TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SIBON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e SIBON

■

Charges de copropriété

N° RG 25/10277 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6WE3

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet LESCALLIER, SAS, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0204

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [T]

Madame [P] [S]

[Adresse 6]

[Localité 4] (LIBAN)

Non représentés

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/10277 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WE3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [T] et Mme [P] [S] sont propriétaires indivis du lot n° 93 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 6] a fait mettre en demeure M. [T] et Mme [S] de payer la somme de 2 205,46 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 9ème a fait assigner M. [T] et Mme [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 2 octobre 2025.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1344-1, 1343-2 du code civil et 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [T] et Mme [S] au paiement de la somme de 8 545,21 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 2 janvier 2025 (charges et cotisation fonds travaux du 1er trimestre 2025 incluses), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 150,46 euros à compter du 19 juin 2024, date de signification des sommations de payer et, pour le surplus, à compter de la signification de l’assignation;

— juger y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [S] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

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— condamner solidairement M. [T] et Mme [S] au paiement de la somme de 579,16 euros, au titre des frais de recouvrement;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner solidairement M. [T] et Mme [S] au paiement des entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 684 et 686 du code de procédure civile, M. [T] et Mme [S] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] et Mme [S] sont propriétaires indivis du lot n° 93 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juillet 2024, par laquelle l’assemblée des copropriétaires a, notamment, approuvé les comptes des années 2022 et 2023, et fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025;

— l’attestation de non-recours correspondante ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 2 janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] et Mme [S], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8 545,21 euros.

M. [T] et Mme [S] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 2 janvier 2025 (charges et cotisation fonds travaux du 1er trimestre 2025 incluses).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

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— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 579,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 25 avril 2024, ainsi que les frais de relance exposés le 13 mai 2024 et les frais correspondants à deux sommations de payer en date du 19 juin 2024 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Dès lors, les frais de « Transmission dossier huissier » facturés pour un montant de 340 euros doivent être écartés.

En conséquence, M. [T] et Mme [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] la somme de 239,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] et Mme [S] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que M. [T] et Mme [S] ont manqué à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges entre le 16 novembre 2023 et le 2 janvier 2025.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Ainsi, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juillet 2024 que cette dernière a décidé, au vu des impayés des copropriétaires, qu’une avance de 380 000 euros serait appelée le 10 septembre 2024. M. [T] et Mme [S] ont donc contribué, pour une part, à cette situation qui crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra, en conséquence, de condamner M. [T] et Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Sur la solidarité

Les articles 1310 et suivants du code civil disposent notamment que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. La solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, le règlement de copropriété comprend en son article 18 une clause prévoyant expressément la solidarité entre les propriétaires indivis d’un lot.

M. [T] et Mme [S] seront ainsi condamnés solidairement en paiement à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur les intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. / Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. / (…) ».

En l’espèce, à défaut de justification de la réception, par les défendeurs, de la mise en demeure du 25 avril 2024, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 19 juin 2024, date de signification des sommations de payer, sur la somme de 2 150,46 euros et, pour le surplus, à compter de la signification de l’assignation.

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En outre, par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] et Mme [S], perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [T] et Mme [S] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. [T] et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 6] les sommes de :

—  8 545,21 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 janvier 2025 (charges et cotisation fonds travaux du 1er trimestre 2025 incluses) avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 2 150,46 euros et, pour le surplus, à compter du 31 janvier 2025 ;

—  239,16 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum M. [T] et Mme [S] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum M. [T] et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.

La Greffière La Présidente