MINUTE:

N° RG 24/00137 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSHM

Société CLAIRSIENNE

C/

[O] [U]

Le

— Expéditions délivrées à

— Société CLAIRSIENNE

— [O] [U]

— Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 6]

[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge du contentieux au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M [Z] muni d’un pouvoir à cet effet

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 05 janvier 2023, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à M [O] [U] un logement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 333,57€ et 32,55€ de provision sur charges.

Le 13 mai 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait signifier à M [U] un commandement de payer des loyers et de justifier d’une assurance locative en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

la SA CLAIRSIENNE a ensuite fait assigner M [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon statuant en référé par un acte d’huissier du 06 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 15 novembre 2024 , la SA CLAIRSIENNE reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M [O] [U] et le condamner au paiement de la somme actualisée de 2136,16€ , d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M [O] [U], bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 06 septembre 2024, n’est ni présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives… Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’article 24 III dispose en outre qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 septembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 05 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 13) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024 pour la somme en principal de 1122,48€ en visant un délai de deux mois pour régulariser.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2024.

3/ Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, M [O] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 14 juillet 2024. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.

En occupant le logement sans droit ni titre , M [U] cause un préjudice au bailleur qu’il y a lieu de réparer en le condamnant à régler une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 14 juillet 2024.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA CLAIRSIENNE produit un décompte selon lequel M [O] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2136,16€ à la date du 31 octobre 2024 représentant le supplément loyer solidarité appliqué faute pour M [U] d’avoir communiqué les justificatifs de ses ressources en application de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

M [O] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2136,16€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1122,48€ à compter du commandement de payer (13 mai 2024) et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [O] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CLAIRSIENNE , M [O] [U] sera condamné à lui verser une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2023 entre la SA CLAIRSIENNE et M [O] [U] concernant le logement situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 13 juillet 2024;

ORDONNE en conséquence à M [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CLAIRSIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [O] [U] à payer à la SA CLAIRSIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail à compter du 14 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE M [O] [U] à verser à la SA CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 2136,16€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 31 octobre 2024, incluant une dernière facture de octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 1122,48€ et à compter du 06 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE M [O] [U] à verser à la SA CLAIRSIENNE une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [O] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier le Président