Du 09 juillet 2024

5AE

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/00446 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZNB

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[N] [J]

[I] [L]

Expéditions délivrées à :

M^e DAVID

Mme [J]

M. [L]

FE délivrée à :

M^e DAVID

Le 09/07/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juillet 2024

JUGE : Madame Karine CHONE

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats

M^me Dominique CHATTERJEE lors du délibéré

DEMANDERESSE :

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT – [Adresse 3]

Représentée par M^e Chantal DAVID, avocat au barreau de Bordeaux loco M^e Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES, avocat au barreau de La Rochelle

DEFENDEURS :

1°) Madame [N] [J] née le 19 Juin 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

2°) Monsieur [I] [L] né le 22 Février 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Comparants en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 9 avril 2024

Délibéré au 11 juin 2024 prorogé au 9 juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 14 novembre 2019, prenant effet le même jour, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a consenti à Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 898,39 € et 54,86 € de provision sur charges.

Ils ont procédé au versement d’un dépôt de garantie de 898,39 €.

Par jugement du 16 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail, ordonné la libération des lieux de Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L], et a condamné solidairement les locataires au paiement de la somme de 8.202,11 € au titre des arriérés de loyers et des charges et indemnités d’occupation.

Le 20 avril 2023, un état des lieux de sortie a été établi par constat de commissaire de justice et Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] ont quitté les lieux.

Par lettre simple du 18 juillet 2023 la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a sollicité de Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] de payer la somme de 20.886,69 € dont 6.857,26 € au titre des indemnités forfaitaires pour réparations locatives.

Par actes introductifs d’instance du 5 février 2024 la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.969,42 € au titre des travaux de remise en état du logement, au paiement de la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 9 avril 2024, la S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par Maître Marie BUSSIERES substituée par Maître Chantal DAVID, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle expose que le dépôt de garantie d’un montant de 898,39 € est déduit de la somme de 5.969,42 réclamée. Elle s’en remet par ailleurs à l’appréciation du juge concernant la demande de délai de paiement formulée par les défendeurs.

Monsieur [I] [L] assigné à domicile avec remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile et Madame [N] [J] assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, comparaissent en personne.

Ils ne contestent ni le principe ni le montant de la créance, mais sollicitent des délais de paiement. Ils exposent pouvoir payer 100 € par mois en sus des arriérés de loyers. En outre, ils précisent avoir trois enfants. Monsieur est intérimaire en banque et dispose d’un salaire de 1.300 €. Madame est intérimaire et dispose d’un salaire de 1.400 €.

Le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 11 juin 2024 et prorogé au 9 juillet 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la demande en paiement des frais de remise en état :

En application de l’article 7c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire.

L’article 7d) issu de la même loi dispose que le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles est joint au contrat de location.

La comparaison entre l’état des lieux entrant et sortant permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations, étant rappelé que s’il est incontestable que le locataire doit restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer toutefois de restituer le logement et ses accessoires à l’état de neuf.

En outre les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant d’ordre public le locataire ne peut renoncer à ses dispositions et le juge doit examiner la demande du bailleur au regard des obligations qui incombent au locataire nonobstant son accord de principe sur les indemnités que le bailleur veut lui imputer.

La S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit au débat l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement avec Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] le 14 novembre 2019 ainsi que l’état des lieux de sortie en date du 20 avril 2023, établi par Maître [P] [E], commissaire de justice.

Il convient donc d’opérer une comparaison entre eux en ce qui concerne les postes d’indemnisation réclamés par les bailleurs :

Sur la remise en état du jardin :

Le bailleur produit une facture d’un montant de 350 € relative à la remise en état du jardin, visant plus particulièrement la tonte de l’herbe, l’enlèvement des encombrants et déchets divers ainsi que leur évacuation en déchetterie, et la fourniture et l’installation d’un abris de jardin. Il résulte de la comparaison entre les états de lieux d’entrée et de sortie, que le jardin était en bon état d’entretien lors de la prise à bail et qu’il a été laissé par Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] en jachère et non entretenu.

Néanmoins, il n’est fait mention ni dans l’état des lieux d’entrée ni dans l’état des lieux de sortie de l’existence d’un abri de jardin. Le coût de la prestation ne peut donc pas être imputable aux locataires, et il convient dès lors d’en déduire le montant.

En conséquence, Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] seront condamnés au paiement de la remise en état du jardin à l’exclusion du coût de la fourniture et de l’installation de l’abri de jardin, soit la somme de 100 € TTC.

Sur le remplacement des équipements WC et salle de bain :

Le bailleur produit une facture de 841,26 € HT relative au remplacement d’un WC fêlé, d’une vasque de salle de bain avec meuble, robinetterie, miroir et bandeau lumineux, ainsi qu’un pack complet WC incluant réservoir, cuvette, pipe, évacuation, alimentation, fixations, robinet, abattant.

Concernant le remplacement complet du WC, il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’équipement des WC étaient en bon état d’entretien et de fonctionnement. L’état des lieux de sortie fait état de toilettes en faïence sales avec quelques traces et une cuvette en bois abimée. Il n’est en revanche pas constatée de fêlure nécessitant que son remplacement soit imputable aux locataires.

En conséquence, le coût de cette prestation d’un montant de 226,03 € HT ainsi que le coût de la main d’œuvre s’y rapportant seront déduits.

Concernant le remplacement des vasques de salle de bain, avec meuble, robinetterie, miroir et bandeau lumineux, l’état des lieux d’entrée fait état du bon état global des équipements de la salle de bain. Or, il ressort de l’état des lieux de sortie que le meuble avec vasque intégrée est très sale, abimé, et présentant des traces de crayon. Ces constatations caractérisent les manquements des locataires à leurs obligations et justifient le droit à réparation du bailleur.

Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] seront condamnés au paiement de la somme de 615,23 € HT soit 621,75 € TTC, en ce compris les frais de déplacement et main d’oeuvre .

Sur la réfection des murs, du sol, des plafonds, de l’escalier et des trois portes :

La S.A IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit un devis pour un montant total de 6.090 € hors taxe aux fins de réaliser :

• la réfection des murs du salon, de la cuisine, des WC, du garage, des escaliers, des trois chambres et de la salle de bain,

• la réfection des plafonds du salon, de la cuisine, des WC, des escaliers, des trois chambres et de la salle de bain,

• la remise en état de l’escalier,

• le remplacement de trois portes de distribution,

• le remplacement de l’ensemble des revêtements de sol à l’étage.

Toutefois il est utile d’observer que ce devis est non détaillé et ne comporte aucune mention précise quant à la facturation de chacun des postes qui y sont détaillés.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que les lieux, en ce qui concernent les plafonds et les murs des chambres 1 et 2, ont été laissés par Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L], sales et abimés, alors qu’ils avaient été loués en bon état. La demande de remboursement des indemnités de remise en état de ces éléments est par conséquent justifiée.

Au regard du devis non détaillé produit, il convient de déterminer, en considération par ailleurs de la vétusté qui résulte de l’usage des lieux pendant la durée d’occupation des locataires, que Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] seront condamnés au paiement de la somme de 400 € TTC correspondant au coût de la réfection des plafonds et des murs des chambres 1 et 2.

Cependant, parmi les éléments dont l’indemnisation des frais de remise en état est sollicitée, il ressort de l’état des lieux d’entrée comme étant en état d’usage :

• les murs des WC 1 et 2, du garage, du salon, de la cuisine, de la chambre 3 et de la salle de bain,

• l sols de la chambre 2 et 3, de la salle de bain, avec des traces des pieds de meubles,

• les marches de l’escaliers, avec des traces de passages et au vernis usagé et rappé,

• la porte de la chambre 1 avec des éclats sur la tranche et petites traces intérieures .

Ainsi les lieux n’étaient dans leur ensemble, ni neufs ni en bon état, et auraient nécessité un rafraichissement. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps

En conséquence le bailleur sera débouté de ses demandes sur ces postes.

Il résulte de ce qui précède que Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] seront condamnés à payer la somme totale de 1.121,75 € TTC, de laquelle doit être déduit le dépôt de garanti d’un montant de 898,39 €, soit 223,36 €.

Sur la solidarité :

Par application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas, elle est légale ou conventionnelle.

En l’espèce, le bail conclu par Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] prévoit une clause de solidarité.

En conséquence, il résulte de ce qui précède que Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] seront condamnés solidairement au paiement de la 223,36 €.

Sur la demande des délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

A l’audience Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] sollicitent des délais de paiement et exposent pouvoir verser au bailleur 100 € par mois aux fins de régler les indemnités de remise en état du logement. Néanmoins ils exposent être tous les deux intérimaires et percevoir 2.700 € par mois sans qu’aucun justificatif ne soit produit. Il ressort en outre que le couple est débiteur d’une dette locative de 14.917,12 € au 18 juillet 2023 non régularisée à la date de l’audience.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L], partie perdante seront tenus au paiement des entiers dépens.

Ils seront par ailleurs condamnés au paiement de la somme de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] au paiement de la somme de 223,36 € au titre des indemnités de remise en état du logement situé [Adresse 6], déduction faite du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] de leur demande en délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] au paiement de la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [J] et Monsieur [I] [L] au paiement des entiers dépens ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE