du droit de jouissance trentenaire et que, de ce fait, ils devaient en bénéficier” (pièce 3 demandeur).

Or l’analyse du propriétaire antérieur est erronée en ce que la possession dont il se prévalait résultait d’une appropriation équivoque, dont il souligne qu’elle ne l’était pas à titre de propriétaire mais de simple possesseur et par le fait de sa décision unilatérale d’implanter des clôtures.

L’absence de garantie de contenance ou du fait de l’existence de vice caché figurant à l’acte d’acquisition ne saurait exonérer le vendeur d’une faute commise, lequel attachait à sa jouissance de la bande de terrain jusqu’à la clôture – qu’il reconnaissait à l’époque avoir lui même implantée – des droits du fait du caractère trentenaire de cette possession

Il en résulte que Monsieur [B] a commis une faute à l’égard de Monsieur [G] en lui laissant croire qu’un droit pouvait être consacré au profit du fonds acquis au titre d’une possession trentenaire.

Cette faute est d’autant plus caractérisée du fait que Monsieur [B] a ainsi directement convaincu Monsieur [G] de l’existence de droits liés à la possession alors qu’il soutient désormais que ce sont les consorts [K] qui possèdent la parcelle litigieuse puisqu’ils se sont comportés comme tels notamment en faisant procéder à des travaux de bornage en 2001, c’est à dire avant l’expiration d’un délai trentenaire depuis 1973, les bornes étant en outre visibles sur site lors des visites au cours de l’acquisition.

L’action en responsabilité concernant l’agence immobilière n’est formée qu’à titre subsidiaire, dès lors que la légitimité de l’action en responsabilité à l’encontre du vendeur est jugée recevable il n’y a pas lieu de rechercher si l’action subsidiaire est fondée et, en conséquence de mettre celle-ci hors de cause.

S’il existe un lien de causalité entre la faute consistant à avoir laisser penser que le vendeur bénéficiait d’un droit du fait d’une possession trentenaire et le préjudice qui pouvait en résulter, il est nécessaire de vérifier si l’existence de ce préjudice est caractérisé.

D’une part, Monsieur [G] qui a pu bénéficier de la propriété acquise l’a vendue en signalant que la clôture au nord de la propriété se trouvait sur le fonds voisin et qu’il s’engageait à déplacer cette clôture à ses frais pour la ramener conformément au plan de repérage et de vérification des bornes existantes, de sorte qu’il est possible d’en déduire qu’il a constamment bénéficié des droits attachés à la “possession” de son vendeur.

D’autre part la vente réalisée au prix de 206.700 € le 12 juillet 2021 alors qu’il avait acquis le bien en 2016 au prix de 188.000 €, de sorte que s’il pouvait espérer bénéficier des hausses constatées sur le marché immobilier à [Localité 8] entre 2016 et 2021 de l’ordre de 25%, sa perte de chance de réaliser une telle plus-value est résiduelle, comme correspondant non pas à la moitié des 15% du prix attendu soit environ 14.000 € mais plus exactement au prix de la parcelle qu’il se croyait en droit de revendiquer et dont la valeur peut être estimée à 2.630 €.

Le tribunal fera donc droit à la demande indemnitaire dirigée contre Monsieur [B] à hauteur de 2.630 €.

Les consorts [K] sollicitent que Monsieur [G] soit condamné à remettre en état leur parcelle en démolissant la clôture et en procédant au retrait des remblais. Force est de constater qu’il est justifié de ce retrait de la clôture (constat du 31 août 2024) et de l’absence de remblais, seuls subsistent selon trois sondages effectués des résidus de gravats de béton et de calcaire concassé recouverts d’une bande de terre, par ailleurs Monsieur [G] n’a plus aucune qualité pour intervenir sur le fonds cédé, de sorte que la demande ainsi formulée ne peut prospérer, les consorts [K] en seront déboutés.

L’équité commande de condamner Monsieur [B] à verser à Monsieur [G] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer la même somme aux consorts [K], cette somme sera portée à la charge de Monsieur [G] et Monsieur [B] sera condamné à garantir ce dernier de cette condamnation.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 au profit de l’agence BEDIN.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe

DÉCLARE Monsieur [G] irrecevable en son action en revendication et recevable en ses demandes indemnitaires à l’encontre de son vendeur.

CONDAMNE Monsieur [B] à verser à Monsieur [G] la somme de 2.630 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

MET hors de cause l’agence immobilière BEDIN.

DÉBOUTE les consorts [K] de leur demande de remise en état dirigée contre Monsieur [G].

CONDAMNE Monsieur [G], sous la garantie de Monsieur [B] à verser aux consorts [K] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [B] aux dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT