MINUTE:

N° RG 24/00086 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZH2M

Société CLAIRSIENNE

C/

[O] [U]

Le

— Expéditions délivrées à

— Société CLAIRSIENNE

— M^e MAZERES

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

la Société CLAIRSIENNE inscrite au RCS de Bordeaux sous le N° 458 205 382 ,agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

siège social sis [Adresse 2], [Localité 3],

représenté par Mr [G] [Z], muni d’un pouvoir à cet effet

Présente

DEFENDERESSE :

Madame [O] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N330632024009391 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES

DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 21 mars 2001, la société CLAIRSIENNE a loué à Mme [O] [U] et Mr [L] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Adresse 5] à [Localité 6]. Suite au départ de Mr [S] un avenant au contrat de bail était régularisé le 10 juin 2004.

Mme [U] restait seule locataire des lieux, elle bénéficie par ailleurs de la réduction de loyer solidarité mais a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

Un plan d’apurement a été signé le 1er août 2022 qui n’a pas été respecté. Le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer le 9 décembre 2022 pour la somme de 1 862,33€ qui est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la société CLAIRSIENNE a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l’audience du 3 septembre 2024 Mme [O] [U] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [U] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner à payer la somme provisionnelle de 2 463,68€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer depuis la résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens y compris le coût du commandement.

A l’audience du 1er octobre 2024 à laquelle cette affaire a été retenue après plusieurs renvois, la SA CLAIRSIENNE est représentée par Mr [G] [Z] selon pouvoir spécial du 2 septembre 2024 précisant que la dette actualisée s’élève, au 30 septembre 2024, à la somme de 1 797,29 €, que l’ensemble des demandes initiales sont maintenues et qu’il ne s’oppose pas à une demande de délais.

Mme [O] [U] est représentée par Maître Caroline MAZERES, qui indique qu’un échéancier a été mis en place entre les parties sur 36 mois que la locataire s’engage à le respecter et à payer chaque mois en plus du loyer courant la somme de 61 €, elle réclame des délais de paiements et son maintien dans les lieux.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L’ORDONNANCE

La demande est indéterminée, dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l’ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 5 juin 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi dans le délai imparti la CAF de la GIRONDE le 11 août 2022 valant saisine de la CCAPEX de la Gironde.

L’action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer

et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SA CLAIRSIENNE a fait signifier à Mme [O] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant exploit du 9 décembre 2022 pour la somme de 1 862,33 € qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la société CLAIRSIENNE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 10 février 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que la défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant des sommes dues que cependant des difficultés familiales suite au départ de son compagnon ont perturbé le paiement régulier des loyers qui a repris ce qui n’est pas contesté. Dès lors un règlement de la dette peut être envisagé sur 36 mois.

Partant, il y a lieu d’accorder à Mme [O] [U] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résolution du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CLAIRSIENNE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [O] [U].

En outre dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [O] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux loués.

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande la SA CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé à la date du 30 septembre 2024, selon lequel sa créance s’établit en principal à la somme de 1 797,29 € échéance du mois de septembre incluse.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mme [O] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 1 797,29€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 septembre 2024 échéance du mois de septembre incluse.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [O] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme

qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mme [O] [U] succombant supportera les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 10 février 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 21 mars 2001 passé entre la société CLAIRSIENNE et Mme [O] [U] et Mr [L] [S] pour un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Adresse 5] à [Localité 6], et suite au départ de Mr [S] à l’avenant au contrat de bail régularisé le 10 juin 2004 ;

CONDAMNONS Mme [O] [U] à payer à la société CLAIRSIENNE la somme provisionnelle de 1 797,29€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 septembre 2024 échéance du mois de septembre incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ACCORDONS à Mme [O] [U] la faculté de se libérer de la dette dans un délai de 36 mois pour le paiement du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais ;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais existé ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Mme [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux qu’il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas Mme [O] [U] devra payer à la société CLAIRSIENNE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mme [O] [U] à son paiement à compter du 10 février 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux.

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile chaque partie la charge de ses propres frais.

CONDAMNONS Mme [O] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier .

Le Greffier le Juge