DOSSIER : N° RG 23/01080 – N° Portalis DB2P-W-B7H-EKQX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 25 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [O],

né le 13 décembre 1960 à ROUBAIX (59)

demeurant 3 Faubourg des Balmettes – 74000 ANNECY

Représenté par Maître Pierre BREGMAN, avocat au barreau D’ANNECY

DEFENDERESSE :

S.C.I. SHILO, SCI immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le n° 793.070.079, dont le siège social est sis 57 rue Eugène Lefebvre – 91170 VIRY CHATILLON agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Julien BETEMPS de la SARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES faisant fonction de Greffière, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Avril 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 15 mars 2021, la société civile immobilière SHILO [ci-après SCI SHILO], ayant pour gérante Madame [G] [U], propriétaire d’un ensemble immobilier situé dans la commune de JUVISY-SUR-ORGE (91260), au 15 Rue Blazy, cadastré section AK n°450 et 453, et d’un terrain cadastrés section AK n°451 et 452, a conclu avec Monsieur [R] [O] un contrat dénommé « Convention d’assistance et conseils » avec une mission « d’étude de conseil pour la valorisation, la négociation et la vente » des biens immobiliers susmentionnés.

Au titre de la rémunération de Monsieur [R] [O], la convention stipule qu’ « en contrepartie de la mission définie, la SCI SHILO s’engage à verser 3,5% du montant de la valorisation définitive de la dation correspondant à la surface réellement construite. Les sommes dues seront réglées sur présentation de notes d’honoraires au plus tard dans les 30 jours calendaires après réception de factures ».

Par acte notarié du 23 juin 2021 reçu par Maître [I] [Z], Notaire à NEUILLY-SUR-SEINE, avec la participation de Maître [M] [X], Notaire à PARIS, la SCI SHILO a consenti une promesse de vente au profit de la société anonyme IN’LI portant sur les biens immobiliers situés dans la commune de JUVISY-SUR-ORGE (91260), et ce contre un prix de 1 642 558 euros.

Estimant que la SCI SHILO lui était encore redevable d’une somme de 34 490 euros au titre des dispositions contractuelles de l’acte du 5 mars 2021, Monsieur [R] [O] a, par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, fait assigner la SCI SHILO devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de la voir condamner à lui régler cette somme de 34 490 euros avec intérêts de retard au taux légal courant jusqu’à complet paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, Monsieur [R] [O] demande au tribunal de :

condamner la SCI SHILO à lui régler la somme de 34 490 euros avec intérêts de retard au taux légal courant jusqu’à complet paiement ;la condamner à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;la condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose, sur le fondement de l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970, que son activité ne fait pas partie des activités mentionnées dans cette loi, que cette activité est étrangère de l’activité d’agent immobilier, qu’il n’a pas exercé l’activité d’agent immobilier, qu’il n’est pas démontré qu’il aurait commis des faits pénalement sanctionnables, qu’il n’a par ailleurs jamais usé du titre d’architecte, qu’il n’a pas accompli de prestations afférentes à cette profession, que sa rémunération n’a pas été fixée conformément à la rémunération d’architecte, qu’il s’est contenté d’exercer une simple mission d’assistance et de conseils, et que le contrat conclu entre les parties n’est pas illicite. Il ajoute qu’il n’a pas non plus exercé la profession d’avocat, que sa mission portait sur le « meilleur montage financier juridique », et l’engagement des « négociations financières et juridiques avec le promoteur », et que la convention n’est pas contraire à l’ordre public. Se fondant sur l’article 1137 du Code civil, Monsieur [R] [O] mentionne qu’il n’existe aucun dol, et que la SCI SHILO a constamment demandé sa présence à tous les stades de négociation. Se fondant sur l’article 1353 du Code civil, il soutient qu’il a effectivement exécuté toutes les obligations mises à sa charge dans le contrat, que des factures ont été payées, qu’il n’existe aucune inexécution complète susceptible d’entrainer la résolution du contrat, qu’il importe peu que l’opération projetée soit finalement devenue caduque, que la SCI SHILO s’est ainsi abstenue de réitérer l’acte de vente, qu’aucune compensation ne peut intervenir en l’absence de créance certaine dont la SCI SHILO est titulaire, et que la SCI SHILO doit lui payer la somme restant due au titre de sa rémunération. Il fait enfin valoir que la demande reconventionnelle de la SCI SHILO doit être rejetée dès lors que les acomptes versés constituent un payement partiel, non répétible.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, la SCI SHILO demande au tribunal :

à titre principal :* de juger nul le contrat régularisé le 15 mars 2021 entre la SCI SHILO et Monsieur [R] [O] ;

* de condamner Monsieur [R] [O] à rembourser à la SCI SHILO la somme de 23 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;

* d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

* de débouter Monsieur [R] [O] de toutes ses demandes dirigées contre elle ;

à titre subsidiaire : * de prononcer la résolution du contrat du 15 mars 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [R] [O] ;

* de condamner Monsieur [R] [O] à rembourser à la SCI SHILO la somme de 23 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;

* d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

* de débouter Monsieur [R] [O] de toutes ses demandes dirigées contre elle ;

à titre plus subsidiaire : * de juger qu’elle est bien fondée à opposer à Monsieur [R] [O] le mécanisme de l’exception d’inexécution ;

* de le débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées elle ;

à titre infiniment subsidiaire :* de juger que la prestation de Monsieur [R] [O] correspond au maximum à 10% du montant prévu par le contrat du 15 mars 2021, soit une somme de 5 486,45 euros ;

* de condamner Monsieur [R] [O], après compensation, à lui payer une indemnité de 17 513,55 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;

* d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [R] [O] à payer à la SCI SHILO une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; en tout état de cause : * de condamner Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

de le condamner aux dépens, avec distraction au profit des avocats de la cause. A l’appui de ses demandes, elle explique, aux termes des articles 1228, 1162 et 1163 du Code civil, que nonobstant son activité habituelle de salarié au sein du Groupe IMMO MOUSQUETAIRES, Monsieur [R] [O] a réalisé des prestations qui en réalité sont réservées à un agent immobilier, un architecte, ou un avocat. Elle précise, sur le fondement de la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, que la convention du 15 mars 2021 est une convention d’assistance et de conseil, que Monsieur [R] [O] n’est titulaire d’aucune carte d’agent immobilier, que sa mission dans le cadre de la convention litigieuse était une activité d’entremise entrant dans le giron de la loi « Hoguet », que le demandeur ne justifie pas remplir les conditions d’agent immobilier, ce qui caractérise l’illicéité de la convention et justifie son annulation. Elle précise que l’activité d’agent immobilier est mentionnée en en-tête de l’assignation qui lui a été délivrée. La SCI SHILO mentionne par ailleurs que Monsieur [R] [O] a exercé l’activité d’architecte, elle aussi réglementée, qu’il a exercé des missions d’architecte, que l’exercice illégal de cette activité rend la convention illicite et justifie une nouvelle fois son annulation. Se fondant sur les articles 54, 55 et 74 de la loi du 31 décembre 1971, la SCI SHILO indique que Monsieur [R] [O] a exercé des missions relevant de l’activité professionnelle d’avocat, ce qui entraine la nullité de la convention. Se fondant sur l’article 1137 du Code civil, elle mentionne, à titre subsidiaire, que la convention litigieuse doit être annulée en ce que Monsieur [R] [O] a sciemment employé un intitulé d’activité dénué de clarté, sans disposer des conditions pour exercer une activité réglementée, que les factures ne comprennent pas les mentions obligatoires prévues par l’article L.441-9 du Code de commerce, que ces manœuvres ont convaincu la SCI SHILO de signer la convention litigieuse, et qu’il a pu lui-même déterminer sa rémunération. A titre subsidiaire, la SCI SHILO, se fondant sur l’article 1227 du Code civil, affirme que la convention doit faire l’objet d’une résolution du fait de l’inexécution par Monsieur [R] [O] de ses obligations, que celui-ci s’abstient en effet de démontrer qu’il a intégralement exécuté ses obligations, qu’il ne développe pas le calcul de la somme qu’il réclame, que l’opération dans laquelle le demandeur est intervenu n’a pas abouti, que le compromis de vente est ainsi devenu caduc le 29 janvier 2023, que la SCI SHILO a déjà payé une somme de 23 000 euros à Monsieur [R] [O], et que ce dernier ne démontre pas être intervenu dans l’obtention du permis du construire. Se fondant sur les articles 1104 et 1219 du Code civil, elle fait valoir l’exception d’inexécution pour voir réduire la rémunération de Monsieur [R] [O] avant compensation entre les créances réciproques. Elle estime enfin que la procédure est abusive et qu’elle lui cause un préjudice distinct.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 9 janvier 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 14 avril 2025, et mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la demande de nullité du contrat :

L’article 1128 du Code civil dispose que « sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1°) le consentement des parties ;

2°) leur capacité de contracter ;

3°) un contenu licite et certain  ».

S’agissant du contenu du contrat, l’article 1162 du Code civil précise que « le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties ».

Il est admis que sont susceptibles d’être annulés les actes participant de l’exercice d’une profession réglementée, lorsqu’ils sont accomplis par d’autres personnes (par exemple Arrêt de la Cour d’appel de VERSAILLES, 6 mars 2014, n°12/02981 ; JURISDATA n°2014-006414).

En outre, aux termes de l’article premier de la loi du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet », est agent immobilier toute personne physique ou morale qui, d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

Ladite loi prévoit en outre, en son article 3, que l’exercice de la profession d’agent immobilier requiert l’exécution de deux formalités administratives particulières, à savoir que l’intéressé doit être titulaire d’une carte professionnelle et qu’il doit avoir souscrit une déclaration préalable d’activité.

Par ailleurs, l’article 54 de la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques dispose que « nul ne peut, directement ou par personne interposée, à titre habituel et rémunéré, donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, pour autrui :

1°) s’il n’est titulaire d’une licence en droit ou s’il ne justifie, à défaut, d’une compétence juridique appropriée à la consultation et la rédaction d’actes en matière juridique qu’il est autorisé à pratiquer conformément aux articles 56 à 66.

Les personnes mentionnées aux articles 56, 57 et 58 sont réputées posséder cette compétence juridique.

Pour les personnes exerçant une activité professionnelle réglementée mentionnées à l’article 59, elle résulte des textes les régissant.

Pour chacune des activités non réglementées visées à l’article 60, elle résulte de l’agrément donné, pour la pratique du droit à titre accessoire de celle-ci, par un arrêté qui fixe, le cas échéant, les conditions de qualification ou d’expérience juridique exigées des personnes exerçant cette activité et souhaitant pratiquer le droit à titre accessoire de celle-ci.

Pour chacune des catégories d’organismes visées aux articles 61,63,64 et 65, elle résulte de l’agrément donné, pour la pratique du droit à titre accessoire, par un arrêté qui fixe, le cas échéant, les conditions de qualification ou d’expérience juridique exigées des personnes pratiquant le droit sous l’autorité de ces organismes.

L’agrément prévu au présent article ne peut être utilisé à des fins publicitaires ou de présentation de l’activité concernée […] ;

5°) s’il ne répond en outre aux conditions prévues par les articles suivants du présent chapitre et s’il n’y est autorisé au titre desdits articles et dans les limites qu’ils prévoient […] ».

Enfin, l’article 9 de la loi du 3 janvier 1977 dispose que « les personnes physiques inscrites à un tableau régional d’architectes conformément aux dispositions des articles 10 et 11 ci-après peuvent seules porter le titre d’architecte. Les personnes morales inscrites à un tableau régional d’architectes conformément aux dispositions de l’article 12 ci-après peuvent seules porter le titre de société d’architecture. L’inscription à un tableau régional ou à son annexe confère le droit d’exercer sur l’ensemble du territoire national ».

L’article 3 de la même loi précise que « quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire, sans préjudice du recours à d’autres personnes participant, soit individuellement, soit en équipe, à la conception. Cette obligation n’exclut pas le recours à un architecte pour des missions plus étendues. Le projet architectural mentionné ci-dessus définit par des plans et documents écrits l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs ».

En l’espèce, Monsieur [R] [O] sollicite la condamnation de la SCI SHILO au payement de la somme de 34 490 euros au titre de l’exécution du contrat conclu entre les parties le 15 mars 2021.

La SCI SHILO soulève quant à elle à titre principal la nullité de ce contrat, aux motifs que le demandeur a exercé des activités réservées aux agents immobiliers, aux avocats et aux architectes.

La lecture de ce contrat, produit en pièce n°1 par Monsieur [R] [O], permet de constater que celui-ci s’est vu confier la mission suivante : « la SCI SHILO a chargé Monsieur [R] [O] afin réaliser une mission d’étude de conseil pour la valorisation, la négociation et la vente d’un bien immobilier situé à JUVISY SUR ORGE (ESSONNE) 91 210, 15 rue de Blazy, dans les conditions techniques et financières figurant dans la présente convention ».

En outre, la convention détaille les missions de Monsieur [R] [O] comme suit : « Étude de faisabilité et réalisation d’un plan masse d’un immeuble, après étude du PLUI local, en lieu et place d’un bâti existant.

Déterminer et arrêter la meilleure stratégie pour la SCI SHILO.

Déterminer et arrêter le meilleur montage financier et juridique.

Mettre en place le système de dation et en négocier sa valeur.

Faire la négociation financière et juridique avec le promoteur.

Accompagner et conseiller la SCI SHILO pour le compromis de vente.

Accompagner la réalisation du permis de construire jusqu’à l’obtention de ce dernier (étude de sol, plans, nombre d’étage, type d’appartements, entrée indépendante, etc…).

Accompagner et conseiller sur les choix techniques pour la réalisation et arrêter les prestations du bien  ».

Il convient de relever en premier lieu que la première mission, soit l’ « étude de faisabilité et réalisation d’un plan masse d’un immeuble, après étude du PLUI local, en lieu et place d’un bâti existant », et que la septième mission, soit l’accompagnement de « la réalisation du permis de construire jusqu’à l’obtention de ce dernier (étude de sol, plans, nombre d’étage, type d’appartements, entrée indépendante, etc…) » entrent dans le champ d’intervention de l’architecte, à qu’il appartient d’établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire, projet qui doit définir par des plans et documents écrits notamment l’implantation des bâtiments, leur composition et leur organisation.

Si Monsieur [R] [O] soutient qu’il n’a pas accompli de prestations afférentes à la profession d’architecte, il doit être souligné qu’il produit aux débats des courriels et plus particulièrement :

en pièce n°5, un courriel du 3 mai 2021 adressé à la SCI SHILO et portant un projet de courrier concernant les surfaces des biens immobiliers objets de la promesse de vente, un paragraphe sur la règle d’urbanisme au PLUi de JUVISY-SUR-ORGE, et un calcul de constructibilité ;en pièce n°9, un courriel du 13 décembre 2021 dans lequel il évoque avec l’un des notaires intervenus à la promesse de vente les diagnostics techniques des biens immobiliers, plus particulièrement le désamiantage, la pollution des sols ;en pièce n°16, un courriel du 26 juin 2022 adressé à la SCI SHILO et comportant en pièces jointes des plans de niveaux, des plans de coupe et des plans de masse des biens immobiliers ;en pièce n°21, un courriel du 20 juillet 2022 dans lequel Monsieur [R] [O] pose un certain nombre de questions quant à un cahier des charges qui lui a été transmis, et qui portent notamment sur l’isolation, ou le type de chauffage.

Ainsi, en mettant en lien les diligences effectuées par Monsieur [R] [O], dont celui-ci se prévaut pour fonder sa demande de payement de sa rémunération, et les clauses contractuelles définissant sa mission, il apparait manifeste que le contrat a octroyé au demandeur des missions relevant de la compétence exclusive d’un architecte.

A ces éléments s’ajoute le fait que Monsieur [R] [O] se comporte comme un architecte, en ce qu’il écrit dans un courriel du 23 septembre 2022, produit en pièce n°23 « pour les honoraires, dans ma profession, on facture par étape comme le régit l’ordre des architectes ''mission assistance à maîtrise d’ouvrage'' ».

Or il est constant que Monsieur [R] [O] ne réunit pas les conditions lui permettant de se prévaloir du titre d’architecte, de sorte que le contrat du 15 mars 2021 a été conclu au mépris des règles impératives d’exercice de la profession d’architecte, alors que cette profession est réglementée.

En deuxième lieu, il apparaît que la troisième mission confiée à Monsieur [R] [O], soit « déterminer et arrêter le meilleur montage financier et juridique », et la quatrième mission, soit « faire la négociation financière et juridique avec le promoteur »), constituent des consultations juridiques au sens de la loi du 31 décembre 1971, dont l’exercice est réglementé.

En outre, il ressort de la convention que Monsieur [R] [O] est désigné comme « conseils, étude et prestations dans le domaine de l’immobilier ».

Il apparaît également que par courriel daté du 27 janvier 2022, produit en pièce n°11 par le demandeur, Monsieur [R] [O] a indiqué à la gérante de la SCI SHILO :

« En tant que conseiller, je te dois de te prévenir des conséquences de ta position. Quelle que soit ta réponse, il faut que tu répondes rapidement sinon tu risques de très gros désagréments financiers. En effet, si l’opération ne se fait pas, IN IL te poursuivra pour non-respect du compromis (synallagmatique) et tu risques d’être condamnée, par le tribunal, à verser la totalité des sommes engagées par IN IL ».

Cette explication d’une éventuelle inexécution contractuelle doit s’analyser comme un conseil juridique.

Toutefois, aucune pièce versée aux débats n’est de nature à établir la capacité de Monsieur [R] [O] à délivrer des conseils juridiques de façon habituelle et rémunérée.

Au demeurant, Monsieur [R] [O] ne conteste pas qu’il ne bénéficie pas de cette qualité.

Partant, le contrat, octroyant à Monsieur [R] [O] des missions de consultation juridique en échange d’une rémunération, a été conclu au mépris des règles d’exercice des professions judiciaires et juridiques, professions réglementées.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin de s’appesantir sur la question d’une violation aux règles régissant la profession d’agent immobilier, il y a lieu de relever que le contrat du 15 mars 2021 a été conclu au mépris des dispositions relatives à deux professions réglementées, de sorte que son contenu, son objet, est illicite, et contraire à l’ordre public.

Par conséquent, la nullité de ce contrat sera prononcée.

B) Sur les conséquences de la nullité du contrat :

L’article 1178 du Code civil dispose qu’ « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

En outre, l’article 1352-8 dudit Code prévoit que « la restitution d’une prestation de service a lieu en valeur. Celle-ci est appréciée à la date à laquelle elle a été fournie ».

Il est admis que lorsque la remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d’une prestation qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter du prix correspondant à cette prestation (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 16 mars 1999, n°97-12.930).

En l’espèce, Monsieur [R] [O] sollicite la condamnation de la SCI SHILO à lui verser la somme de 34 490 euros, correspondant au reste dû au titre de sa rémunération.

Toutefois, la nullité du contrat ayant été prononcée, sa demande n’est dès lors fondée sur aucune obligation contractuelle.

Par conséquent, la demande de Monsieur [R] [O] relative au payement de la somme de 34 490 euros sera rejetée.

Par ailleurs, la SCI SHILO sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 23 000 euros au titre des sommes qu’elle lui a payées.

Elle produit, en pièce n°4, une facture datée du 27 août 2021, relative à une somme de 6 000 euros, une facture datée du 30 décembre 2021 relative à une somme de 3 000 euros, et une facture datée du 30 août 2022 relative à une somme de 14 000 euros.

Par ailleurs, Monsieur [R] [O] ne conteste pas que ces trois factures, représentant un montant total de 23 000 euros, ont été réglées par la SCI SHILO.

Cependant, il a été dit précédemment que Monsieur [R] [O] a effectué, conformément au contrat annulé, des missions qui lui étaient dévolues.

En outre, force est de constater que les missions dévolues à Monsieur [R] [O] étaient relatives à des prestations de service intellectuelles, qui ne pourraient donner lieu à restitution que si elles pouvaient être évaluées.

Or la plupart de ces missions, notamment de « conseils », ne sont pas quantifiables en soi, en ce qu’il n’est pas possible de déterminer un montant forfaitaire par conseil donné ou par heure de travail.

Ainsi, il apparaît impossible de retenir, ainsi que le fait la SCI SHILO, que Monsieur [R] [O] n’a effectué que 10% des missions qui lui étaient dévolues.

Partant, il convient de considérer que les prestations de service réalisées par Monsieur [R] [O] dans le cadre du contrat du 15 mars 2021 sont d’une valeur égale aux factures qui ont été payées par la SCI SHILO, soit 23 000 euros.

Par conséquent, la demande de restitution de la somme de 23 000 euros, formulée par la SCI SHILO sera rejetée.

Sa demande de capitalisation des intérêts, qui ne présente d’attrait qu’en cas de condamnation au payement d’une somme d’argent, sera elle aussi rejetée.

C) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il est admis que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 4 juillet 1995, n°93-14.485).

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI SHILO sollicite la condamnation de Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, si la défenderesse prétend subir un préjudice distinct, il convient de relever qu’elle ne produit aucun élément de fait étayant sa demande d’octroi de dommages et intérêts, ni aucune pièce permettant d’en justifier le quantum.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, formulée par la SCI SHILO, sera rejetée.

D) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En outre, aux termes de l’article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit aux prétentions de Monsieur [R] [O], demandeur à la présente instance, tandis qu’il a été fait partiellement droit aux demandes de la SCI SHILO formulées reconventionnellement à l’encontre de ce dernier.

Par conséquent, Monsieur [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, avec distraction au profit de Maître Julien BETEMPS.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [R] [O] a été condamné aux dépens, et il serait inéquitable que la SCI SHILO ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [R] [O] sera condamné à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la nullité du contrat du 15 mars 2021 conclu entre la SCI SHILO et Monsieur [R] [O] ;

REJETTE la demande de Monsieur [R] [O] tendant à la condamnation de la SCI SHILO à lui payer la somme de 34 490 euros ;

REJETTE la demande de la SCI SHILO tendant à la condamnation de Monsieur [R] [O] à lui restituer la somme de 23 000 euros ;

REJETTE la demande de la SCI SHILO tendant à ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année ;

REJETTE la demande de la SCI SHILO tendant à la condamnation de Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à la SCI SHILO la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Julien BETEMPS ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 25 juillet 2025, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffière.

La Greffière, Le Président,

Projet de décision rédigé par Madame Lison BARRUÉ, Attachée de justice placée.